Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Inloggen

  • Geen account? Registreren

Wachtwoord vergeten?

Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee

Waarde hertaxatie

Volgende week komt de NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars) met nieuwe cijfers over de gemiddelde huizenprijzen en deze prijzen zullen niet positief zijn.

In het verleden was hertaxatie totaal niet van belang om mee te nemen bij het kiezen van de hypotheek. Bij stijgende huizenprijzen konden mensen eventueel gebruikmaken van een hertaxatie om voor een lagere rente in aanmerking te komen.

Het gaat hierbij overigens over hypotheken zonder NHG (Nationale Hypotheek Garantie).

Bij het afsluiten van een hypotheek kijkt de hypotheekverstrekker hoeveel procent de hypotheek bedraagt ten opzichte van de executiewaarde. Dit is de verkoopprijs bij gedwongen verkoop en bedraagt gemiddeld 85% à 90% van de vrije verkoopwaarde.

Hoe hoger het hypotheekbedrag ten opzichte van de executiewaarde hoe hoger de hypotheekrente. In de tabel hieronder staat een overzicht van de rentes van een hypotheekverstrekker.

NHG
60% EW
75% EW
100% EW
125% EW
variabel
3,40%
3,70%
3,90%
3,90%
4,00%
1 jaar
4,40%
4,70%
4,80%
4,90%
5,00%
5 jaar
4,75%
5,05%
5,15%
5,25%
5,35%
6 jaar
4,85%
5,15%
5,25%
5,35%
5,45%
7 jaar
4,85%
5,15%
5,25%
5,35%
5,45%
10 jaar
5,25%
5,55%
5,65%
5,75%
5,85%
15 jaar
5,65%
5,95%
6,05%
6,15%
6,25%
20 jaar
5,75%
6,05%
6,15%
6,25%
6,35%
30 jaar
5,85%
6,15%
6,25%
6,35%
6,45%

Veranderingen in lening
Door (extra) aflossing op de hypotheek of een stijging van de waarde van de woning kan de verhouding tussen het leningbedrag en de executiewaarde wijzigen. Hierdoor kan een leningdeel in een andere categorie komen te vallen.

Als een lagere categorie van toepassing wordt, kunt u de hypotheekverstrekker vragen om de hypotheekrente aan te passen. De actuele executiewaarde moet wel blijken uit een door u te overleggen origineel taxatierapport dat voldoet aan de door de hypotheekverstrekker gestelde eisen.

Ook door verhoging van het leningbedrag (aanvullende lening) kan de verhouding tussen het leningbedrag en de executiewaarde veranderen. Bij een dusdanige verhoging van het leningbedrag dat één of meer leningdelen binnen de tariefklasse in een hogere categorie komen te vallen, wordt voor bestaande leningdelen automatisch de rente van kracht die ten tijde van de laatste rentevaststelling gold voor die categorie.

Daling waarde
Veel mensen hebben op deze manier voordeel behaald omdat hun woning in waarde is gestegen. Maar wat kunnen de gevolgen zijn als uw woning een bepaalde periode in waarde daalt. De hypotheekverstrekker heeft namelijk het recht om uw woning te hertaxeren.

Het tijdstip verschilt per aanbieder. Zo kan dit op elke willekeurig momen gebeuren, maar ook bijvoorbeeld om de vijf jaar. Vooral voor mensen die nu een woning kopen, is dit belangrijk om later niet voor onverwachte verrassingen te staan. Het is natuurlijk nooit leuk om een jaar na aankoop alsnog extra te moeten gaan betalen omdat de woning toevallig in waarde is gedaald.

Vooral met de huidige kredietcrisis is het daarom verstandig om hypotheekverstrekkers te kiezen die om de vijf jaar of langer hertaxeren. Wat precies de gevolgen zijn van een hertaxatie laat ik u zien aan de hand van een rekenvoorbeeld, waarbij iemand maximaal 100% van de executiewaarde als aflossingsvrije hypotheek mag hebben.

  • Executiewaarde: 180.000 euro
  • Koopsom/getaxeerde waarde woning: 200.000 euro
  • Kosten koper: 20.000 euro
  • Benodigde hypotheek: 220.000 euro
  • Maximale aflossingsvrije hypotheek: 180.000 euro (100% van de executiewaarde)
  • Waarde woning na daling (10%): 180.000 euro
  • Executiewaarde na daling: 160.000 euro
  • Maximale aflossingsvrije hypotheek wordt: 160.000 euro
  • Extra aflossen/aanpassen leningsdelen: 20.000 euro
  • Het tekort is nu 20.000 euro. Er zijn hypotheekverstrekkers die in hun voorwaarden hebben staan dat u direct moet aflossen. Ik ben benieuwd hoeveel mensen dit daadwerkelijk kunnen.

    Jos Koets - Woekerpolis & Hypotheekdrama
    Klik hier om Woekerpolis & Hypotheekdrama te bestellen...
    Jos Koets - Hoe koop ik een huis?
    Klik hier om Jos Koets' boek Hoe koop ik een huis? te bestellen
    Jos Koets - Hypotheektips voor de koper, verkoper en oversluiter
    Klik hier om Jos Koets' boek Hypotheektips te bestellen.



    Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan. Uw reactie is welkom op koets@iex.nl


    Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
    Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

    Auteur: Jos Koets

    In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

    Meer over Jos Koets

    Recente artikelen van Jos Koets

    1. 13 mei Boxhoppen voor renteaftrek en verkoopwinst 6
    2. 29 apr Huizenprijzen gaan dalen! 45
    3. 15 apr Hoe kunt u besparen op de boeterente? 2

    Gerelateerd

    Reacties

    13 Posts
    | Omlaag ↓
    1. [verwijderd] 3 april 2009 12:19
      quote:

      amsterdam2008 schreef:

      het lijkt me sterk dat banken op basis van hertaxatie mensen een persoonlijk failliet willen bezorgen, nietwaar?
      Banken?
      Die hebben ook geen enkel moreel probleem gekend met het doelbewust optuigen en verkopen van woekerpolissen dus een klantje meer of minder persoonlijk failliet zal ze echt worst wezen.

      Als het ze een persoonlijk financieel voordeeltje op kan leveren zijn deze zelfs in staat om hun eigen moedertje uit huis te laten zetten en failliet te verklaren.
    2. [verwijderd] 3 april 2009 12:27
      quote:

      BJL schreef:

      [quote=amsterdam2008]
      het lijkt me sterk dat banken op basis van hertaxatie mensen een persoonlijk failliet willen bezorgen, nietwaar?
      [/quote]

      dat doen ze bij bedrijven ook, dus waarom niet bij huizenbezitters?
      banken zullen zeker nu zeer zorgvuldig met hun partikuliere klant(consument)omgaan.
      nog meer negatieve publiciteit en de daaruit voortvloeiende politieke inmenging zal men willen vermijden.

      onzin dat men extra hertaxeringen etc zal willen doorvoeren en zeker al niet bij de klanten,die netjes aan hun betalingsverplichtingen voldoen.

      ze gaan zich zeker nog een keer in de eigen voet schieten?

      overigens zie je de laatste weken weer meer ''verkocht onder voorbehoud'' op het internet staan.

      de lagere prijzen en var. rentes gaan hun werk doen.

      grt JW

    3. [verwijderd] 3 april 2009 12:33
      Best aardig om je te verliezen in deze beschouwing, maar waarom hoor je op deze plaats en paginagroot in kranten niets over de aanhoudend hoge hypotheekrentes? De Europese Centrale Bank heeft de rente weer verlaagd. En dat nieuwsfeit staat ook als zogenaamd interessant nieuwsfeit op een willekeurige banken-site, maar waarom? De klant merkt er toch niks van? De spaarrentes gaan omlaag, en sinds gisteren (!) gaan veel hypotheekrentes juist weer omhoog. Europese rente omlaag, winsten banken omhoog. En wie uiteindelijk beide ontwikkelingen financiert (en dus het kind van de rekening is) zal duidelijk zijn.
    4. [verwijderd] 3 april 2009 12:39
      Ben het ook helemaal met een eerdere schrijver eens. De ondertoon in deze bijdrage van meneer Koets is toch een beetje die van bangmakerij (ongetwijfeld oprecht bedoeld). Nergens voor nodig. Bovendien, het houdt tevens de suggestie levend dat huizenprijzen dramatisch zullen gaan dalen. Kan iemand de toekomst met zekerheid voorspellen dan? Nee dus, hoe graag we het ook zouden willen kunnen. Men lijdt het meest onder het lijden dat men vreest.
    5. forum rang 4 @iPlof 3 april 2009 12:55
      quote:

      boerjansen schreef:

      Bovendien, het houdt tevens de suggestie levend dat huizenprijzen dramatisch zullen gaan dalen.
      Ik heb vd zomer mijn huis verkocht en ben op zoek naar iets anders. Er is wat meer aanbod en prijzen liggen hier iets lager, maar alles wat ik in de gaten hield is inmiddels in korte tijd al verkocht. Heb het wel over Amsterdam.
      Huizenmarkt houdt zich eigenlijk verbazend goed.
      Aantal verkopen vergelijken met eigenlijk overspannen jaren hiervoor levert mooie drama koppen op in de krant, maar feitelijk was er toen een ongezonde situatie en nu een veel normalere.
      Alleen de vraag naar overprijsde trieste nieuwbouw ed zal voorlopig wel even uitblijven nog.
    6. forum rang 4 theo1 3 april 2009 14:25
      quote:

      amsterdam2008 schreef:

      het lijkt me sterk dat banken op basis van hertaxatie mensen een persoonlijk failliet willen bezorgen, nietwaar?
      Wat me waarschijnlijker lijkt is dat ze je een hogere rente laten betalen omdat je in een hogere tariefgroep komt. Executeren is meestal ook niet in het voordeel van de bank dus dat zullen ze alleen doen als ze echt bang zijn de hoofdsom niet meer terug te krijgen. Dat kan natuurlijk zo maar gebeuren in bepaalde gevallen maar dat zal denk ik niet zo snel echt massaal gebeuren.
    7. [verwijderd] 3 april 2009 18:56
      quote:

      boerjansen schreef:

      Best aardig om je te verliezen in deze beschouwing, maar waarom hoor je op deze plaats en paginagroot in kranten niets over de aanhoudend hoge hypotheekrentes? De Europese Centrale Bank heeft de rente weer verlaagd. En dat nieuwsfeit staat ook als zogenaamd interessant nieuwsfeit op een willekeurige banken-site, maar waarom? De klant merkt er toch niks van? De spaarrentes gaan omlaag, en sinds gisteren (!) gaan veel hypotheekrentes juist weer omhoog. Europese rente omlaag, winsten banken omhoog. En wie uiteindelijk beide ontwikkelingen financiert (en dus het kind van de rekening is) zal duidelijk zijn.
      Het is hoogste tijd voor (veel) meer concurrentie. Ik vind eigenlijk dat de overheid buitenlandse banken moet lokken met geweldige fiscale voordeeltjes om hier actief te komen bankieren. Moet je dan eens kijken hoe bliksemsnel het Nederlandse (criminele) bankenkartel de lange hypotheekrente substantieel laat zakken. Waarschijnijk hebben ze bij EU commissaris Neelie een bosje bloemen en een dikke envelop met cash thuis laten bezorgen om hun uiterst lucratieve rente- en prijsafspraken voor de Nederlandse markt voort te kunnen zetten. En daarnaast mogen de witteboorden-criminelen ook nog eens ongegeneerd miljarden bij elkaar graaien uit de vaderlandse schatkist.

      Hoe krijgen die criminelen het toch steeds weer voor elkaar vraag ik me wel eens af.
    8. [verwijderd] 3 april 2009 19:05
      quote:

      BJL schreef:

      [quote=amsterdam2008]
      het lijkt me sterk dat banken op basis van hertaxatie mensen een persoonlijk failliet willen bezorgen, nietwaar?
      [/quote]
      dat doen ze bij bedrijven ook, dus waarom niet bij huizenbezitters?
      Alleen bij bedrijven die geen enkele overlevingskans meer hebben.

      Zowel voor bedrijven als consumenten geldt: zolang de aflossingen netjes op tijd binnenkomen blijven de banken gewoon op hun achterwerk zitten.

    13 Posts
    |Omhoog ↑

    Meedoen aan de discussie?

    Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

    Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

    Gesponsorde links