Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Inloggen

  • Geen account? Registreren

Wachtwoord vergeten?

NHG zorgt voor grote onduidelijkheid

NHG zorgt voor grote onduidelijkheid

Ieder jaar worden er regeltjes aangepast. In 2021 heeft NHG zijn regels met betrekking tot het oversluiten van de hypotheek aangepast.

Er zijn twee mogelijkheden:

  • Hypotheek met NHG oversluiten naar een hypotheek met NHG
  • Hypotheek zonder NHG oversluiten naar een hypotheek met NHG

Huizenbezitters met een hypotheek met NHG krijgen met minder strenge regels te maken als zij hun hypotheek oversluiten naar (weer) een hypotheek met NHG.

Er is geen maximum gesteld aan de taxatiewaarde van de woning. Is de taxatiewaarde bijvoorbeeld €500.000 dan is het gewoon mogelijk om een hypotheek met NHG over te sluiten. Natuurlijk mag de hypotheek niet hoger worden dan €325.000. De borgtochtprovisie van 0,7% wordt alleen betaald over het hogere hypotheekbedrag.

Voor hypotheken zonder NHG oversluiten naar een hypotheek met NHG zijn er wel diverse regels en die zijn niet 100% duidelijk.

Wie in 2021 wil oversluiten van niet-NHG naar NHG moet de garantie nodig hebben voor woningbehoud, woningverbetering, verduurzaming of de aflossingsvrije hypotheek omzetten naar een hypotheek met aflossing. Vooral die laatste "eis" - het omzetten van een aflossingsvrije hypotheek naar bijvoorbeeld een annuïteiten- of lineaire hypotheek - is zeer onduidelijk. NHG schrijft daar het volgende over:

- het substantieel omzetten van een aflossingsvrij leningdeel naar een annuïtair of lineair aflossingsschema;
"Met ‘substantieel’ in Norm 3.2.1. sub d wordt bedoeld dat het bij het omzetten van de lening niet om een symbolisch bedrag moet gaan. Voor NHG is het onmogelijk om algemene uitspraken te doen over wanneer iets als een symbolisch bedrag gezien dient te worden en wanneer niet. Dit is per hypotheekaanvraag verschillend. Wanneer van een bestaande aflossingsvrije hypotheek bijvoorbeeld € 1.000 wordt omgezet naar annuïteit/lineair, dan is het aannemelijk dat het gaat om een symbolische omzetting. Ook hierbij vertrouwt NHG op de expertise van de adviseur en geldverstrekker."

Ik heb het bovenstaande een paar keer gelezen. Vooral de laatste zin vind ik opmerkelijk. NHG laat de hoogte van het bedrag dat wordt omgezet van aflossingsvrij naar bijvoorbeeld annuïteit over aan de bank/hypotheekadviseur.

Dat wordt leuk, want ik weet wat banken en hypotheekadviseurs nu gaan doen: die gaan eerst NHG bellen. NHG gaat geen antwoord geven waarna er een 'discussie' gaat ontstaan tussen de bank en de hypotheekadviseur. Bovendien zal iedere bank dadelijk zijn eigen regels hebben. De bank met het 'laagste' bedrag van omzetting zal het meest aantrekkelijkst zijn voor de hypotheekadviseurs.

Ik heb hieronder zes rekenvoorbeelden gemaakt. En ik ben lekker op de substantiële 'bank' gaan zitten van de banken/hypotheekadviseurs en de zwijgende NHG.

Taxatiewaarde woning €300.000 (bij alle rekenvoorbeelden)

Voorbeeld 1: lopende hypotheek zonder NHG van €300.000 oversluiten
Annuiteitenhypotheek €150.000
Aflossingsvrije hypotheek €150.000
Oversluiten is mogelijk naar NHG
 
Voorbeeld 2: lopende hypotheek zonder NHG van €200.000 oversluiten
Annuiteitenhypotheek €100.000
Aflossingsvrije hypotheek €100.000
Oversluiten is mogelijk naar NHG
 
Voorbeeld 3: lopende hypotheek zonder NHG van €200.000 oversluiten
Annuiteitenhypotheek € 50.000
Aflossingsvrije hypotheek €150.000
Oversluiten is wel/niet mogelijk naar NHG
 
Voorbeeld 4: lopende hypotheek zonder NHG van €150.000 oversluiten
Aflossingsvrije hypotheek €150.000
Oversluiten is niet mogelijk naar NHG
 
Voorbeeld 5: lopende hypotheek zonder NHG van €150.000 oversluiten
Annuiteitenhypotheek €75.000
Aflossingsvrije hypotheek €75.000
Oversluiten is mogelijk naar NHG
 
Voorbeeld 6: lopende hypotheek zonder NHG van €150.000 oversluiten
Annuiteitenhypotheek € 50.000
Aflossingsvrije hypotheek €100.000
Oversluiten is wel/niet mogelijk naar NHG

Voorbeeld 1, 2 en 5 lijken mij duidelijk. Hier worden de regels van NHG gevolgd. Bij NHG mag je 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij afsluiten. Bij deze drie voorbeelden heb ik 50% van het hypotheekbedrag aflossingsvrij genomen. De aflossingsvrije hypotheek is bij rekenvoorbeeld 2 en 5 beduidend lager dan 50% van de waarde van de woning.

Bij rekenvoorbeeld 4 heb ik vermeld dat dit niet mogelijk is. Er wordt namelijk alleen maar een aflossingsvrije hypotheek afgesloten. Dit was in 2020 nog wel mogelijk, maar in 2021 dus niet meer.

De andere twee rekenvoorbeelden 3 en 6 komen in het grijze gebied terecht. De bank en de hypotheekadviseur mogen nu beslissen of de hypotheek kan worden overgesloten. De hypotheekadviseur zal altijd ja zeggen. Het woord is nu dus aan de banken.

Ik begrijp echt niet waarom NHG geen duidelijkheid geeft. Dit gaat een zeer grote discussie worden in 2021 die voorkomen had kunnen worden. Ben benieuwd wat NHG gaat doen als alle hypotheekadviseurs en banken ze gaan bellen met de vraag of een bepaald bedrag substantieel is.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente artikelen van Jos Koets

  1. 10:05 Nieuwbouwhuis kopen: 10 aandachtspunten 4
  2. 08 okt Kopen zonder ontbindende voorwaarden 6
  3. 24 sep Boeterente kan hoger uitpakken dan verwacht. Hoe kan dat?

Reacties

14 Posts
| Omlaag ↓
  1. Jos Koets 1 januari 2021 16:49
    quote:

    Atari schreef op 1 januari 2021 14:48:


    Heb een voorbeeld van iemand met 3 NHG hypotheken. En allemaal voor verhuur. Heel creatief toch gepasseerd en inmiddels bijna 2 jaar goede huurinkomsten


    Ik kan me niet voorstellen dat NHG dit goed vindt. Het wordt echt tijd dat NHG eens goed gaat bekijken wat er met hun NHG hypotheken gebeurt. Zal mij niet verbazen als een groot percentage verhuurd is.

    Een onderzoekje lijkt mij verstandig. Of je moet dit willen als organisator. Hetzelfde geldt trouwens voor de banken die alles ook accepteren. Kom ik later deze maand nog op terug in een aparte column.

    Gr. Jos
  2. Atari 1 januari 2021 21:45
    Als NHG, banken, overheden, belastingdienst verhuurders zouden controleren dan komt er in de grote steden 10 tot 15 % meer aanbod aan woningen. Financieringen deugen vaak niet aangezien deze niet altijd voor verhuur zijn, ook zijn er vaak geen juiste vergunningen, kloppen de huurovereenkomsten niet. Ook gaat het vaak hand in hand samen met criminaliteit en illegaliteit. Gemeentes handhaven niet, banken doen niets, belastingdienst is een zooitje, NHG kijkt de andere kant op en we vinden het raar dat de woningmarkt een zooitje is. Iedereen kijkgenot naar elkaar. Ik heb nu meerdere malen gezien hoe leningen in box 3 werden opgevoerd om vermogensrendementsheffing te ontlopen terwijl deze nooit zijn verstrekt. Ook zag ik dat beleggers de taxatie kosten, advieskosten aftrekken e ze krijgen netjes hun centjes. Er wordt op grote schaal gefraudeerd met hypotheekaanvragen en belastingaangiften. Door dat er niets wordt gedaan worden de fraudeurs beloond. In grote steden wordt er in samenwerking met de onderwereld goed verdiend. Ik heb veel gezien maar toppunt voor mij is verhuur van mge/mve woningen. Als uit onderzoek dit wordt geopenbaard dan zal het gehele kabinet moeten aftreden want iedereen ligt te slapen. Er klopt zoveel niet in de markt en iedereen houd zijn mond.
  3. Jos Koets 2 januari 2021 20:28
    quote:

    Jambo72 schreef op 2 januari 2021 11:57:


    Jos, het wordt er door jouw schrijffout ook niet duidelijker op....... “ Huizenbezitters met een hypotheek zonder NHG krijgen met minder strenge regels te maken als zij hun hypotheek oversluiten naar (weer) een hypotheek met NHG.”.

    Zal vast met een hypotheek MET moeten staan.


    Klopt.

    Ik heb redactie gisteren al gevraagd te corrigeren. Echter het zijn "gekke" dagen. Dus laten we hopen dat het maandag wel goed staat.

    Bedankt voor je attente reactie.
    Gr. Jos
  4. Joep311 4 januari 2021 13:16
    "Er is geen maximum gesteld aan de taxatiewaarde van de woning. Is de taxatiewaarde bijvoorbeeld €500.000 dan is het gewoon mogelijk om een hypotheek met NHG over te sluiten."

    Wellicht is bovenstaande ook het corrigeren waard? Er geldt nog steeds een maximum aan taxatiewaarde van de woning indien overgesloten wordt van NHG naar NHG.
  5. vlieman 4 januari 2021 13:46
    quote:

    Joep311 schreef op 4 januari 2021 13:16:


    "Er is geen maximum gesteld aan de taxatiewaarde van de woning. Is de taxatiewaarde bijvoorbeeld €500.000 dan is het gewoon mogelijk om een hypotheek met NHG over te sluiten."

    Wellicht is bovenstaande ook het corrigeren waard? Er geldt nog steeds een maximum aan taxatiewaarde van de woning indien overgesloten wordt van NHG naar NHG.


    @Joep311 dat is onjuist, zie: www.nhg.nl/faq/product-en-proces/is-h...

    "Wanneer de klant al een lening met NHG heeft, dan is de marktwaarde geen belemmering. Indien een klant nog geen NHG heeft, maar wel naar NHG wenst over te sluiten, dan mag de marktwaarde van de woning niet hoger zijn dan € 325.000. Met deze wijziging zijn de regels bij aankoop en oversluiten gelijk getrokken."
  6. knax63 5 januari 2021 00:25
    Dat gaat wellicht problemen opleveren als huizen prijs daalt of de rente stijgt.. Schijnbaar gebeurt dat toch niet tot dat het wel gebeurt. Maar ja als je 10 jaar aflost is nog maar 70% schuld over en huizen prijs stijgt toch altijd. Vooral geen rente op spaar rekening zorgt dat ze naar alternatief zoeken en das huizen verhuren. Ze vergeten ff dat waarden panden een risk is. Maak de bank verantwoordelijk en ze piepen wel anders.
    Of de bank word toch wel weer gered zoals in 2008.
    Too big to fail!. Als ik wat mis zeg het dan. Ik weet ook niet alles.
  7. Jos Koets 5 januari 2021 17:13
    De column heeft er voor gezorgd dat NHG mij graag telefonisch wilde spreken. Dit gesprek heeft vandaag plaatsgevonden. Hierbij heb ik antwoord gekregen op wat NHG onder "substantieel" ziet. Natuurlijk hebben we ook over de oneigenlijke NHG hypotheken gehad. En is het wel verstandig om beslissingen over te laten aan banken / hypotheekadviseur. Gaat NHG controles uitvoeren?
    Wordt vervolgt dus........
  8. Joep311 7 januari 2021 12:39
    quote:

    vlieman schreef op 4 januari 2021 13:46:


    [...]

    @Joep311 dat is onjuist, zie: www.nhg.nl/faq/product-en-proces/is-h...

    "Wanneer de klant al een lening met NHG heeft, dan is de marktwaarde geen belemmering. Indien een klant nog geen NHG heeft, maar wel naar NHG wenst over te sluiten, dan mag de marktwaarde van de woning niet hoger zijn dan € 325.000. Met deze wijziging zijn de regels bij aankoop en oversluiten gelijk getrokken."


    Bedankt voor uw reactie!

    Ik heb de link bekeken en het staat er inderdaad zoals je het vermeldt.
    Vorig jaar heb ik onze (NHG) hypotheek overgesloten naar een andere bank en hiervoor was een taxatie benodigd. Aangezien de taxatie boven de grenswaarde viel, kon ik geen aanspraak maken op een NHG hypotheek, werd mij verteld. Ik had dit destijds ook opgezocht op de website van NHG en daar kon ik niets vinden wat op het tegendeel zou wijzen.

    Ik had naar aanleiding van dit artikel en voordat ik mijn reactie plaatste met VEH gebeld en daar werd nog eens bevestigd dat de marktwaarde wel degelijk mee wordt genomen en dat ik inderdaad geen aanspraak kon maken op een NHG hypotheek.

    Ik ga vanmiddag maar eens bellen met NHG en daarna met de bank.....

    Nogmaals dank voor uw reactie.
14 Posts
|Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links