De huizenprijzen blijven maar stijgen. Ook de komende maanden zal dit niet veranderen. De vraag is of het de komende jaren nog wel gaat veranderen.
Volgens de NVM-voorzitter is er in Nederland zelfs sprake van woningnood. De media besteden er in ieder geval steeds meer aandacht aan. Vorige maand een artikel in de Telegraaf over immigratie. In het kort komt het erop neer dat veel Nederlanders (65%) op het ogenblik voorstander zijn van inperking van het aantal mensen dat in Nederland komt wonen. Van dit percentage is zelfs 48% van niet-westerse achtergrond.
Krapte op de woningmarkt
In 2039 zijn er volgens het CBS 19 miljoen mensen in Nederland. In 2040 zijn er twee keer zoveel personen van 80 jaar en ouder als nu. Al deze mensen moeten ook ergens wonen.
De druk op de woningmarkt is al zeer groot maar zal nog groter worden als het aantal inwoners in Nederland sneller stijgt dan het bouwen van nieuwe woningen plus andere maatregelen (zoals bijvoorbeeld vakantiehuisjes permanent bewonen of lege kantoorwoningen ombouwen tot appartementen) aan woonruimte oplevert.
Volgens de cijfers van het CBS worden er ieder jaar gemiddeld 70.000 woningen gebouwd. Dit aantal is zeker niet voldoende om aan de vraag te kunnen voldoen. Iedereen weet als er krapte is in een markt dan gaan de prijzen omhoog. We hebben al gelezen dat in Amsterdam vorig jaar diverse rijtjeshuizen verkocht werden voor rond de €1,5 miljoen. Het gezamenlijke inkomen moet rond de 280.000 euro zijn om een hypotheek van €1,5 miljoen te kunnen afsluiten.
Dubieuze taxaties
Ook makelaars kunnen de huizenprijzen flink opdrijven. Vorige maand kocht een klant van mij een appartement voor €175.000. Zoals gewoonlijk vroeg ik of ik de taxatie moest regelen door de gegevens van de klant in te voeren in het NWWI-systeem. De klant mag dan zelf de taxateur bepalen die de woning moet gaan taxeren. Dit keer hoefde ik niets te doen, want de verkopende makelaar ging de taxatie regelen!
Dit laatste is niet toegestaan, om beïnvloeding van de taxatiewaarde van de woning te voorkomen. Natuurlijk kan de verkopende makelaar wel namens de klant de gegevens in het NWWI-systeem zetten. Hierbij wordt gekozen voor de collega-taxateur met wie hij vooraf al contact hebt gehad. In de praktijk gebeurt dit regelmatig, maar voor de buitenwereld zal dit nooit plaatsvinden.
We gaan de situatie nog leuker maken, want deze verkopende makelaar was ook de eigenaar van de verkochte woning. Ik heb een andere taxateur zijdelings naar de woning laten kijken via de link op Funda. Deze kwam tot de conclusie dat de woning een paar maanden geleden was gekocht voor €95.000 door de verkopende makelaar. Hierna was de woning volledig opgeknapt. De totale kosten voor de verbouwing werden geschat op maximaal €30.000.
Een zelfde appartement was een paar maanden geleden verkocht voor €140.000 euro. Dit was ook nog eens €10.000 boven de vraagprijs. Dit appartement was wel in een mindere staat dan het appartement dat mijn klant had gekocht. Mijn taxateur gaf een waarde van de woning af van maximaal €150.000. Hierbij voor alle duidelijkheid: mijn taxateur is niet zelf in de woning geweest. Deze waarde was dus echt indicatief.
Een week later kreeg ik het taxatierapport binnen. De gekochte woning had volgens de taxateur een waarde van €180.000. In een paar maanden was de gekochte woning van €95.000 na een (grondige) verbouwing van €30.000 dus €180.000 waard geworden.
Prijsverdubbelaar
Het nadeel voor toekomstige kopers is nu dat verkopende makelaars en taxateurs deze waarde weer gebruiken voor gelijksoortige appartementen die te koop worden gezet. Een gelijksoortig appartement (dat minder verbouwd is) wordt dan aangeboden voor €180.000 euro.
Kopers die dit appartement aanschaffen boven de vraagprijs, hebben dus ook een taxatie nodig die hoger is dan €180.000. Als er weer een taxateur te vinden is die het op meer dan €180.000 wil taxeren, dan zijn dit soort appartementen binnen een jaar tijd verdubbeld in prijs!
Handel
Het bovenstaande gebeurt regelmatig. Makelaars krijgen woningen aangeboden om deze te verkopen. Als er sprake is van bijvoorbeeld “gedwongen verkoop” (echtscheiding / financiële problemen) dan zijn er makelaars die de woning kopen van hun klant. Natuurlijk voor een aantrekkelijke koopprijs.
De woning wordt opgeknapt en binnen een paar maanden met leuke winst verkocht. De 2% overdrachtsbelasting hoeft ook niet betaald te worden als een gekochte woning binnen zes maanden weer wordt verkocht.
Vlaardingen
Ik ben woonachtig in Vlaardingen, een buurgemeente van Rotterdam. Hoe daar tegenwoordig woningen worden verkocht, is niet meer “netjes”. Bijna al mijn klanten uit Rotterdam hebben de afgelopen tijd gekocht zonder ontbindende voorwaarden en flink boven de vraagprijs. Bovendien hebben zij de woning alleen kunnen kopen met een aankopende makelaar.
Diverse klanten hebben het zonder aankoopmakelaar geprobeerd. Zij hebben ondervonden dat zij geen kans hebben om een woning te kopen. Verkopende makelaars gaven zelfs aan dat een bod zonder aankopende makelaar geen kans van slagen heeft. Een aankopende makelaar rekent al snel een paar duizend euro voor zijn werkzaamheden.
En de prijzen blijven stijgen
Er moet wat veranderen. De gemiddelde prijs voor een bestaande woning is €320.000. Voor een nieuwbouwwoning (kaal: zonder keuken en meerwerk) is het rond de €410.000. Met meerwerk erbij komen we globaal rond de 450.000 euro uit. Zie hieronder wat er gaande is als de huizenprijzen ieder jaar met 3% / 5% stijgen (afgeronde getallen):
| | Bestaande woning €320.000 | Nieuwbouwwoning €450.000 |
|---|
| einde |
3% |
5% |
3% |
5% |
| 2020 |
330.000 |
336.000 |
463.000 |
472.000 |
| 2021 |
340.000 |
353.000 |
477.000 |
496.000 |
| 2022 |
350.000 |
370.000 |
491.000 |
520.000 |
| 2025 |
382.000 |
429.000 |
537.000 |
603.000 |
| 2030 |
443.000 |
547.000 |
623.000 |
770.000 |
Wie bovenstaande cijfers ziet, zal zeker zeggen dat dit niet mogelijk is. Terecht, want cijfers uit het verleden vertellen ons dat er na een periode van stijgende huizenprijzen er weer een daling volgt.
Politiek probleem
In ieder geval is duidelijk dat we in Nederland op het ogenblik een probleem hebben met de huizenmarkt. Dat dit probleem nu gedeeltelijk op de immigratie wordt geschoven, is niet helemaal terecht. Dat politiek Den Haag maatregelen moet nemen is wel duidelijk. Dit laatste zal wel eens het grootste probleem van Nederland kunnen gaan worden.
Het toch niet mogelijk dat een bestaande woning eind 2030 gemiddeld €440.000 kost en een nieuwbouwwoning €620.000!