Volgende week komt de NVM (Nederlandse Vereniging van Makelaars) met nieuwe cijfers over de gemiddelde huizenprijzen en deze prijzen zullen niet positief zijn.
In het verleden was hertaxatie totaal niet van belang om mee te nemen bij het kiezen van de hypotheek. Bij stijgende huizenprijzen konden mensen eventueel gebruikmaken van een hertaxatie om voor een lagere rente in aanmerking te komen.
Het gaat hierbij overigens over hypotheken zonder NHG (Nationale Hypotheek Garantie).
Bij het afsluiten van een hypotheek kijkt de hypotheekverstrekker hoeveel procent de hypotheek bedraagt ten opzichte van de executiewaarde. Dit is de verkoopprijs bij gedwongen verkoop en bedraagt gemiddeld 85% à 90% van de vrije verkoopwaarde.
Hoe hoger het hypotheekbedrag ten opzichte van de executiewaarde hoe hoger de hypotheekrente. In de tabel hieronder staat een overzicht van de rentes van een hypotheekverstrekker.
| NHG | 60% EW | 75% EW | 100% EW | 125% EW |
| variabel | 3,40% | 3,70% | 3,90% | 3,90% | 4,00% |
| 1 jaar | 4,40% | 4,70% | 4,80% | 4,90% |
5,00% |
| 5 jaar | 4,75% | 5,05% | 5,15% | 5,25% | 5,35% |
| 6 jaar | 4,85% | 5,15% | 5,25% | 5,35% |
5,45% |
| 7 jaar | 4,85% | 5,15% | 5,25% | 5,35% | 5,45% |
| 10 jaar | 5,25% | 5,55% | 5,65% | 5,75% |
5,85% |
| 15 jaar | 5,65% | 5,95% | 6,05% | 6,15% | 6,25% |
| 20 jaar | 5,75% | 6,05% | 6,15% | 6,25% |
6,35% |
| 30 jaar | 5,85% | 6,15% | 6,25% | 6,35% | 6,45% |
Veranderingen in lening
Door (extra) aflossing op de hypotheek of een stijging van de waarde van de woning kan de verhouding tussen het leningbedrag en de executiewaarde wijzigen. Hierdoor kan een leningdeel in een andere categorie komen te vallen.
Als een lagere categorie van toepassing wordt, kunt u de hypotheekverstrekker vragen om de hypotheekrente aan te passen. De actuele executiewaarde moet wel blijken uit een door u te overleggen origineel taxatierapport dat voldoet aan de door de hypotheekverstrekker gestelde eisen.
Ook door verhoging van het leningbedrag (aanvullende lening) kan de verhouding tussen het leningbedrag en de executiewaarde veranderen. Bij een dusdanige verhoging van het leningbedrag dat één of meer leningdelen binnen de tariefklasse in een hogere categorie komen te vallen, wordt voor bestaande leningdelen automatisch de rente van kracht die ten tijde van de laatste rentevaststelling gold voor die categorie.
Daling waarde
Veel mensen hebben op deze manier voordeel behaald omdat hun woning in waarde is gestegen. Maar wat kunnen de gevolgen zijn als uw woning een bepaalde periode in waarde daalt. De hypotheekverstrekker heeft namelijk het recht om uw woning te hertaxeren.
Het tijdstip verschilt per aanbieder. Zo kan dit op elke willekeurig momen gebeuren, maar ook bijvoorbeeld om de vijf jaar. Vooral voor mensen die nu een woning kopen, is dit belangrijk om later niet voor onverwachte verrassingen te staan. Het is natuurlijk nooit leuk om een jaar na aankoop alsnog extra te moeten gaan betalen omdat de woning toevallig in waarde is gedaald.
Vooral met de huidige kredietcrisis is het daarom verstandig om hypotheekverstrekkers te kiezen die om de vijf jaar of langer hertaxeren. Wat precies de gevolgen zijn van een hertaxatie laat ik u zien aan de hand van een rekenvoorbeeld, waarbij iemand maximaal 100% van de executiewaarde als aflossingsvrije hypotheek mag hebben.
Executiewaarde: 180.000 euro
Koopsom/getaxeerde waarde woning: 200.000 euro
Kosten koper: 20.000 euro
Benodigde hypotheek: 220.000 euro
Maximale aflossingsvrije hypotheek: 180.000 euro (100% van de executiewaarde)
Waarde woning na daling (10%): 180.000 euro
Executiewaarde na daling: 160.000 euro
Maximale aflossingsvrije hypotheek wordt: 160.000 euro
Extra aflossen/aanpassen leningsdelen: 20.000 euro
Het tekort is nu 20.000 euro. Er zijn hypotheekverstrekkers die in hun voorwaarden hebben staan dat u direct moet aflossen. Ik ben benieuwd hoeveel mensen dit daadwerkelijk kunnen.
|
| Jos Koets - Woekerpolis & Hypotheekdrama |
| Klik
hier om Woekerpolis & Hypotheekdrama te bestellen...
|
| Jos Koets - Hoe koop ik een huis? |
| Klik
hier om Jos Koets' boek Hoe koop ik een huis? te
bestellen |
| Jos Koets - Hypotheektips voor de koper, verkoper en oversluiter |
| Klik
hier om Jos Koets' boek Hypotheektips te bestellen. |
|
|
|
Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan. Uw reactie is welkom op koets@iex.nl