NHG zorgt voor grote onduidelijkheid

Ieder jaar worden er regeltjes aangepast. In 2021 heeft NHG zijn regels met betrekking tot het oversluiten van de hypotheek aangepast.

Er zijn twee mogelijkheden:

• Hypotheek met NHG oversluiten naar een hypotheek met NHG
• Hypotheek zonder NHG oversluiten naar een hypotheek met NHG

Huizenbezitters met een hypotheek met NHG krijgen met minder strenge regels te maken als zij hun hypotheek oversluiten naar (weer) een hypotheek met NHG.

Er is geen maximum gesteld aan de taxatiewaarde van de woning. Is de taxatiewaarde bijvoorbeeld €500.000 dan is het gewoon mogelijk om een hypotheek met NHG over te sluiten. Natuurlijk mag de hypotheek niet hoger worden dan €325.000. De borgtochtprovisie van 0,7% wordt alleen betaald over het hogere hypotheekbedrag.

Voor hypotheken zonder NHG oversluiten naar een hypotheek met NHG zijn er wel diverse regels en die zijn niet 100% duidelijk.

Wie in 2021 wil oversluiten van niet-NHG naar NHG moet de garantie nodig hebben voor woningbehoud, woningverbetering, verduurzaming of de aflossingsvrije hypotheek omzetten naar een hypotheek met aflossing. Vooral die laatste "eis" - het omzetten van een aflossingsvrije hypotheek naar bijvoorbeeld een annuïteiten- of lineaire hypotheek - is zeer onduidelijk. NHG schrijft daar het volgende over:

- het substantieel omzetten van een aflossingsvrij leningdeel naar een annuïtair of lineair aflossingsschema;
"Met ‘substantieel’ in Norm 3.2.1. sub d wordt bedoeld dat het bij het omzetten van de lening niet om een symbolisch bedrag moet gaan. Voor NHG is het onmogelijk om algemene uitspraken te doen over wanneer iets als een symbolisch bedrag gezien dient te worden en wanneer niet. Dit is per hypotheekaanvraag verschillend. Wanneer van een bestaande aflossingsvrije hypotheek bijvoorbeeld € 1.000 wordt omgezet naar annuïteit/lineair, dan is het aannemelijk dat het gaat om een symbolische omzetting. Ook hierbij vertrouwt NHG op de expertise van de adviseur en geldverstrekker."

Ik heb het bovenstaande een paar keer gelezen. Vooral de laatste zin vind ik opmerkelijk. NHG laat de hoogte van het bedrag dat wordt omgezet van aflossingsvrij naar bijvoorbeeld annuïteit over aan de bank/hypotheekadviseur.

Dat wordt leuk, want ik weet wat banken en hypotheekadviseurs nu gaan doen: die gaan eerst NHG bellen. NHG gaat geen antwoord geven waarna er een 'discussie' gaat ontstaan tussen de bank en de hypotheekadviseur. Bovendien zal iedere bank dadelijk zijn eigen regels hebben. De bank met het 'laagste' bedrag van omzetting zal het meest aantrekkelijkst zijn voor de hypotheekadviseurs.

Ik heb hieronder zes rekenvoorbeelden gemaakt. En ik ben lekker op de substantiële 'bank' gaan zitten van de banken/hypotheekadviseurs en de zwijgende NHG.

Taxatiewaarde woning €300.000 (bij alle rekenvoorbeelden)

Voorbeeld 1, 2 en 5 lijken mij duidelijk. Hier worden de regels van NHG gevolgd. Bij NHG mag je 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij afsluiten. Bij deze drie voorbeelden heb ik 50% van het hypotheekbedrag aflossingsvrij genomen. De aflossingsvrije hypotheek is bij rekenvoorbeeld 2 en 5 beduidend lager dan 50% van de waarde van de woning.

Bij rekenvoorbeeld 4 heb ik vermeld dat dit niet mogelijk is. Er wordt namelijk alleen maar een aflossingsvrije hypotheek afgesloten. Dit was in 2020 nog wel mogelijk, maar in 2021 dus niet meer.

De andere twee rekenvoorbeelden 3 en 6 komen in het grijze gebied terecht. De bank en de hypotheekadviseur mogen nu beslissen of de hypotheek kan worden overgesloten. De hypotheekadviseur zal altijd ja zeggen. Het woord is nu dus aan de banken.

Ik begrijp echt niet waarom NHG geen duidelijkheid geeft. Dit gaat een zeer grote discussie worden in 2021 die voorkomen had kunnen worden. Ben benieuwd wat NHG gaat doen als alle hypotheekadviseurs en banken ze gaan bellen met de vraag of een bepaald bedrag substantieel is.