Het is verstandig dat er per direct drastische maatregelen worden doorgevoerd op de huizenmarkt. De makelaars, hypotheekadviseurs en toezichthoudende organisaties hebben de huizenmarkt “verziekt”.
De huizenprijzen zijn de afgelopen jaren te snel gestegen, waardoor een koopwoning (bestaande bouw en nieuwbouwwoning) voor heel veel Nederlanders niet meer haalbaar is. De huizenmarkt moet tot rust komen. Dit is mogelijk maar dan moeten er wel strengere regels komen.
Woningwaarde valt te manipuleren
Op het ogenblik is het te gemakkelijk om bijvoorbeeld de waarde van een woning te manipuleren. Hiermee bedoel ik dat het mogelijk is om de waarde van de woning “zelf” te bepalen.
Alle partijen (makelaars, hypotheekadviseurs, kopers en verkopers) die bij het kopen / verkopen van een woning geld verdienen doen dit nu op een werkwijze die alleen gunstig is voor hun eigen portemonnee. Terecht, zult u als lezer opmerken, maar ik ben van mening dat er sprake is van een spinnenweb waarin iedereen zich bevindt. Wie zich buiten het spinnenweb bevindt, wordt vreemd aangekeken en zeker niet geaccepteerd.
Hieronder een opsomming van diverse praktijken die nu regelmatig voorkomen:
- Aankopende makelaar verplicht (voordat woning op Funda verschijnt)
- Doorstromers sluiten een deal met de makelaar om direct ook de eigen woning te verkopen
- Geen bouwkundig rapport bij de aankoop van een woning
- Geen ontbindende voorwaarden bij de aankoop van een woning
- Gebreken aan de woning worden niet vermeld door verkopende makelaar
- Kopers betalen extra aan de makelaar om zo hun koopwoning te kunnen krijgen
- Makelaars kopen panden op, knappen deze daarna op en verkopen ze snel door
- Beïnvloeden van taxatiewaardes (door makelaars, kopers en hypotheekadviseurs)
- Ouders nemen een tweede hypotheek om schenking te kunnen doen voor hun kind
- 1 op de 4 koopwoningen wordt gekocht door beleggers
De bovenstaande opsomming is eigenlijk nog te summier. In ieder geval is duidelijk dat we niet trots hoeven te zijn hoe het nu op de huizenmarkt gaat.
AFM heeft grote kans gemist
Ik ben van mening dat de AFM een grote kans heeft gemist. Zoals bekend vallen hypotheekadviseurs onder extra toezicht (de zorgplicht) van de AFM en makelaars / taxateurs niet. In 2017 kreeg ik al een reactie van de AFM over dit toezicht:
'Voor hypotheekadviseurs gelden wettelijke vakbekwaamheidseisen die een deskundig advies moet waarborgen. Taxateurs in onroerend goed kennen mede onder druk van de AFM en DNB sinds enige tijd zelfregulering (NRVT). Het NRVT stelt eisen aan de taxateur. Het is verstandig dat consumenten zich laten bijstaan door een deskundige op zijn of haar vakgebied. Een hypotheekadviseur kan ook advies geven om het voorbehoud van financiering mee te nemen bij het kopen van een woning. De AFM heeft geen oordeel over het uitvoeren van werkzaamheden die niet onder haar toezicht vallen.'
Hierna heb ik van de AFM nog een reactie op Twitter gekregen:
'De AFM heeft geen wettelijke rol maar pleit al langer voor wettelijk verankerd toezicht op taxateurs. Het liefst zien we dat er een nieuwe onafhankelijke toezichthouder komt.'
Vanaf 2017 bekijkt de AFM dus vanaf de zijlijn of de makelaarsbranche het goed doet. Zij noemen dit met een mooi woord “zelfregulering”. Is dit niet aan de orde, dan wil de AFM dat er een nieuwe onafhankelijke toezichthouder komt voor taxateurs en makelaars.
Druk op kopers om ontbindende voorwaarden te laten varen
We zijn nu vier jaar (2021) verder en er is nog steeds niets veranderd. De diverse brancheorganisaties van makelaars adviseren hun leden wel, maar deze doen gewoon het tegenovergestelde.
Zo is het advies gegeven aan makelaars om kopers en verkopers te adviseren om altijd ontbindende voorwaarden te nemen / accepteren. Maar ik word nu wekelijks gebeld door mijn klanten die op advies van hun aankopende makelaar een woning moet kopen zonder ontbindende voorwaarden. De klant krijgt gewoon te horen dat hij anders geen kans heeft om de woning te kopen. De aankopende makelaar heeft dan van te voren al overleg gehad met de verkopende makelaar.
Ook is een aankopende makelaar tegenwoordig “verplicht” in de meeste steden van Nederland. Kopers betalen regelmatig al duizenden euro’s aan een aankopende makelaar. Deze geeft zijn klant dan een seintje als hij een leuke woning in de verkoop krijgt. Alvorens deze op Funda te koop te zetten, krijgen de klanten al de gelegenheid om de woning te bekijken. De woning wordt dus al verkocht voordat deze daadwerkelijk op de markt komt.
Aangezien steeds meer kopers een aankopende makelaar nemen (anders hebben zij geen kans op een koopwoning), komen er steeds minder huizen daadwerkelijk op de markt.
... en om bod verder te verhogen
Als een woning dan toch op de markt komt, is het aantal geïnteresseerden kopers zeer groot. Er wordt dan meestal ruim (lees: tienduizenden euro’s) boven de vraagprijs geboden zonder ontbindende voorwaarden en bouwkundig rapport.
Let op: de koop is pas definitief als de koopakte is getekend. Het gebeurt nog regelmatig dat een koper een woning heeft gekocht en een paar dagen later wordt opgebeld door de verkopende makelaar om alsnog zijn koopprijs te verhogen. De reden is dat er een andere koper een hogere prijs heeft geboden. Of dit daadwerkelijk is gebeurd, weet de koper natuurlijk niet.
Taxatiewaarde ligt meestal boven de vraagprijs
Hierna mag de hypotheekadviseur zijn werk gaan doen. Als er gekocht is zonder ontbindende voorwaarden, dan moet de hypotheek dus zeker doorgaan. Als een koper dan nog een minimale taxatiewaarde nodig heeft (die hoger is dan de vraagprijs van de woning) om de hypotheek rond te krijgen, is het zoeken naar een taxateur die deze waarde wil afgeven.
Zoals bekend mag een taxateur voor de taxatie met niemand contact hebben over de waarde van de woning. In de praktijk gebeurt dit (bijna) altijd en zal de taxateur de waarde vermelden in het taxatierapport die nodig is om de hypotheek rond te krijgen. Tegenwoordig is deze taxatiewaarde meestal hoger dan de vraagprijs, waardoor deze waarde weer voor hogere huizenprijzen zorgt. Een simpel voorbeeld:
Vraagprijs van de woning |
€220.000 |
Koopprijs van de woning |
€270.000 |
Taxatiewaarde |
€270.000 |
... met prijsopdrijvend effect
De taxatiewaarde van €270.000 wordt nu weer gebruikt als referentie voor een gelijkwaardige woning die te koop wordt gezet. Het volgende kan dan van toepassing zijn:
Vraagprijs van de woning |
€270.000 |
Koopprijs van de woning |
€300.000 |
Taxatiewaarde |
€300.000 |
In korte tijd kunnen dezelfde soort woningen flink in waarde stijgen. Ik weet uit de praktijk dat in Den Haag diverse appartementen in vier jaar tijd met bijna €300.000 in waarde zijn gestegen!
Kopers en verkopers moeten ook eens goed in de spiegel gaan kijken. Kopers doen alles om hun koopwoning te kunnen krijgen (desnoods betalen zij een makelaar duizenden euro’s onder de tafel). Verkopers verkopen hun woning het liefst zonder ontbindende voorwaarden aan een koper.
Ik heb al heel wat doorstromers gesproken die terecht boos zijn dat zij geen koopwoning kunnen kopen met het voorbehoud van financiering. Echter zij willen hun eigen woning wel het liefst zonder voorbehoud verkopen.
Ik ben van mening dat deze doorstromers verkeerd bezig zijn. Zij houden de huidige schimmige huizenmarkt in stand die eigenlijk niemand zou willen hebben in Nederland.
Tijd voor strengere regels
Het wordt tijd dat er strengere regels gaan komen die vooral de kopers beter beschermen. Ik ben groot voorstander dat per direct het volgende verplicht gaat worden:
- Vaste termijn van minimaal zes weken voor de ontbindende voorwaarden
- Kopen zonder ontbindende voorwaarden niet meer mogelijk
- Koopprijs definitief mondeling / schriftelijk (niet via koopakte)
- Verplichte zorgplicht invoeren voor makelaars en taxateurs
- Duidelijke transparantie over inkomsten van makelaars en hypotheekadviseurs
- Taxatierapport niet meer nodig (Waarde Calcasa is voldoende)
- Vaste waardevermeerdering (percentages) bij (soorten) verbouwingen
- Alle biedingen op de woning worden direct doorgegeven (via een systeem) aan de verkoper (gebeurt nu ook al bij Makelaarsland)
- Bouwkundig rapport verplicht bij woningen ouder dan 20 jaar
- Woningen worden te koop gezet met Calcasa-waarde erbij (boven vraagprijs kopen betekent extra eigen middelen inbrengen)
- Woningen alleen verkopen aan kopers voor eigen bewoning