Dus het duurde tot 2008 voor die kopers uit 1736 hun aankoopprijs terug zagen?
Inderdaad, touché collega Nick. Zie hier de - ja, echt - wereldberoemde Herengrachtindex van professor Piet Eichholtz. Gecorrigeerd voor inflatie, dat wel. Klik op het plaatje voor alle links.
Net geef ik terloops deze grafiek in het dagelijkse fondsenrondje, omdat volgens het CBS onze huizenprijzen de top uit 2008 hebben uitgenomen. Ik krijg er vragen over, vandaar dit blog. De data van Eicholtz gaat niet verder vooruit dan 2008 en die van het bureau gaat niet verder terug dan 1995.
Eerst even een paar extra grafieken. Hier de jaar-op-jaar stijgingen:
Helaas gaat onze Datastream niet verder terug, maar hier de gemiddelde Nederlandse hypotheekrente. Die was bij de vorige top wel even twee keer zo hoog dan nu. Daar staat tegenover dat er nu veel strengere regels zijn en dat de gratis geld feesten- en partijhypotheken zijn afgeschaft.
Niet afgebeeld, maar in jaren tachtig was de hypotheekrente zelfs 10 à 12% en meen zelfs nog wel meer.
Uw belangrijkste belegging
Cijfers heb ik niet. Ik weet wel dat velen van ons met tonnen en zelfs miljoenen beleggen. Op de IEX Beleggersdag stond ik weer regelmatig met mijn oren te klapperen in gesprek met u. U kent het misschien, zo iemand waar u geen cent voor geeft, die tegen u aan begint te praten over z'n porto bij Lanschot :-)
Niettemin is denk ik voor het gros van ons het eigen huis de belangrijkste belegging? Voor mij wel. Het is ook de reden dat ik geen vastgoed ETF of fonds heb, ook al yielden ze nog zo hoog, omdat ik al de nodige exposure naar stenen heb. Binnen de ring 020 nog wel en dat zie ik als mijn put.
Terug naar dat huizenrecord: merkt u iets van hoera- of hosannastemming? Nope. Onze media een beetje kennende wordt dit feit ook vast gevierd met ach en wee verhalen van mensen die langs de zijlijn staan. Jij hebt gemakkelijk praten Arend Jan als bezitter, denkt u nu. Terecht en onterecht.
Het geldt voor iedereen voor ons in ons financiële leven: you win some, you lose some en er zijn groene en rode vinkjes. Inderdaad, (mede door die lage rentes) zijn de huizenprijzen zeker in de Randstad duizelingwekkend hoog. Zo waren ze in de jaren tachtig weer duizelingwekkend laag.
Toen was u uw geld niet aan stenen kwijt, maar aan uw bank middels monsterlijke hypotheekrentes. Zo zijn, zeker in de Randstad waar altijd schaarste is, per saldo huizen altijd duur. Ben je nu jong, wil je kopen, maar verdien je gewoon te weinig, dan is het... gewoon pech gehad. Bot?
Risico
Waar staat dat iedereen universeel recht heeft op een betaalbaar koophuis? De markt zit tegen, dus wees creatief, heb geduld of ga krom liggen. Verzin maar iets. Eigenlijk hebben we op de aandelenbeurs hetzelfde probleeem: alles is duur, alles staat boven de historische waarderingen.
En daar verzint iedereen van ons zijn eigen oplossingen voor: of het nou short, de zijlijn of long is. Risicovol is het altijd, ook als u cash zit. U kunt veel rendement mislopen. Duur of niet, u koopt nog wel veel waarde op de aandelenbeurs, want de grote indices yielden bijvoorbeeld 2 à 4%.
Geldt ook voor huizen? Zoals ik geen Berkshire Hathaway A kan kopen, kunt u als starter met modaal salaris geen appartement van honderd vierkante meter met balkon op zuiden, met weids uitzicht in een rustige buurt in de Randstad kopen. Toen niet, nu niet en misschien nooit niet.
Misschien kunt u nu hooguit een kippenhok kopen in 020, maar wie weet liggen er over vijf jaar gouden eieren in. Geduld. Langzaam opbouwen, zoals we dat in dit land al vierhonderd jaar doen. Eén ding is zeker. Mr. Market heeft nog nooit iemand beloond die klaagt en geen risico neemt.
Geldt voor mij ook: ik werd door sommigen voor gek verklaard, toen ik in 2013 vertelde dat ik ging kopen. Niemand durfde toen. En kijk eens naar die hysterie nu. Zo snel kan het gaan. Ook de andere kant op, inderdaad. Misschien lachen de zijlijners van nu ooit de bezitters van nu nog eens uit.