Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Inloggen

  • Geen account? Registreren

Wachtwoord vergeten?

Betaalbare aflossingsvrije hypotheek

Betaalbare aflossingsvrije hypotheek

Een paar miljoen huizenbezitters hebben een aflossingsvrije hypotheek. Deze huizenbezitters hebben de afgelopen jaren regelmatig berichten in de media gelezen dat de aflossingsvrije hypotheek een "gevaarlijke hypotheek" is. Met gevaarlijk bedoel ik dat de hypotheek voor huizenbezitters niet meer betaalbaar zal zijn in de toekomst.

Banken en ook andere instanties zoals DNB en de AFM waarschuwen hun klanten en willen eigenlijk dat iedere huizenbezitter zijn aflossingsvrije hypotheek omzet naar bijvoorbeeld een annuïteitenhypotheek.

Waarschuwing van AFM

Dit laatste is natuurlijk heel erg vreemd want bij alle banken in Nederland kan je gewoon nog een aflossingsvrije hypotheek afsluiten. Vorige maand kwam de AFM weer met slecht nieuws voor de huizenbezitters met een aflossingsvrije hypotheek. Bij de drie miljoen aflossingsvrije hypotheken die rond 2035 aflopen, zullen 78.000 huishoudens een financieel probleem gaan krijgen!

Deze groep huizenbezitters zal dan gedwongen hun huis moeten verkopen. Ik heb het bericht een paar keer gelezen omdat ik de gewoon onzin vind. 78.000 huishoudens op 3.000.000 is een percentage van 2,6%. Bovendien weet de AFM nu al dat deze huishoudens rond 2035 een probleem gaan krijgen. Zij kunnen dus in de toekomst kijken en zeggen dat over 14 jaar iemand een financieel probleem gaat krijgen!

De AFM en ook DNB kijken naar de normen van de bank. Hierbij wordt er gekeken naar de hoogte van het inkomen en wat een huizenbezitter op het moment dat de hypotheek afloopt (dus in 2035) naar schatting maximaal aan hypotheek kan krijgen.

"Gedwongen verkoop"

Het is logisch als iemand geen renteaftrek meer heeft dat de maximale hypotheek lager is dan als iemand wel renteaftrek heeft. Het is dan heel goed mogelijk dat de aflossingsvrije hypotheek te hoog is volgens de normen van de bank. De bank zal dan geen hypotheek verstrekken waardoor deze huizenbezitters hun woning "gedwongen" moeten verkopen. Voor alle duidelijkheid: dit gedwongen verkopen is tot op heden nog nooit gebeurd.

De hoogte van de bruto/netto maandlast van een aflossingsvrije hypotheek is afhankelijk van de hoogte van het hypotheekbedrag en de hoogte van de hypotheekrente. Natuurlijk is de hoogte van het inkomen belangrijk, maar bij een lage hypotheekrente is dit te verwaarlozen!

Niemand weet wat de hoogte van de hypotheekrente in 2035 wordt. Laat ik een rekenvoorbeeld nemen met verschillende rentes, waarbij de aflossingsvrije hypotheek €300.000 is.

Hypotheekrente in 2035 Bruto maandlast - aflossingsvrije hypotheek
Rente van 1,0% Bruto per maand €250
Rente van 1,5% Bruto per maand €375
Rente van 3,0% Bruto per maand €750
Rente van 6,0% Bruto per maand €1.500

Ik kan begrijpen dat als het pensioeninkomen alleen bestaat uit twee AOW-uitkeringen (totaal €28.000 in 2021), de aflossingsvrije hypotheek bij een hypotheekrente van 6% en een maandlast van €1.500 niet meer betaalbaar is.

Is de hypotheekrente echter 1%, dan moet de maandlast van €250 toch goed betaalbaar zijn voor deze aflossingsvrije hypotheek van €300.000? Bovendien ben ik zeer benieuwd of de AFM ook heeft gekeken naar de eigen middelen van een huizenbezitter of een toekomstige erfenis.

Het gevolg als een bank niet wil mee werken aan een nieuwe hypotheek is dus de gedwongen verkoop. De huizenbezitter zal dan naar een huurhuis moeten gaan verhuizen.

Huurprijzen

Als we nu (2021) even naar de huurprijzen kijken, dan moeten veel huurders al minimaal €800 per maand betalen. De kans is groot dat dit bedrag in 2035 verdubbeld is tot €1.600. Dan komt de huurprijs in 2035 overeen met een hypotheekrente van 6% in mijn voorbeeld. Huren lijkt dan ook geen aantrekkelijke optie.

De AFM en ook DNB zijn er grote voorstanders van dat hypotheken volledig worden afgelost. Zo ook de president van DNB Klaas Knot.

Echter, in 2014 kon u in mijn column Lineair lullen, aflossingsvrij vullen lezen dat hij ook een aflossingsvrije hypotheek had genomen! Bovendien heeft hij zich regelmatig uitgesproken over het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek.

AFM en DNB kunnen wel eens iets willen, maar steeds meer starters willen ook een aflossingsvrije hypotheek afsluiten. De reden is simpel, namelijk lagere bruto maandlasten.

Helaas is het dan niet mogelijk (voor starters) om een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten voor een hypotheek met NHG. Zij moeten dan een hypotheek zonder NHG nemen. Het nadeel is dan een hogere hypotheekrente.

Afschaffing Wet-Hillen

Waar veel huizenbezitters geen rekening mee houden is de Wet-Hillen. Deze wordt in 30 jaar afgeschaft en dat gaat iedere huizenbezitter maandelijks geld kosten.

Ik zal dit laten zien met een rekenvoorbeeld waarbij er sprake is van een 100% annuïteitenhypotheek van €200.000. De hypotheekrente is 1,3% waardoor de bruto maandlast €671 wordt.

Jaren Bruto maandlast Belastingvoordeel Netto maandlast
1 €671 €45 €626
5 €671 €39 €632
10 €671 €27 €644
15 €671 €15 €656
20 €671 €1 €670
25 €671 -/- €12 €683
30 €671 -/- €29 €700

Na 20 jaar heeft deze huizenbezitter geen hypotheekrenteaftrek meer. Na 10 jaar ontvangt deze huizenbezitter nog maar €27 per maand terug van de belastingdienst.

Als ik dezelfde berekening doe met een annuïteitenhypotheek van €100.000 en een aflossingsvrije hypotheek van €100.000 (box 3) dan is het volgende van toepassing.

Jaren Bruto maandlast Belastingvoordeel Netto maandlast
1 €461 €6 €455
5 €461 €4 €457
10 €461 -/- €1 €462
15 €461 -/- €5 €466
20 €461 -/- €11 €472
25 €461 -/- €20 €481
30 €461 -/- €30 €491

Natuurlijk is de bruto maandlast lager. Ik heb even dezelfde hypotheekrente genomen. In werkelijkheid zal deze hoger zijn, daar er sprake is van een vergelijking tussen een hypotheek met NHG en een hypotheek zonder NHG.

Over de aflossingsvrije hypotheek (is box 3-schuld) heeft deze huizenbezitter geen hypotheekrenteaftrek. Dit is ook goed te zien. Alleen in de eerste 10 jaar krijgt hij nog een paar euro terug van de belastingdienst. Het volledig afschaffen van de hypotheekrenteaftrek is leuk, maar is eigenlijk al gedeeltelijk van toepassing bij veel huizenbezitters.

Herstel die wet weer in ere

Als er daadwerkelijk een streep door wordt gezet, dan zullen meer huizenbezitters een aflossingsvrije hypotheek gaan afsluiten. Dit kan dus volgens de AFM en DNB juist weer voor financiële problemen gaan zorgen.

Het lijkt mij juist verstandig om de Wet-Hillen weer in ere te herstellen. Dit stimuleert het aflossen en dus niet de aflossingsvrije hypotheek.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente artikelen van Jos Koets

  1. 22 okt Nieuwbouwhuis kopen: 10 aandachtspunten 4
  2. 08 okt Kopen zonder ontbindende voorwaarden 6
  3. 24 sep Boeterente kan hoger uitpakken dan verwacht. Hoe kan dat?

Gerelateerd

Reacties

42 Posts
Pagina: 1 2 3 »» | Laatste | Omlaag ↓
  1. Noyby 19 februari 2021 10:21
    Natuurlijk kan je wel goed inschatten dat ongeveer 80K mensen over 14 jaar in de financiële problemen zullen komen. Gewoon kijken naar inkomen en huidig vermogen. Tenzij iemand dan opeens een VEEL betere baan krijgt kan je prima uitstippelen dat er problemen zullen zijn voor VEEL mensen.
  2. gerard66 19 februari 2021 11:14
    De cijfers zijn al jaren bekend; Betalingsproblemen bij hypotheken worden in praktisch alle gevallen veroorzaakt door (in deze volgorde) 1; Echtscheiding/relatiebeeindiging, 2 Werkloosheid en 3 Ziekte/ arbeidsongeschiktheid.

    Aflosvrije hypotheken hypotheken zijn, vanwege de lagere lasten, zoals Jos weer keihard aantoont, in veel meer gevallen de oplossing voor problemen met de betaalbaarheid van hypotheken dan de oorzaak van betaalproblemen. De EU dwingt steeds dit soort politieke onzin af.
  3. Paul415 19 februari 2021 11:38
    Waar krijg je die AOW uit het voorbeeld, € 28.000 voor alleen kale AOW voor twee personen, dit is toch echt nog géén € 20.500,-.
    Dan over het gewenste aflossen, iedereen dwingen om af te lossen en daarna de eigen woning over hevelen naar Box3 is wel een heel doorzichtige truc om woningeigenaren uit te kleden. Lekker laten lopen die aflossingsvrije hypotheken!
  4. Woudsehoeve 19 februari 2021 12:24
    quote:

    Noyby schreef op 19 februari 2021 11:40:


    Oplossing voor de betaalbaarheid? en wat als de hypotheek afbetaald moet worden na 20-30 jaar?

    Waarom zou je de hypotheek willen aflossen? Zodat wanneer je de pijp uitgaat geld achter laat voor je kinderen of andere nabestaanden ( als je die hebt) en weer erfbelasting betaald moet worden?
    Omdat mogelijk de rente over 30 jaar hoger is ? De inflatie zorgt voor zeker 50% lagere rente lasten/hypotheek schuld over 30 jaar. De AOW/pensioen zullen over 30 jaar er ook heel anders uitzien.

    Vervolgens wil je nog wat leuks gaan doen na je pensioen maar al je geld zit in de afgeloste hypotheek... Je kan er een beetje uitkrijgen met een dure opeet hypotheek. Hoge rente en een beetje geld (vinden de banken leuk).

    Ik los niks af (ben in de gelukkige omstandigheid dat ik nog de rente van een aflossingsvrije hypotheek mag aftrekken). Beleg mijn spaargeld op een verstandige wijze, waarschijnlijk kan ik na 30 jaar EN aflossen EN wat leuks doen, of wat vroeger stoppen met werken. Of mijn huis verkopen als ik daar zin in heb.
    Kortom ik kan doen wat ik wil.
  5. Noyby 19 februari 2021 13:12
    "Waarom zou je de hypotheek willen aflossen?"

    Omdat je niet je huis uitgezet wil worden na 30 jaar. Mooi dat jij door te beleggen niet zult hoeven, maar voor zo'n 80.000 mensen in 2035 geldt dat dus niet.

    Dat er nog geen gedwongen verkopen zijn geweest is vooral omdat er nog weinig aflossingsvrije hypotheken zijn afgelopen. De grote golf van verkopen komt nog en dat zal met de stervende babyboomers een enorme druk naar beneden op de huizenprijzen veroorzaken over zo'n 10-15 jaar.
  6. Noyby 19 februari 2021 13:15
    "Beleg mijn spaargeld op een verstandige wijze, waarschijnlijk kan ik na 30 jaar EN aflossen EN wat leuks doen, of wat vroeger stoppen met werken. Of mijn huis verkopen als ik daar zin in heb."

    Het hangt maar af van hoe goed je beleggingen zijn gelopen en of je de discipline hebt gehad om genoeg geld opzij te zetten 30 jaar. In de praktijk blijkt dat veel mensen die discipline niet hebben want aflossen is "toch nog zo ver weg".

    Trouwens, als je je huis afgelost hebt kan je ook wat leuks doen, eerder stoppen met werken of je huis verkopen.
  7. info_124 19 februari 2021 13:29
    Dacht u nu echt, dat een bank een klant, die 30 jaar trouw betaald heeft, ineens zijn huis uitzet, waar vermoedelijk in die 30 jaar een forse vermogenswinst is opgestapeld ?

    Ik denk eerder, dat ze "je schoenzolen tot aan je knieën aflikken" voor een voerwaarde hypotheek, mocht je inkomen t.z.t. ontoereikend zijn op de normale lasten te betalen.
  8. info_124 19 februari 2021 13:42
    45% van de NLe bevolking woont in huizen, waar ze niet alleen geen cent aflossen, maar jaarlijks een woonlastenverhoging krijgen. We noemen dat : "huur". Moet toch een angstbeving van jewelste zijn.
    Ik ben me daar knots om een vermogen op te gaan bouwen voor mijn nabestaanden: familie laat zich alleen zien als er iets te halen is. Gewoon: "door huren" van de hypotheekbank, t.z.t. de hele boel verkopen en naar een klimaat- en/of fiscaal-vriendelijkere omgeving gaan. Ik zie dan wel op CNN hoe het met NL gaat. En ouderenzorg: simpel betalen uit mijn overwaarde, want in NL is toch niets te vinden voor de iets boven de bevolkingslaag met inkomen minimum+20%.
    Huizen van 15 jaar geleden a € 250K gaan nu van de hand voor € 500k. ( hoekwoning uit 197: gekocht voor Hfl 79.000 nu voor € 480K). Over 15 jaar ? ? Zeker NIET goedkoper, want de bouwkosten bestaan voor dik 75% uit arbeidsloon ( bouwen + materialen vervaardigen) . Dit naast een groeiende bevolking en minder mensen per woning.

    Deze hele aflossingsvrije paniek wordt maar door EEN reden gevoed: U moet op uw "zorg"leeftijd veel eigen vermogen hebben, zodat u het CAK met € 35.000/jr spekken kan. Uw buurman, die iedere 28e van de maand platzak was, zit daar gratis.
  9. forum rang 9 josti5 19 februari 2021 13:55
    quote:

    info_124 schreef op 19 februari 2021 13:42:



    (...)

    Deze hele aflossingsvrije paniek wordt maar door EEN reden gevoed: U moet op uw "zorg"leeftijd veel eigen vermogen hebben, zodat u het CAK met € 35.000/jr spekken kan. Uw buurman, die iedere 28e van de maand platzak was, zit daar gratis.


    Precies, dit is één van de redenen voor ons om een aflossingsvrij hypotheekje aan te houden.
    Daarnaast geven wij de (klein)kinderen liever met warme, dan met koude hand.
    Als je de pech hebt, om in een verpleeghuis te komen, en de nog veel grotere pech om daar langer dan twee jaar te moeten vertoeven, dan gaat het iedere maand hard aantikken, zo heb ik al meermalen in mijn naaste omgeving kunnen waarnemen.
    Bij onvoldoende cash kan achterblijvende partner hypotheek opnemen, en zo deze niet wordt verschaft: huis gedwongen verkopen.
  10. Noyby 19 februari 2021 14:30
    "Als je de pech hebt, om in een verpleeghuis te komen, en de nog veel grotere pech om daar langer dan twee jaar te moeten vertoeven, dan gaat het iedere maand hard aantikken, zo heb ik al meermalen in mijn naaste omgeving kunnen waarnemen."

    Wat heeft dat nu met aflossingsvrije hypotheken te maken? Als je je geld belegd hebt zoals Woudsehoeve, dan kan je dat dus ook inleveren....
  11. mrC2 19 februari 2021 14:58
    quote:

    Noyby schreef op 19 februari 2021 13:12:


    "Waarom zou je de hypotheek willen aflossen?"

    Omdat je niet je huis uitgezet wil worden na 30 jaar. Mooi dat jij door te beleggen niet zult hoeven, maar voor zo'n 80.000 mensen in 2035 geldt dat dus niet.

    Dat er nog geen gedwongen verkopen zijn geweest is vooral omdat er nog weinig aflossingsvrije hypotheken zijn afgelopen. De grote golf van verkopen komt nog en dat zal met de stervende babyboomers een enorme druk naar beneden op de huizenprijzen veroorzaken over zo'n 10-15 jaar.


    Ach ja ik kreeg een mooie brief van de ING dat ik een aflossingsvrije hypotheek had en nog euro moest afbetalen. Blijkbaar hadden ze zelf niet door dat ik het al afbetaald had dus als ik bij 1 vd 80.000 hoor..
    Je zou verwachten dat iedereen die nog niet afbetaald had een brief kreeg maar blijkbaar kreeg iedereen een brief.
    Overigens is mijn huis nu 550.000 waard en was mijn aflossingvrije hypotheekdeel 45.000 euro. Dus als ik mijn huis verkoop en wat kleiners terugkoop had ik dat geld echt wel gehad.
  12. mrC2 19 februari 2021 14:59
    quote:

    Noyby schreef op 19 februari 2021 14:14:


    "Dacht u nu echt, dat een bank een klant, die 30 jaar trouw betaald heeft, ineens zijn huis uitzet, waar vermoedelijk in die 30 jaar een forse vermogenswinst is opgestapeld ?"

    Ja.

    Waarschijnlijk. Mooie aanleiding om wat kleiner te gaan wonen en die overwaarde te verzilveren.
  13. forum rang 7 haas 19 februari 2021 15:03
    BKR-afdeling ING drijft advocaten tot wanhoop: ‘Ze maken mensen kapot’


    Als een BKR-registratie onredelijk bezwarend is, dan kun je bezwaar maken bij de partij die de codering plaatste. Geldverstrekkers moeten dan een belangenafweging maken. Een systeem dat over het algemeen goed werkt. Behalve bij ING. Belangenbehartigers en advocaten trekken aan de bel. De bank wijst structureel verzoekschriften ongelezen af en voert kansloze rechtszaken tegen hun eigen klanten. Soms met schrijnende gevolgen.

    NIEUWS
    HYPOTHEKENEXCLUSIVEING GROEPHYPOTHEKENHYPOTHEEKDYNAMIET NEDERLANDCODERINGVRIJBKR-REGISTRATIEBKRBETALINGSACHTERSTANDADVOCAAT
    Eerste publicatie 10:00Laatst gewijzigd 14:421Reacties2111x gelezen
    MEMBERS ONLY

    Belangenbehartigers en advocaten klagen over BKR-afdeling ING waar ‘nee’ de standaard is
    Gemotiveerde verzoekschriften van klanten worden vaak luttele minuten na verzending al afgewezen
    ING herkent zich niet in aantijging en ontkent dat de afdeling uit slechts twee medewerkers bestaat
    De casus
    Tijdens de financiële crisis komt de eenmanszaak van een man uit Noord-Holland in financiële problemen. Na de dood van zijn vrouw voedt hij zijn drie minderjarige kinderen alleen op. Als er vervolgens achterstanden ontstaan op zijn …

    Eerste publicatie doorBart van de Laak
    redacteur AM


    Delen:
  14. Woudsehoeve 19 februari 2021 15:46
    quote:

    Noyby schreef op 19 februari 2021 13:15:


    "Beleg mijn spaargeld op een verstandige wijze, waarschijnlijk kan ik na 30 jaar EN aflossen EN wat leuks doen, of wat vroeger stoppen met werken. Of mijn huis verkopen als ik daar zin in heb."

    Trouwens, als je je huis afgelost hebt kan je ook wat leuks doen, eerder stoppen met werken of je huis verkopen.


    Als ik geen geld heb omdat het in mijn huis zit MOET ik mijn huis verkopen, waar ik al die jaren zo veel heb mee gemaakt en prettig in heb geleefd.
    De bank gaat altijd je lening verlengen, zeker met een overwaarde vanboven de 50%. Waarschijnlijk tegen wat hogere rent maar dat komt wel goed.

    Daarnaast we hebben het over 20 tot 30 jaar, als je ziet hoe het hypotheek landschap en de bijbehorende regelgeving de afgelopen 20 jaar is veranderd, kan niemand voorspellen hoe het er dan uitziet, mogelijk een speciale gepensioneerden regeling voor de hypotheek of wat dan ook.
    Mogelijk spreken we dan allemaal chinees als voertaal .....
  15. Jean 19 februari 2021 16:33
    Sowieso een interessante constatering dat na 20 jaar de hypotheekrente binnen een annuïteitenhypotheek nog maar zo'n 40% van de maandlast uitmaakt en derhalve de hypotheekrenteaftrek ook bijna niet meer relevant is. Dan kan je beter een schuld laten staan en een aflossingsvrije hypo nemen voor de resterende schuld. Heb je niets meer met de regels vanuit de overheid te maken en de bank zal als de verhouding woningwaarde / schuld goed is, ook geen probleem maken van een herfinanciering.
  16. forum rang 9 josti5 19 februari 2021 17:43
    quote:

    Noyby schreef op 19 februari 2021 14:30:


    "Als je de pech hebt, om in een verpleeghuis te komen, en de nog veel grotere pech om daar langer dan twee jaar te moeten vertoeven, dan gaat het iedere maand hard aantikken, zo heb ik al meermalen in mijn naaste omgeving kunnen waarnemen."

    Wat heeft dat nu met aflossingsvrije hypotheken te maken? Als je je geld belegd hebt zoals Woudsehoeve, dan kan je dat dus ook inleveren....


    Zoals reeds geschreven: niet beleggen, maar met de warme hand weggeven.
42 Posts
Pagina: 1 2 3 »» | Laatste |Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links