Vrijdag aanstaande komt de nieuwe ceo van Wereldhave, Matthijs Storm, met zijn strategische plan van aanpak. We zullen daar bij IEX Premium de komende week veel aandacht aan besteden. Vragen die o.a. spelen zijn:
Wat gebeurt er met het dividend?
Wat is zijn visie op de toekomst van het winkelvastgoed?
En hoe krijgt hij die enorme onderwaardering uit het aandeel?
Afgelopen week ging winkelvastgoedfonds Wereldhave ex-dividend. De groep betaalt eind april voor de achtste keer op rij €0,63 uit per kwartaal, daarmee de belofte van de vorige ceo inlossend van een dividend van €2,52 op jaarbasis.
VIDEO
Video: Wereldhave komt met een nieuw plan
De jaren daarvoor betaalde Wereldhave zelfs €3,08 per jaar, maar door de verkoop van het Finse winkelcentrum én teruglopende huurinkomsten was dat niet langer haalbaar.
Wellicht herinnert u zich die dag nog: op 2 februari 2018 - wij hielden op die dag een beleggersbijeenkomst bij Euronext - kondigde Wereldhave aan het divdend te verlagen met bijna 20%.
De koers kelderde van €40 naar €30 in een paar dagen tijd en inmiddels, uiteraard met de kennis achteraf, weten we hoe het verder verliep met Wereldhave. Dat €2,52 dividend geeft inmiddels een dividendrendement van 14%.
Synoniem voor winkelcentra
De teloorgang van Wereldhave loopt parallel met de situatie rond winkelvastgoedfondsen. Afgelopen week sprong de koers van Amazon 10% hoger op beter dan verwachte cijfers en dat is precies wat de winkelvastgoedfondsen pijn doet.
Amazon sloopt de volledige retailsector en we doen er allemaal aan mee: online is namelijk gewoon makkelijker en vooral goedkoper. Overigens moeten winkels als Albert Heijn niet janken want die deden vroeger precies hetzelfde met de buurtwinkeltjes. Maar dat terzijde.
Consumenten kopen steeds meer online: dachten we eerst nog dat alleen boeken en cd's online gekocht werden, inmiddels is de consument zo gewend aan internetshoppen dat ook moeilijker produkten gemakkelijk online over de toonbank gaan.
De voorbeelden van retailers die het loodje legden zijn legio. Herinnert u zich Macintosh nog? Met grote regelmaat lezen we in de krant over winkelconcepten die het moeilijk hebben. Laatst was ik op een koopavond in de stad en het was er uitgestorven.
Zelfs matrassen en bedden worden steeds meer online verkocht; niets is meer heilig of veilig. Dat betekent dat de retailers creatief moeten zijn: online aanwezigheid is een must en goede service onontbeerlijk.
De winkelvastgoedfondsen weten tot nog toe de huren redelijk binnen te harken terwijl ook de bezettingsgraden nog met kunst- en vliegwerk op peil worden gehouden. Maar hoe lang is dat houdbaar?
Verkeerde keuze
Wereldhave maakte in 2014 bewust de keuze om op secundaire locaties te gaan zitten. Niet achter Unibail en Klépierre aanhobbelen, maar 'marktleider in de categorie middelgrote winkelcentra' worden, dat was het doel volgens toenmalig topman Dirk Anbeek.
Begin 2015 kocht WH voor 850 miljoen zes winkelcentra in Frankrijk van Unibail. Het jaar erop verkocht het de kantoren die het had in Frankrijk.
Land
balanswaarde vastgoed (euro)
Plaatsen
Nederland
1,5 mrd.
Amersfoort, Arnhem, Capelle a/d IJssel, Dordrecht, Eindhoven, Etten-Leur, Geldrop, Heerhugowaard, Hoofddorp, Leiderdorp, Maassluis, Nieuwegein, Purmerend, Roosendaal, Rijswijk, Tilburg, Zoetermeer, Zwolle
Frankrijk
916 mln.
Argenteuil, Bordeaux, Le Havre, Rouen, Straatsburg
Belgie
796 mln.
Kortrijk, Gent, Genk, Luik, Nijvel, Doornik, Waterloo
Totaal
3,2 mrd
Wie de cijfers van NSI heeft gezien afgelopen week, weet dat het balletje precies de andere kant op is gaan rollen. De kantorenmarkt is hot op het moment, terwijl winkelvastgoed klap na klap krijgt.
Overdreven afgewaardeerd?
De vraag is of die afwaardering overdreven is. Laten we eens kijken naar de cijfers van Wereldhave. De laatst bekende zijn van juni vorig jaar. De waarde van de portefeuille bedroeg €3,2 miljard. Het equitygedeelte (de LTV is 40%) bedraagt €1.627 miljoen, dat is per aandeel (40,27 mln) €40,37.
De beurskoers is momenteel €16,60. Dat betekent dat de beurs het equitygedeelte waardeert op €668 miljoen. Om de hele portefeuille aan deze prijs over te nemen, betaalt een koper dus 668 miljoen, plus de schulden die hij erbij krijgt (€1,3 miljard) is 1,97 miljard.
Gebaseerd op de getaxeerde waarde van het winkelvastgoed (€3,2 miljard) staat Wereldhave dus te koop op de beurs met een korting van 39%.
Loan-to-Value
De schulden moeten worden gedekt door het vastgoed. De LTV (Loan-To-Value) geeft aan in hoeverre dat het geval is. Bij Wereldhave is de LTV 40% - vaak een grens voor financiers. Afgaande op de waarde die de beurs erop plakt, is de LTV opeens een stuk hoger: 1300/1970 = 66%. Daar worden de bankjes niet blij van.
Nu hoeft de taxatiewaarde niet meteen de beurskoers te volgen, want de beurs is manisch depressief: de ene keer is het alles, de andere keer is het niets. Bij winkelvastgoed wordt NIETS ingeprijsd.
Niettemin komen er wel gewoon huurpenningen binnen (€103 miljoen in H1) en op basis daarvan wordt dan ook de waarde van de winkelpanden getaxeerd. Dat gebeurt door onafhankelijke experts.
Je kunt daar van alles van vinden, maar die moeten redelijk neutraal blijven en kunnen de huurinkomsten niet negeren. Makkelijker zou het zijn als er her en der vergelijkingsmateriaal was, maar er wordt momenteel weinig tot niets verkocht, dus dat is lastig.
De oplossing?
Wereldhave heeft sinds 1 augustus een nieuwe topman. De vorige, Dirk Anbeek, werkt nu voor Landal Green Parks . Zijn opvolger is Matthijs Storm, die bij Kempen een vastgoedportefeuille runde.
Afbeelding: Matthijs Storm
Storm zag zelf meer in Unibail dan in Wereldhave, ten tijde van zijn periode bij Kempen. Onderstaand ziet u de tien grootste belangen van het Kempenfonds. Unibail is ook geen winnaar gebleken overigens.
De Fransen vertilden zich aan Amerikaans en Brits vastgoed met de overname van Westfield in een periode waarin wereldwijd winkelvastgoed werd afgewaardeerd.
Half jaar in functie
In ieder geval, Storm is inmiddels een half jaar in functie en komt aanstaande vrijdag met zijn strategische plan van aanpak. Het wordt hoe dan ook tijd om iets over het dividend te zeggen en beleggers zullen snakken naar een strohalm positiviteit.
Ik kan me niet voorstellen dat het dividend op het huidige niveau blijft. Beter is het om in deze zware tijden meer geld in het bedrijf te houden voor schuldafbouw en investeringen in de winkelcentra.
De winkelcentra zullen gefaseerd verder worden afgewaardeerd en dan is het de vraag of men iets kan met Wereldhave Belgium. Dat heeft een aparte beursnotering, WH heeft er 5,1 miljoen aandelen van (66,5%).
De beurskoers van WH Belgium staat behoorlijk hoog, in de buurt van de NAV, en als dat te gelde kan worden gemaakt ontstaat er een heel andere situatie.
Wat te doen?
De afgelopen jaren hebben veel beleggers zich vergist in Wereldhave. Zelfs ervaren experts als Van Herk waren er te vroeg bij. Het gevaar is nu mee te gaan huilen met de wolven in het bos.
Het sentiment is extreem negatief waardoor het moeilijk is te denken dat het ook een keer omhoog kan. Ik zie echter weinig ruimte meer omlaag en als Storm ook maar een sprankje hoop, beleving of optimisme kan bieden, kan de wereld er heel anders uitzien.
Vrijdag aanstaande weten we meer. In de middag zal IEX een interview hebben met Matthijs Storm, wat we de week erop zullen publiceren. En uiteraard kunt u bij IEX Premium vrijdagochtend al onze analyse van de plannen van Storm lezen.