Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee

Kopen of verbouwen?

Kopen of verbouwen?

Het kopen van een huis wordt steeds moeilijker. Het aantal te koop staande woningen wordt steeds minder. Bovendien worden er steeds meer woningen boven de vraagprijs verkocht.

Vooral dit laatste zorgt voor veel onzekerheid bij kopers. Zij kunnen niet goed in schatten hoeveel geld zij kwijt zijn als zij een koopwoning willen kopen. Steeds meer bestaande huizenbezitters besluiten daarom om niet te gaan verhuizen maar hun woning flink op te knappen.

Verschillende soorten verbouwingen

U moet dan denken aan bijvoorbeeld een uitbouw, dakkapel, nieuwe keuken en badkamer. Het is logisch dat niet iedere huizenbezitter deze opknapbeurt uit eigen middelen kan betalen.

Een tweede (of extra) hypotheek lijkt dan de beste optie. Voor deze tweede hypotheek is een taxatie nodig. De taxateur zal de waarde van de woning voor verbouwing en na verbouwing bepalen.

De huizenbezitter zal een verbouwingsspecificatie moeten opgeven. Dit bedrag zal door de bank in depot worden gehouden. De huizenbezitter moet facturen overleggen om het geld vrij te kunnen krijgen.

Let op deze punten

Er zijn belangrijke punten waar een huizenbezitter rekening mee moet houden.

Punt 1

Niet iedere euro verbouwen, levert ook een euro meerwaarde op voor de woning. Hieronder de globale waardestijgingen (kan per taxateur verschillen) van de soort verbouwingen die taxateurs hanteren.

Soort verbouwing en waardestijging:

  • Aanbouw 80%
  • Dakkapel 80%
  • Badkamer 60%
  • Keuken 60%
  • Tuin 20%

Punt 2

De totale hypotheek mag niet hoger zijn dan de waarde na verbouwing. Hieronder een fictief rekenvoorbeeld:

  • Lopende hypotheek 200.000
  • Verbouwingsbedrag 50.000
  • Totale hypotheek na verbouwing 250.000
  • Taxatiewaarde voor verbouwing 210.000
  • Taxatiewaarde na verbouwing 240.000

In dit voorbeeld is de maximale hypotheek 240.000 euro. Om de verbouwing van 50.000 euro te kunnen doen, moet deze huizenbezitter zelf 10.000 euro uit eigen middelen betalen. De verbouwing van 50.000 euro levert hier een meerwaarde op van 30.000 euro voor de woning.

Punt 3

Voor de tweede hypotheek moeten kosten worden betaald zoals, taxatiekosten, advieskosten, notariskosten en NHG kosten (afhankelijk van hoogte hypotheek).

Punt 4

Er moet een annuïteiten of lineaire hypotheek worden afgesloten om renteaftrek te kunnen hebben over de tweede hypotheek.

Of lenen?

In ieder geval is duidelijk dat er meer voor nodig is om een tweede hypotheek af te sluiten. De andere mogelijkheid is een lening. Dit lijkt op het eerste gezicht onaantrekkelijk omdat de rentes voor een lening hoger zijn dan de hypotheekrentes.

Er zijn echter situaties waarbij een lening de oplossing is, bijvoorbeeld een kleine verbouwing. De kosten voor het afsluiten van een lening zijn nihil dit in tegenstelling voor een tweede hypotheek waarvan de kosten een paar duizend euro zijn.

Op lening.nl  kunt u alle rentes op leningen vergelijken. De betaalde rente op een lening is alleen fiscaal aftrekbaar als er sprake is van een persoonlijke lening.

Vergelijking

Bij een verbouwingsbedrag van 25.000 euro is de laagste rente voor de lening 3,9%. Bij een hypotheek is deze 1,20% (NHG) en 1,66% zonder NHG. Ik heb dan een looptijd genomen van 10 jaar.

Bij een lening is het wel van belang om naar de voorwaarden te kijken. Bij sommige kredietverstrekkers vervalt de lening bij overlijden (extra gratis dekking). Ook boetevrij extra aflossen is mogelijk en zeker wenselijk in veel situaties.

Wat zijn nu de totale kosten over 10 jaar voor de lening en de hypotheek van 25.000 euro?

  • Persoonlijke lening 30.134 (maandbedrag 251 euro)
  • Annuïteitenhypotheek rente 1,20% 26.520 (maandbedrag 221 euro)
  • Annuïteitenhypotheek rente 1,66% 27.120 (maandbedrag 226 euro)


Kosten hypotheek:

  • Advieskosten 1.500 (verschilt per adviseur / bank)
  • NHG kosten 250
  • Taxatiekosten 500
  • Notariskosten 1.000
  • Totale kosten 3.250

Uit bovenstaande berekening is te zien dat er geen grote verschillen zijn betreffende de hypotheek en de lening. Bij de hypotheek moet u in ieder geval meer formulieren overleggen.

Nog een mogelijkheid

Tot slot een laatste mogelijkheid, het lenen van het verbouwingsbedrag bij een andere privé persoon. Deze moet de lening als annuïteiten of lineaire hypotheek verstrekken en treedt dus als het ware als bank op.

Ieder jaar moet deze persoon de aflossing en betaalde rente doorgeven aan de persoon die de hypotheek heeft afgesloten. De betaalde rente is weer fiscaal aftrekbaar en kan dus worden opgegeven aan de fiscus. Op de site van de belastingdienst staat een rekentool voor de annuïteiten hypotheek.

Huizenbezitters denken als eerste aan een tweede (of extra) hypotheek als zij hun woning grondig gaan verbouwen. Het alternatief een Persoonlijke Lening wordt meestal niet aangedacht omdat de rente hoger is. In werkelijkheid kan dit echter wel een goede en gemakkelijkere oplossing zijn.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente artikelen van Jos Koets

  1. 05 aug Annuiteiten- of lineaire hypotheek: wat is de beste keuze? 22
  2. 22 jul Ongelijke betaling bij aankoop huis? Pas op voor scheve gezichten bij scheiding 4
  3. 08 jul Profiteer van de verhuisregeling, nu de hypotheekrente stijgt 2

Gerelateerd

Reacties

10 Posts
| Omlaag ↓
  1. PimdeFiscalist 20 juni 2018 19:27
    Deze bijkomende (hypotheek) kosten zijn wel aftrekbaar, maar voor een goede vergelijking dient het uitgangspunt een hogere hypotheek te zijn (na de eenmalige aftrek). Er is dan een betere vergelijking.

    Wellicht horen de hypotheekadviseurs dit niet graag maar de lening is bij een korte looptijd vrijwel altijd voordeliger. Wat ook vergeten wordt in de vergelijking is dat de tariefklasse voor de 1e /huidige hypotheek niet verhanderd, een hogere rente voor de gehele hypotheek is mogelijk (hogere tariefklasse), natuurlijk afhankelijk van de situatie.

    Het kan dus ook zo zijn dat je in dit voorbeeld gedurende 10 jaar een hogere hypotheekrente moet betalen...
    Het voordeel van een lening is dat je sneller aflost (in dit voorbeeld) waardoor de hypotheekrente ook weer eventueel omlaag zou kunnen....

    Succes allemaal met verbouwen !

    grt

    Pim Oomen
  2. Bezoeky 21 juni 2018 12:28
    quote:

    melkboer schreef op 20 juni 2018 19:42:

    Een betere optie is de verbouwing een aantal jaar uitstellen.
    In deze extra jaren los je af op de 1e hypotheek (je spaar dus eerst voordat je uitgeeft). Je kunt dan toch gewoon binnen je 1e hypotheek weer bijlenen.
    Bespaard veel kosten en je woont minder 'zwaar'
    Je vergeet dat de komende jaren de uurlonen in de bouw vrij fors gaan stijgen?
    De stijging gaat door werken in de kosten van bouw materialen, bouwkosten en totale bouwkosten.
    Gaat echt met forse bedragen de lucht in komende jaren.
  3. [verwijderd] 21 juni 2018 19:46
    quote:

    Bezoeky schreef op 21 juni 2018 12:28:

    [...]

    Je vergeet dat de komende jaren de uurlonen in de bouw vrij fors gaan stijgen?
    De stijging gaat door werken in de kosten van bouw materialen, bouwkosten en totale bouwkosten.
    Gaat echt met forse bedragen de lucht in komende jaren.
    Dat zal dan ook gelden voor het inkomen van de betreffende huiseigenaar
  4. forum rang 4 theo1 22 juni 2018 10:14
    Keukens en badkamers zijn nogal smaakgevoelig. Wat de één mooi vindt, vindt de ander rijp voor de sloop. Keukens en badkamers zou ik alleen verbouwen als je er zelf meer plezier van hebt. Zolang de oude situatie nog een beetje toonbaar is, moet je er niet op rekenen daardoor meer voor je huis te krijgen. Ik zou er mee rekenen dat alleen verbouwingen die leefruimte toevoegen (aanbouw, dakkapel) echt waarde toevoegen.
  5. forum rang 7 izdp 22 juni 2018 10:18
    Ik mis totaal het "groen" verbouwen. Doe dit wat slim in combinatie (bv dakkapel met isoleren dak en beglazing) en je kan veel gunstiger lenen.
    Bovendien is het verstandiger om eerst en vooral energetisch te updaten.
    Het aanbod stijgt overigens al wat maanden.
    Duurder gemiddeld nog wel en logisch ook, want duurdere huizen verkopen altijd een stuk trager.
    Dus laat je zeker niet gek maken door vraagprijzen.
  6. forum rang 7 izdp 22 juni 2018 10:22
    quote:

    melkboer schreef op 21 juni 2018 19:46:

    [...]

    Dat zal dan ook gelden voor het inkomen van de betreffende huiseigenaar
    Dan zullen er niet veel gelukkige huiseigenaren zijn.
    De kosten zijn explosief gestegen.
    Probeer nog maar eens om een stucadoor voor 15 a 20 euro te krijgen.
    Want ja, zo idioot laag ben ik ze tegengekomen en wit!
  7. MrMarshall 22 juni 2018 16:39
    quote:

    Bezoeky schreef op 21 juni 2018 12:28:

    [...]

    Je vergeet dat de komende jaren de uurlonen in de bouw vrij fors gaan stijgen?
    De stijging gaat door werken in de kosten van bouw materialen, bouwkosten en totale bouwkosten.
    Gaat echt met forse bedragen de lucht in komende jaren.
    Dat kun je niet weten, slechts speculeren. Resultaten uit het verleden zijn geen garantie voor de toekomst...

    Dempende factoren zijn o.a. afname van vraag door de 2019 rentestijging door afbouw ECB steun en toename aanbod van arbeid en materialen.

    Dus uitstellen is geen probleem: als stijgingen doorzetten heb je meer overwaarde en als woningmarkt afkoelt zijn je verbouwingskosten lager.

10 Posts
|Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links