Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee

Ze komen eraan!

Ik heb de Autoriteit Financiële Markten (AFM) uitgenodigd om mijn klantendossiers te komen beoordelen (zie ook Kopje koffie Hoogervorst?). Op 3 december kreeg ik een telefoontje dat zij - bij uitzondering - aan mijn verzoek wilden voldoen.

In het telefoongesprek benadrukte de AFM dat het een écht onderzoek wordt, met dus de kans op een boete. Voor zover ik weet, zou ik alleen een boete kunnen krijgen als mijn klantdossiers niet op orde zijn en ik ook nog verkeerde adviezen heb gegeven.

Bij dit laatste moet u denken aan klanten die een hypotheek hebben gekregen die niet verantwoord is (bijvoorbeeld een te hoge hypotheek). Dit is bij mij zeker niet gebeurd. Blijft over of ik de wensen van mijn klanten goed in kaart heb gebracht.

Twijfels
De AFM heeft niet met mijn klanten rond de tafel gezeten en moet dus een juist beeld krijgen hoe de gesprekken zijn verlopen. Eigenlijk lijkt mij de vraag simpel: heb ik de wensen van de klant goed kunnen verwoorden in tekst en cijfers?

Over dit laatste heb ik natuurlijk mijn twijfels, maar ik weet uit ervaring dat (bijna) iedere adviseur dit heeft. Bovendien heeft de AFM vorige maand een nieuwe leidraad hypotheekadvisering uitgebracht.

Deze leidraad is nog niet compleet want er moeten nog vier onderdelen volgen. Wel heb ik na het lezen van de eerste onderdelen diverse vragen. Als ik de leidraad vergelijk met mijn dossiers dan moet de AFM mij op bepaalde punten terecht wijzen.

Of mijn dossiers onvoldoende zijn en kunnen leiden tot een boete kan ik niet beoordelen. Om zo eerlijk mogelijk het onderzoek in te gaan, pas ik mijn dossiers nu niet aan aan de nieuwe leidraad.

Ik denk dat de AFM met de leidraad meer duidelijk wenst te scheppen en dat zij dit niet voor niets doen. Ik hoop dat ik ze hierbij een handje kan helpen door verslag uit te brengen van hun bevindingen bij mij.

Nek uitsteken
Als u mij de afgelopen zeven jaar heeft gevolgd, dan weet u dat ik altijd het beste voor heb met mijn klanten. Ik wil de mensen wijzen op wat er gaande is in hypotheekland.

Het kost mij aardig wat uurtjes per week om de wetteksten, kleine lettertjes et cetera door te nemen en in kaart te brengen. Natuurlijk volg ik (bijna) alle berichten van de AFM en het ministerie van Financiën en heb ik regelmatig contact met diverse fiscalisten.

Het gebeurt ook regelmatig dat ik weiger een hypotheek af te sluiten voor een klant, meestal is er dan sprake van een te hoge hypotheek. In de afgelopen vijf jaar heb ik geen hypotheek afgesloten boven de norm van de gedragscode.

Geen zorgen
Uw conclusie zou nu kunnen zijn dat ik me geen zorgen hoef te maken. Dit is dus niet waar, omdat de AFM naar het gehele dossier kijkt. Nogmaals hieruit moet blijken dat de klant heeft gekregen waar hij om heeft gevraagd.

De AFM geeft een bepaalde beoordeling: goed, voldoende, matig of onvoldoende. Bij een onvoldoende krijg ik een boete, die aardig kan oplopen. De minimale boete is (afhankelijk van de draagkracht van het bedrijf) 10.000 euro.

Ik heb voor u mijn klantdossiers alvast gedeeltelijk ontleed. Het gaat hierbij om 22 dossiers:

  • 10 dossiers gaan over een oversluiting
  • bij 20 dossiers is er sprake van Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
  • 1 dossier gaat over een hypotheekbedrag van 50% van de waarde van de woning en het totale inkomen is 50% van de hypotheek
  • in het laatste dossier is het inkomen ruim voldoende, maar is er wel sprake van een tophypotheek met daarbij een lopende lening

In alle dossiers wordt er gegarandeerd afgelost door middel van een spaarhypotheek of bankspaarrekening. Bovendien is er geen woonlastenverzekering afgesloten (wilde mijn klanten niet) en is een koopsomstorting ook niet aan de orde.

In de dossiers zitten dus op het eerste gezicht geen schrikbarende dingen, wat trouwens ook geldt voor mijn inkomsten.

Meer duidelijkheid
Ik laat u begin 2011 het resultaat van het AFM-bezoek weten. Ik hoop de werkwijze van de AFM duidelijk in kaart te kunnen brengen. Waar letten zij op en waar moet een adviseur aan voldoen om een goed klantdossier af te leveren.

Dit laatste is voor mij heel belangrijk. Ik wil namelijk weten wat ik nog kan verbeteren. Natuurlijk weet ik dat mijn klanten hier niet naar kijken. Zij zijn tevreden, maar ik wil ook 100% aan de eisen van de AFM voldoen.

Collega’s die op de hoogte zijn van het AFM-bezoek hebben mij voor gek verklaard. Dit zegt eigenlijk voldoende. De meeste hypotheekadviseurs zijn bang voor de AFM. Ik denk dat angst er juist voor zorgt dat een adviseur een slecht advies geeft.

Daarom heb ik deze stap ook genomen. Ik wil duidelijkheid hebben en dit doorgeven aan mijn collega’s. Ik moet wel zeggen dat ik erg ontevreden zal zijn als de AFM mij een matig of zelfs een boete zou geven. Mijn streven is om in de categorie goed te komen, maar dat is nu nog niet aan de orde.

Vandaag publiceerde de website AM over dit onderzoek, de reacties van vooral adviseurs kunt u daar lezen.

Het nieuwe boek van Jos Koets is uit!
Een huis kopen, voorkom een drama!
Klik hier om dit boek te bestellen
Jos Koets - Hoe koop ik een huis?
Klik hier om Hoe koop ik een huis? te bestellen


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente artikelen van Jos Koets

  1. 03 feb Woningbehoud bij scheiding 2
  2. 20 jan Uw te koop staande woning verhuren: dit zijn de mogelijkheden 12
  3. 06 jan Geen hypotheekrenteaftrek door fout staatssecretaris 18

Gerelateerd

Reacties

11 Posts
| Omlaag ↓
  1. [verwijderd] 6 december 2010 17:08
    Geweldige actie Jos
    En inderdaad dapper. Je collega's hebben in die zin gelijk dat een toezichthouder altijd wel wat vind. Als je aangehouden wordt door de politie zullen ze zo creatief mogelijk zijn om je toch nog een bekeuring in de maag te splitsen.
    In dit geval zal dat anders zijn omdat de AFM er belang bij heeft jou GEEN boete te geven, want als jij al niet aan de voorschriften voldoet dan 99% van de adviseurs niet en dan doet de niet alleen de branche iets fout maar ook de wetgever/handhaver zelf dus de AFM. En wie geeft eigen falen nou openlijk toe (bovendien houdt zo'n maatregel dan geen stand voor de rechter)
    Maar nogmaals hulde voor deze actie!

    de bos
  2. forum rang 6 holenbeer 6 december 2010 19:20
    Ook wel erg streng, om boetes te geven als je niet levert wat de klant wil. Er zijn genoeg klanten zie onzin willen, en die je daar juist voor moet behoeden.
    Zolang je de wet niet overtreedt, lijkt me een en ander niet strafbaar. En er zijn genoeg branches waar de klant niet krijgt wat hij wil, en waar geen boetes worden uitgedeeld.
    Complimenten voor je transparantie
  3. forum rang 6 andre68 6 december 2010 22:22
    Jos, als ze bij jou klaar zijn stuur ze ff door naar de Nederlandse grootbanken om heel rap te onderzoeken waarom de Nederlandse hypotheekrentes zoveel hoger liggen dan de Duitse.

    Of zouden ze alléén "kleintjes" als jij aan durven te pakken en niet de grote jongens?

    Net als de politie ook de grote criminelen niet aan durft te pakken, maar wel de brave huisvader bekeurt omdat hij een keer 41 km/uur reed, daar waar hij maar 30 mocht.

  4. Jos Koets 6 december 2010 23:06
    quote:

    buroturbo schreef:

    Goede actie! Alleen hoe is het mogelijk dat elke klant een gegarandeerde aflossing wenst? Statistisch is dit niet mogelijk.
    Ik hoop voor je dat het goed komt. En ben benieuwd naar de uitlag.
    Die vraag stond al op mijn lijstje om te beantwoorden daar ik ook verwacht dat de AFM daar om gaat vragen. Antwoord is heel simpel: heel veel mensen willen niet meer beleggen als dit te maken heeft met een hypotheek. Dit heeft te maken met alle berichten in de media. Bovendien heb je nu te maken met een beleggingsprofiel. Waar vroeger de adviseurs in hun berekening met 8% doorberekende moeten zij nu uitgaan van dit profiel. Bij veel mensen komt dan Neutraal naar boven, wat resulteert in een doorberekening van rond de 5%. Dit betekent dat sparen met een hypotheekrente van rond de 4,5% onderaan de streep beter uitkomt (lees: lagere maandlasten). En ook al zouden de maandlasten iets hoger komen dan hebben ze nu een gegarandeerde uitkering.

    Ik had dit jaar een iex lezer als klant. Deze kwam op zeer offensief profiel uit, maar koos toch voor zekerheid. Was ook simpel zijn rede: met het geld wat hij over hield ging hij zelf wel beleggen. Kosten waren lager en hij kon zelf beslissen in welke fondsen / aandelen etc...

    Moet wel bekennen dat veel vrouwen heel angstig / bang zijn om te beleggen. Dit was in het verleden wel anders.

    Gr. Jos
  5. [verwijderd] 7 december 2010 09:26
    Oke, alleen er zijn toch ook heel andere (fiscale en juridische) argumenten voor een keuze? En toch heeft de adviseur kennelijk veel invloed op die keuze. Ik ken financieel planners die geen fan zijn van banksparen,gelet op de (fiscale)voorwaarden. zij sluiten misschien maar 2 of 3 van 10 keer banksparen of spaarhypotheek.
  6. bert pit 7 december 2010 10:34
    quote:

    andre68 schreef:

    Jos, als ze bij jou klaar zijn stuur ze ff door naar de Nederlandse grootbanken om heel rap te onderzoeken waarom de Nederlandse hypotheekrentes zoveel hoger liggen dan de Duitse.

    Daar heb je Jos niet voor nodig, het antwoord is eenvoudig. Vier Nederlandse banken hebben gezamelijk circa 80% van de hypoteekmarkt. Van die vier zijn er drie door de staat "geholpen". Deze drie mogen de markt niet met lage tarieven bestoken. De vierde is de Rabobank. Deze profiteert dus mee van de hoge tarieven van de andere drie en ziet geen noodzaak om te tarieven te verlagen. Gevolg: hoge rentes bij een lage kostprijs.
  7. forum rang 6 andre68 8 december 2010 21:11
    quote:

    bert pit schreef op 7 december 2010 10:34:

    [...]

    Daar heb je Jos niet voor nodig, het antwoord is eenvoudig. Vier Nederlandse banken hebben gezamelijk circa 80% van de hypoteekmarkt. Van die vier zijn er drie door de staat "geholpen". Deze drie mogen de markt niet met lage tarieven bestoken. De vierde is de Rabobank. Deze profiteert dus mee van de hoge tarieven van de andere drie en ziet geen noodzaak om te tarieven te verlagen. Gevolg: hoge rentes bij een lage kostprijs.
    Bedankt voor je uitleg Bert. Duidelijk. Gewoon kartelvorming dus. Maar niet of nauwelijks juridisch te bewijzen. Kenners weten echter wel beter! "Op papier" of "mondeling" zijn/worden geen afspraken gemaakt. Men "volgt" elkaar gewoon. Ouwe jongens krentenbrood. Onder toezicht van een voor de WOEKER-sector welwillende overheid. Een overheid en een financiële sector die in dit land veel te nauw verweven zijn. Belangenverstrengeling, vriendjespolitiek en zelfverrijking.

    Dat er geen marktwerking tussen NL-banken is te begrijpen, hoe kwalijk ik de situatie ook vind. Waarom is / komt er geen buitenlandse concurrentie voor hypotheken?

    Kan ik met mijn hypotheek (als de rente-periode afloopt)gaan shoppen bij een buitenlandse bank? B.v. een Duitse ?
11 Posts
|Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links