Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Inloggen

  • Geen account? Registreren

Wachtwoord vergeten?

Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee

Meer vragen aan Wereldhave

Meer vragen aan Wereldhave

Een groep beleggers in vastgoedfonds Wereldhave richtte zich twee weken geleden op deze site rechtstreeks tot bestuurders en commissarissen van het bedrijf.

De beleggers, die elkaar vonden op het IEX-beleggersforum, waren het roerend met elkaar eens: de door de nieuwe topman Matthijs Storm aangekondigde strategie LifeCentral is niet ingrijpend genoeg.

Hoe de verwachte rendementen van die strategie moeten worden gerealiseerd is onduidelijk, stellen ze, en in een open brief presenteerden ze een alternatieve strategie, die zou moeten leiden tot een rendement van 120% in twee jaar tijd.  

De brief had effect; de beleggers, onder leiding van forumlid The Third Way, hebben al een uitnodiging op zak voor een gesprek met het Wereldhave-bestuur. En intussen groeit de groep van Wereldhave-beleggers (die in de afgelopen vijf jaar lijdzaam moesten toezien hoe driekwart van de beurswaarde verdampte) snel. Inmiddels sloten al 80 aandeelhouders zich aan bij de belangengroep.

Open brief nr. 2

Inmiddels heeft de groep een tweede open brief opgesteld, nu met meer specifieke vragen aan Wereldhave over de wijze waarop het bedrijf in de gekozen strategie rendement denkt te kunnen genereren en of er in die strategie niet veel te veel wordt geleund op een verwachte prijsstijging van het Nederlandse vastgoed. 

Wereldhave reageerde alert op de eerste open brief, maar inhoudelijke gesprekken zijn er nog niet geweest. Hieronder leest u de nieuwe open brief van vandaag. We publiceren hem zoals hij is opgesteld, in het Engels, aangezien Wereldhave ook buitenlandse aandeelhouders kent. Om het technische verhaal ook voor de relatieve - Nederlandstalige - leek begrijpelijk te maken, schreef The Third Way er een 'parabel' bij, die we hieronder als inleiding plaatsen.

Uiteraard zullen we Wereldhave wederom om een reactie vragen en als die komt leest u die natuurlijk ook op deze site.  

 


Een parabel

Stel, u bent de eigenaar van een huis dat €1,12 miljoen waard is. U verhuurt dat voor €70.000 per jaar. U realiseert zich dat het moet worden gemoderniseerd, want anders komt de huur onder druk. U belt derhalve dhr. WH voor advies.

Deze vriendelijke meneer raadt u aan om maar liefst €180.000 te investeren. Zo kunt u in de toekomst €67.000 euro huur vragen. Ja, dat leest u goed, een dikke 4% minder. Wijst u hem hoofdschuddend af? Dat is dom! Dom, want dat toont aan dat u het niet begrepen hebt.

Kijk, nu heeft u het allermooiste huis van de buurt. En iedereen wil het van u huren voor die prijs, er staat een rij voor de deur! En nog interessanter, u kunt volgens WH ieder volgend jaar 670 euro meer vragen. Dus al na vijf jaren zit u alweer op… die oude huur.

Wanneer u die investering van 180k dan terugverdient? Dat is niet relevant, begrijpt u? Het gaat nu toch goed, kijk naar die rijen buiten. Als koppige Nederlander wijst u hem hoofdschuddend af, toch? Maar hij komt terug en legt uit: omdat er nu rijen voor de deur staan, hoeft u zich nooit meer zorgen te maken over leegstand.

Dat is het briljante, minder risico. En u kunt elk jaar 1% meer vragen, er is een stijgende lijn! Dhr. WH fluistert u in dat een door hemzelf gekozen taxateur een hogere waarde op uw huis zal plakken. Bijna de helft meer. De helft, bij dezelfde huur? Echt! En de uitsmijter? Dhr. WH vertelt u dat vooral dankzij die hogere waarde u nu een “Total Return IRR” van 6.91% heeft gehaald.

Ja, dat is eufemistisch een tegendraadse maatstaf, maar nu lijkt u wel zo slim! Uw denkbeeld dat u €180.000 lichter wordt gemaakt en dat u een lagere huur ontvangt en dus een lagere ROE hebt (ja, u heeft zich ingelezen) is technisch correct, maar fout.

Het gaat niet om de cash in uw handje, het gaat om de formule van WH, hoe merkwaardig die ook is. Oh, en denk trouwens ook niet dat er ooit een tijd komt dat u weer moet moderniseren. Want anders gaat u zich nog inbeelden dat u daarvoor na Frankrijk ook uw vakantiehuisje in België zult moeten verkopen.

Derhalve, volg het voorbeeld van de families RvC en vH en doe mee. Uw pensioenfonds doet volgens WH trouwens ook mee, en die letten echt goed op uw centjes…

N.B.: Nu begrijpt u hoe bij Wereldhave die €350 miljoen investering in het €900 miljoen Nederlandse vastgoed gaat verdwijnen. Een technische uiteenzetting vindt u hier. Dezelfde cijfers, alleen iets meer nullen.

At your service, The Third Way…

 

IEX forum WH

March 2, 2020

To: RvB, RvC and stakeholders Wereldhave

Subject: Is the LifeCentral strategy based on real estate speculation?

 

Dear Sirs,

In our first open letter to you dated February 19 2020, we presented our Vision 20-20 plan. We proposed to amend your business model and return 120% to shareholders within two years, thereby additionally reducing risk significantly.

We left open the question surrounding the ROE of 3% we calculated: how can management then promise a 6% IRR on the Dutch malls? Last week you invited us for a meeting. Given that our group has grown from 19 to now 80 shareholders from all walks of life, and is still growing, the answer is pending for now.

In the mean time we have analyzed the perceived return gap and reached the following conclusions which are factual, and thus you will share with us:

1. Over the next ten years rents will on average be identical to today on a like-for-like basis;

2. Because they are back-loaded, from an NPV perspective they represent a relatively small loss;

3. The intended EUR 350 mln investments will thus not yield any cash returns the coming ten years, causing a more than 100% loss thereof;

4. The intended return from the EUR 350 mln investments is thus entirely coming from speculation that the real estate prices will improve;

5. You target a 6% IRR. Applying the same discount rate, in order to be viable this means LifeCentral needs the EUR 350 mln to return EUR 640 mln or 80% in non-cash real estate price appreciation over the next ten years;

6. This 80% increase is counterintuitive:

    • prices are still under pressure in the market,
    • you just applied a 23% loss on the same Dutch malls,
    • you don’t foresee material rent increases, i.e. recurring EPRA returns. In fact they are below inflation;
    • the yield would then lower materially;
    • as we calculated before on IEX - based on the sales proceeds from France you calculated and on the marketcap of Belgium - your investors already apply a discount of 80% on your Dutch real estate;

7. The above is the reason that management newly adopted the Total Return KPI - meaning that on top of operational returns now real estate speculation is part and parcel of your objectives;

8. Whereas your industry’s association EPRA and thus the entire industry has moved away from IFRS objectives with the specific aim to improve transparency by taking out the above speculation – and allow stakeholders to focus on controllable variables - you decided to go frontally against the industry standard.

Our questions:

1. May we ask you to share with us your sensitivity analysis of the plans? Are we correct to assume that you decided to keep WH Belgium as a liquidity safety net? In your analysis, how likely is the scenario that the Dutch malls will become a black-hole, swallowing Belgium after France?

2. Given that real estate price appreciation is now your core business, and you will distribute around 80% of profits as dividends, you will thus pay out cash on the basis of non-cash gains. How do you intend to fund this? Please assure us not by increasing the absolute level of debt;

3. Do you agree with us that LifeCentral is intending to offer additional added value – a service – to stakeholders, but in your plans it is the opposite for shareholders operationally – on a EPRA basis - for the next ten years?

4. How do you see the risk/reward ratio evolving for your shareholders? Given that you intend to move from being a low risk rent seeker towards a high risk real estate speculator, and your returns are remaining low, shouldn’t this imply vastly lower share prices – as we are witnessing now?

5. How do you view the risk/reward ratio of LifeCentral vs our Vision 20-20?

Looking forward to your reply, we remain

Yours sincerely,

 

The Third Way…


De Redactie van IEX bestaat uit een team van content managers, journalisten en analisten, met opgeteld meer dan honderd jaar ervaring in het produceren en publiceren van beleggingsinformatie en -opinies. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies, of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Het is mogelijk dat redactieleden posities hebben in een of meer van de genoemde fondsen. Klik hier voor een overzicht van hun beleggingen.

Auteur: Redactie

Het redactieteam van IEX bestaat uit content managers, journalisten en analisten, met opgeteld meer dan 100 jaar ervaring in het produceren en publiceren van beleggingsinformatie en -opinies. De redactie is verantwoordelijk voor de dagelijkse inhoud op de diverse beleggersplatforms van IEX Media, zoals IEX.nl, Belegger.nl, B...

Meer over Redactie

Recente artikelen van Redactie

  1. 23 mei Hollandse Aandelenavond 2022: Corné van Zeijl 1
  2. 20 mei Hier wilt u bij zijn: IEX Beleggersdag vol tips en waardevolle inzichten 4
  3. 19 mei Dossier Oekraïne 11

Gerelateerd

Reacties

24 Posts
Pagina: 1 2 »» | Laatste | Omlaag ↓
  1. free1 3 maart 2020 14:39
    quote:

    MFCons schreef op 3 maart 2020 14:29:

    Je zal maar zo door de mand vallen als CEO of RvC. Pijnlijk.

    Vanachter het bureau plannetjes maken als CEO of RvC.
    Dat doen ze graag MFCons, maar het gaat uiteindelijk gewoon om zaken doen.
    Zorgen dat je ondernemers aantrekt voor je centrum en het winkelcentrum verhuurd houdt.
    Ook als dat tegen wat lagere huren moet.
    Ik heb zelf wat ervaring in die business en echt moeilijk is dat niet.
    En heb dat wel eens hopeloos fout zien gaan bij Wereldhave in een mij bekende zaak.

  2. 8ball 3 maart 2020 14:51
    Goed stuk weer, let in dit kader vooral op de nieuwe beloningsstructuur voor de CEO die op 13 maart a.s. bekend wordt gemaakt. Als daaruit blijkt dat toekomstige (papieren) waardestijgingen van (in 2019 eerst fors afgewaardeerd) OG meetellen voor zijn beloning is het motief van Storm duidelijk. Tegen de tijd dat dan blijkt dat de beurskoers niet evenredig stijgt met de papieren herwaardering is Storm al weer gevlogen met zijn bonussen in de achterzak en zitten de aandeelhouders wederom met de kat in de zak.
  3. wolframm 3 maart 2020 15:34
    die ontevreden "aandeelhouders" zijn niet meer dan mislukte handelaren die dachten een koopje te hebben rond 18 euro. Nu blijkt dat Wereldhave een lange termijnstrategie heeft ontwikkeld voor de belegger, zien ze hun easy money ineens verdwijnen.

    Ze willen de koers oppompen en dan hun handel dumpen.

  4. trui66 3 maart 2020 16:05
    in aanvulling op de vele twijfels over de besteding van de 350 miljoen.

    Een bedrijf dat 600miljoen waard is op de beurs en dan voor 350miljoen intern investeren. Daar klopt toch iets niet. Stel nu dat je dat geld besteed aan het opkopen van eigen aandelen, want denk je dat de beurskoers doet?

    Het recente promo fimpje met Storm, nog steeds geen aandelen aankoop van Storm en niet zelf op het idee komen om duur kantoor schiphol te verhuizen naar eigen winkelcentra wat prima past in de nieuwe visie: men speelt teveel de directie bij WHV (maar 150? man personeel) en (s)tuurt op Schiphol waarschijnlijk enkel op excel ipv actief winkelcentra te managen alsof het je eigen geld is.

    Misschien is er wel een master plan om de koers laag te houden, de geselecteerde centra op te fleuren en dan komt over een tijdje de grootaandeelhouder met een bod want de huidige bedrijfswaarde is ruim het dubbele van de koers.

    Huidige plan van WHV dient bijgeschaafd te worden en iets meer poten in de klei maar kan je dat verwachten van een analist: ik denk het niet.
  5. Fertigo 3 maart 2020 16:55
    quote:

    wolframm schreef op 3 maart 2020 15:34:

    die ontevreden "aandeelhouders" zijn niet meer dan mislukte handelaren die dachten een koopje te hebben rond 18 euro. Nu blijkt dat Wereldhave een lange termijnstrategie heeft ontwikkeld voor de belegger, zien ze hun easy money ineens verdwijnen.

    ik noem het verstoken van de 300 miljoen (de helft van marketcap) zonder onderbouwd plan en tegen minimaal rendement geen "lange termijn strategie" maar "hoogmoed".

    De winkelcentra van WH zijn na forse afwaardering nog steeds netto 1.3 miljard waard. Op de beurs is WH nog maar 600 miljoen waard. Ergo: de organisatie Wereldhave heeft een negatieve waarde van 700 miljoen. Grotendeels voor rekening van de CEO.

    Als er zo weinig vertrouwen is in je "lange termijn strategie" dan ben je als nieuwbakken CEO gewoon mislukt.
  6. Little Dagobert 3 maart 2020 17:28
    Zou Wereldhave leiden aan het 'Laurus-syndroom'? Even een stukje geschiedenis:

    In november 2000 werd onder leiding van Van der Straaten en diens rechterhand Peter Stuyts de nieuwe één-formulestrategie gelanceerd. Een groot aantal winkels werd verkocht, een deel gesloten en de grote winkels zouden worden omgebouwd tot Konmar-vestigingen. In het najaar van 2001 bleek dat de ombouwoperatie was mislukt. Van der Straaten moest opstappen en kreeg een gouden handdruk van een miljoen euro mee.
  7. victory advies 3 maart 2020 23:26
    Goedendag heren,

    Zelfreflectie is een zeldzame eigenschap en zeker voor de directie van een beursgenoteerde onderneming. De kritiek van the Third Way is zeer wel mogelijk terecht. Ook mijn aandelen heb ik aangemeld.

    De notaris gaat komende week benaderd worden voor het aanleggen van een register zodat de aandeelhouders hun stem formeel kwijt kunnen. Je kan in deze wereld alleen wat bereiken als je samen een front vormt om iets af te dwingen en wat mij betreft zou dat een onafhankelijke economische toetsing dienen te zijn van enerzijds de plannen van Wereldhave en anderzijds de directie.

    De uitkomst van deze toetsing zou ter stemming dienen te worden gebracht op de Algemene Aandeelhouders Vergadering.

    Mocht Wereldhave hieraan niet mee willen werken dan rest altijd nog de mogelijkheid om die plannen eenzijdig door te laten rekenen en vervolgens alsnog dit punt ter stemmming op de AVA laten zetten met of zonder medewerking van Wereldhave. (kort geding).

    Gezien de reuring ligt hier natuurlijk ook een rol voor de Raad van Commissarissen.

    Het heeft grote voorkeur om in harmonie te overleggen en niet het toornooimodel na te streven. Dit kan het bedrijf alleen maar schaden.

    Voor zover WH deze plannen al heeft laten doorrekenen zou het prettig zijn als zij deze zouden concretiseren. De groep betreft overigens geen mislukte handelaren maar gemotiveerde aandeelhouders die het waardeloos vinden als een kwaliteitsbedrijf onnodig een factor minder winst gaat maken.

    De groep houdt gewoon vast aan hun aandelen en velen hebben bijgekocht voor zover ik kan bemerken. Ik ook, een prima koers. Mogelijk zakt hij nog wat dan koop ik weer bij.

    Ik wens u allen een fijne dag.
  8. forum rang 7 Branco P 4 maart 2020 08:07
    quote:

    Little Dagobert schreef op 3 maart 2020 17:28:

    Zou Wereldhave leiden aan het 'Laurus-syndroom'? Even een stukje geschiedenis:

    In november 2000 werd onder leiding van Van der Straaten en diens rechterhand Peter Stuyts de nieuwe één-formulestrategie gelanceerd. Een groot aantal winkels werd verkocht, een deel gesloten en de grote winkels zouden worden omgebouwd tot Konmar-vestigingen. In het najaar van 2001 bleek dat de ombouwoperatie was mislukt. Van der Straaten moest opstappen en kreeg een gouden handdruk van een miljoen euro mee.
    Het Laurus-syndroom past beter bij URW, alles moet Westfield worden, het inferieure label uit de VS... kansloos!
24 Posts
Pagina: 1 2 »» | Laatste |Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links