Ik heb de Autoriteit Financiële Markten (AFM) uitgenodigd om mijn klantendossiers te komen beoordelen (zie ook Kopje koffie Hoogervorst?). Op 3 december kreeg ik een telefoontje dat zij - bij uitzondering - aan mijn verzoek wilden voldoen.
In het telefoongesprek benadrukte de AFM dat het een écht onderzoek wordt, met dus de kans op een boete. Voor zover ik weet, zou ik alleen een boete kunnen krijgen als mijn klantdossiers niet op orde zijn en ik ook nog verkeerde adviezen heb gegeven.
Bij dit laatste moet u denken aan klanten die een hypotheek hebben gekregen die niet verantwoord is (bijvoorbeeld een te hoge hypotheek). Dit is bij mij zeker niet gebeurd. Blijft over of ik de wensen van mijn klanten goed in kaart heb gebracht.
Twijfels
De AFM heeft niet met mijn klanten rond de tafel gezeten en moet dus een juist beeld krijgen hoe de gesprekken zijn verlopen. Eigenlijk lijkt mij de vraag simpel: heb ik de wensen van de klant goed kunnen verwoorden in tekst en cijfers?
Over dit laatste heb ik natuurlijk mijn twijfels, maar ik weet uit ervaring dat (bijna) iedere adviseur dit heeft. Bovendien heeft de AFM vorige maand een nieuwe leidraad hypotheekadvisering uitgebracht.
Deze leidraad is nog niet compleet want er moeten nog vier onderdelen volgen. Wel heb ik na het lezen van de eerste onderdelen diverse vragen. Als ik de leidraad vergelijk met mijn dossiers dan moet de AFM mij op bepaalde punten terecht wijzen.
Of mijn dossiers onvoldoende zijn en kunnen leiden tot een boete kan ik niet beoordelen. Om zo eerlijk mogelijk het onderzoek in te gaan, pas ik mijn dossiers nu niet aan aan de nieuwe leidraad.
Ik denk dat de AFM met de leidraad meer duidelijk wenst te scheppen en dat zij dit niet voor niets doen. Ik hoop dat ik ze hierbij een handje kan helpen door verslag uit te brengen van hun bevindingen bij mij.
Nek uitsteken
Als u mij de afgelopen zeven jaar heeft gevolgd, dan weet u dat ik altijd het beste voor heb met mijn klanten. Ik wil de mensen wijzen op wat er gaande is in hypotheekland.
Het kost mij aardig wat uurtjes per week om de wetteksten, kleine lettertjes et cetera door te nemen en in kaart te brengen. Natuurlijk volg ik (bijna) alle berichten van de AFM en het ministerie van Financiën en heb ik regelmatig contact met diverse fiscalisten.
Het gebeurt ook regelmatig dat ik weiger een hypotheek af te sluiten voor een klant, meestal is er dan sprake van een te hoge hypotheek. In de afgelopen vijf jaar heb ik geen hypotheek afgesloten boven de norm van de gedragscode.
Geen zorgen
Uw conclusie zou nu kunnen zijn dat ik me geen zorgen hoef te maken. Dit is dus niet waar, omdat de AFM naar het gehele dossier kijkt. Nogmaals hieruit moet blijken dat de klant heeft gekregen waar hij om heeft gevraagd.
De AFM geeft een bepaalde beoordeling: goed, voldoende, matig of onvoldoende. Bij een onvoldoende krijg ik een boete, die aardig kan oplopen. De minimale boete is (afhankelijk van de draagkracht van het bedrijf) 10.000 euro.
Ik heb voor u mijn klantdossiers alvast gedeeltelijk ontleed. Het gaat hierbij om 22 dossiers:
- 10 dossiers gaan over een oversluiting
- bij 20 dossiers is er sprake van Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
- 1 dossier gaat over een hypotheekbedrag van 50% van de waarde van de woning en het totale inkomen is 50% van de hypotheek
- in het laatste dossier is het inkomen ruim voldoende, maar is er wel sprake van een tophypotheek met daarbij een lopende lening
In alle dossiers wordt er gegarandeerd afgelost door middel van een spaarhypotheek of bankspaarrekening. Bovendien is er geen woonlastenverzekering afgesloten (wilde mijn klanten niet) en is een koopsomstorting ook niet aan de orde.
In de dossiers zitten dus op het eerste gezicht geen schrikbarende dingen, wat trouwens ook geldt voor mijn inkomsten.
Meer duidelijkheid
Ik laat u begin 2011 het resultaat van het AFM-bezoek weten. Ik hoop de werkwijze van de AFM duidelijk in kaart te kunnen brengen. Waar letten zij op en waar moet een adviseur aan voldoen om een goed klantdossier af te leveren.
Dit laatste is voor mij heel belangrijk. Ik wil namelijk weten wat ik nog kan verbeteren. Natuurlijk weet ik dat mijn klanten hier niet naar kijken. Zij zijn tevreden, maar ik wil ook 100% aan de eisen van de AFM voldoen.
Collega’s die op de hoogte zijn van het AFM-bezoek hebben mij voor gek verklaard. Dit zegt eigenlijk voldoende. De meeste hypotheekadviseurs zijn bang voor de AFM. Ik denk dat angst er juist voor zorgt dat een adviseur een slecht advies geeft.
Daarom heb ik deze stap ook genomen. Ik wil duidelijkheid hebben en dit doorgeven aan mijn collega’s. Ik moet wel zeggen dat ik erg ontevreden zal zijn als de AFM mij een matig of zelfs een boete zou geven. Mijn streven is om in de categorie goed te komen, maar dat is nu nog niet aan de orde.
Vandaag publiceerde de website AM over dit onderzoek, de reacties van vooral adviseurs kunt u daar lezen.
Het nieuwe boek van Jos Koets is uit!Een huis kopen, voorkom een drama! Klik hier om dit boek te bestellen
|
Jos Koets - Hoe koop ik een huis? Klik hier om Hoe koop ik een huis? te bestellen
|
Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.