In 100% renteaftrek, 50% benadeeld kon u lezen wat de gevolgen zijn als iemand zijn woning verkoopt met winst, en daarna een woning met een nieuwe partner koopt. De helft van de verkoopwinst komt in box 3 waardoor er geen renteaftrek is. Om dit te voorkomen is er iets verzonnen: het Goedkeurend Besluit.
Huizenbezitters kunnen dit besluit tot vijf jaar terug aanvinken in hun belastingaangifte. Aangezien dit Besluit vanaf 2013 met terugwerkende kracht van toepassing is, krijgen veel huizenbezitters er volgend jaar (2019) er mee te maken. En wie voor het Besluit kiest, kan nooit meer terug.
Vergaande gevolgen
Op het eerste gezicht lijkt dit geen grote gevolgen te hebben, maar laat ik eens een simpel voorbeeld nemen, waarbij A eerder een koopwoning heeft gehad.
- A heeft een woning gekocht in 2004 voor 200.000 euro
- A heeft een aflossingsvrije hypotheek genomen van 200.000 euro
- A verkoopt deze woning in 2019 voor 300.000 euro
- A heeft een verkoopwinst van 100.000 euro (Eigen Woning Reserve)
- B is starter op de woningmarkt (heeft dus nooit een koopwoning gehad)
A en B gaan tijdelijk (een paar maanden) in een huurwoning wonen. Samen zijn zij zo gelukkig dat zij besluiten te gaan trouwen in beperkte gemeenschap van goederen, voordat de nieuwe koopwoning wordt gekocht.
Het verhaal gaat verder:
- A en B kopen een andere woning voor 500.000 euro in 2019
- A brengt netjes zijn verkoopwinst (EWR) in van 100.000 euro
- A en B besluiten een aflossingsvrije hypotheek te nemen van 200.000 euro en een annuïteiten hypotheek van 200.000 euro (duur beiden 30 jaar)
De vraag is nu: Wat is de looptijd van de renteaftrek van A en B, en voor welke bedragen? Ik hoor u al roepen dat deze rekensom zeer gemakkelijk is. U komt (waarschijnlijk) met onderstaande berekening, die overigens foutief is.
| |
|
A |
B |
| Koopsom woning |
500.000 |
250.000 |
250.000 |
| Verkoopwinst A |
100.000 |
100.000 |
|
| Eigen Woning Schuld |
400.000 |
150.000 |
250.000 |
- Duur renteaftrek voor A: 2004 tot 2034 150.000 euro
- Duur renteaftrek B: 2019 tot 2049 250.000 euro
Diverse mogelijkheden
Er zijn (helaas) diverse berekeningen mogelijk. Als eerste moet gekeken worden naar de standaardberekening van de Wettelijke regeling. Het volgende is dan van toepassing.
Overzicht wettelijke regeling: Aflossingsvrij en annuïteiten
A heeft een aflossingsvrije hypotheek van €100.000 met een looptijd van 30 jaar. A heeft een annuïteitenhypotheek van €100.000 met een looptijd van 30 jaar.
- A heeft 15 jaar renteaftrek voor €100.000 | looptijd mag max op 30 jaar
- A heeft 15 jaar renteaftrek voor € 50.000 | looptijd mag max op 30 jaar
- A heeft een box 3 schuld € 50.000 | max EWS is 150.000 A heeft een aflos stand van €50.000 met een looptijd van 15 jaar
- A heeft een vergoedingsrecht op B van €50.000.
B heeft een aflossingsvrije hypotheek van €100.000 met een looptijd van 30 jaar. B heeft een annuïteitenhypotheek van €100.000 met een looptijd van 30 jaar.
- B heeft 30 jaar renteaftrek voor €100.000 | verplichting aflossing via annuïteiten
- B heeft een box 3 schuld €100.000 | mag geen aflossingsvrij afsluiten
- B heeft een schuld op A van €50.000.
Onbegrijpelijk
Ik weet zeker dat u bovenstaande berekening al niet meer begrijpt. In ieder geval is duidelijk dat van het hypotheekbedrag van 400.000 euro deze personen A en B maar voor een bedrag van 250.000 euro renteaftrek kunnen opgeven. Dit is natuurlijk absurd, zij volgen immers netjes de regels.
A heeft namelijk de woning met winst verkocht en heeft dit in de nieuwe woning ingebracht. Vanuit Den Haag en de fiscus (ministerie van financiën) is er een andere denkwijze. Zij nemen de nieuwe hypotheekvormen (200.000 euro annuïteiten en 200.000 euro aflossingsvrij) niet per persoon, maar 50% per persoon. Hierdoor krijgt B als starter 50% van de aflossingsvrije hypotheek van 200.000 euro terwijl deze als starter verplicht moet aflossen door middel van een annuïteiten / lineaire hypotheek.
Natuurlijk is dit probleem gedeeltelijk op te lossen, door bijvoorbeeld een volledige annuïteiten hypotheek te nemen van 400.000 euro. Even voor de duidelijkheid: deze is duurder dan de combinatie met een aflossingsvrije hypotheek.
Ik kan het ook anders zeggen: A en B worden gedwongen om een bepaalde hypotheekvorm te nemen.
Overzicht wettelijke regeling: volledig annuïteiten
Zo staat A er nu voor:
- A heeft een annuïteitenhypotheek van €200.000 met een looptijd van 30 jaar.
- A heeft 15 jaar renteaftrek voor €150.000 | looptijd mag max op 30 jaar
- A heeft een box 3 schuld € 50.000 | max EWS is 150.000
- A heeft een aflos stand van €50.000 met een looptijd van 15 jaar A heeft een vergoedingsrecht op B van €50.000
Zo staat B er nu voor:
- B heeft een annuïteitenhypotheek van €200.000 met een looptijd van 30 jaar.
- B heeft 30 jaar renteaftrek voor €200.000 | verplichting aflossing via annuïteiten
- B heeft een schuld op A van €50.000
Hoera, het box 3 bedrag van 150.000 euro is verlaagd naar 50.000 euro. Hieruit blijkt wel dat de hypotheekadviseur zeer oplettend moet zijn, en dus de klant A en B moet attenderen dat zij een andere hypotheekvorm moeten nemen. De vraag is natuurlijk of A en B hier blij mee zijn, hun maandlasten worden flink hoger vanwege de volledige annuïteitenhypotheek.
Enter het Goedkeurend Besluit
Om over het gehele hypotheekbedrag van 400.000 euro renteaftrek te kunnen genieten, moeten A en B besluiten om gebruik te maken van het Goedkeurend Besluit. De berekening wordt dan als volgt:
Overzicht Goedkeurend Besluit: Aflossingsvrij en annuïteiten
Zo staat A er nu voor:
- A heeft een aflossingsvrije hypotheek van €100.000 met een looptijd van 30 jaar.
- A heeft een annuïteitenhypotheek van €100.000 met een looptijd van 30 jaar.
- A heeft 15 jaar renteaftrek voor €100.000 | looptijd mag max op 30 jaar
- A heeft 30 jaar renteaftrek voor €100.000 | verplichte aflossing via annuïteiten
Zo staat B er nu voor:
- B heeft een aflossingsvrije hypotheek van €100.000 met een looptijd van 30 jaar.
- B heeft een annuïteitenhypotheek van €100.000 met een looptijd van 30 jaar.
- B heeft 15 jaar renteaftrek voor €100.000 | looptijd mag max op 30 jaar
- B heeft 30 jaar renteaftrek voor €100.000 | verplichte aflossing via annuïteiten
Wie bovenstaande berekening goed leest, zal concluderen dat B de helft (50%) van het renteaftrek verleden van A heeft gekregen. A springt natuurlijk een gat in de lucht want deze is 50% van zijn verleden ineens kwijt. Aangezien het Goedkeurend Besluit definitief is, betekent dit ook dat de gevolgen voor B groot zijn als A en B uit elkaar gaan. B behoudt namelijk het renteaftrek verleden van A.
Het bovenstaande voorbeeld is nog heel erg simpel. Ik hoef u niet uit te leggen dat er tal van situaties zijn waarbij bijvoorbeeld A en B een eerdere koopwoning hebben gehad met een andere partner.
Het is dan ook begrijpelijk dat veel hypotheekadviseurs niet de juiste berekening kunnen maken voor hun klanten. Echter deze klanten weten dit natuurlijk ook niet. Zij komen er pas achter als de fiscus aan de bel trekt.
Tot slot merk ik nog op dat er nog steeds geen 100% duidelijkheid is in alle situaties. De komende maanden hopen wij (mijn collega Paul Muskens en ik) dit wel voor elkaar te krijgen. Wij zitten op antwoord te wachten van het ministerie van financiën en enkele kenners in de markt. Wordt vervolgd.