Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Inloggen

  • Geen account? Registreren

Wachtwoord vergeten?

Cashflow is king

Cashflow is king

 

Cashflow is king staat er boven dit stukje. Dat is ook precies de reden waarom ik de overtuiging in goud ben kwijtgeraakt en ben gaan beleggen. Ik beleg zodat mijn geld voor mij werkt en daarmee een inkomen voor mij genereert.

Goud levert geen cashflow op, het creëert geen waarde en ligt in de kluis niks te doen. Dat terwijl je geld aan het werk zetten alles is waar beleggen over gaat.

Als ik over vele tientallen jaren met pensioen ga, dan heb ik liever ieder jaar dividenden en coupons en maandelijkse huurinkomsten. Goud betekent dat ik mijn vermogen laat afhangen van de prijs van goud die op dat moment op het bord staat. Want als ik wil uitgeven, moet ik goud verkopen.

Het gaat mij er niet om of er in 2050 of later dan 150, 1.500 of 150.000 dollar troy ounce als goudprijs op het bord staat. Wat mijn punt is, is dat ik op dit moment niet kan uitrekenen of schatten hoeveel cash ik tot 2050 kan genereren uit mijn investering in goud. Omdat het geen cash genereert.

Discussie

Ik had laatst een discussie op Twitter met Frank Knopers van Marketupdate, hij schrijft voor ook Holland Gold, die zich in zijn stuk afvraagt of goud een betere belegging is dan vastgoed. Zelf kies ik in dat geval voor vastgoed, maar ik heb zo het idee dat Frank bij het vakje goud een kruisje zou zetten. :-)

Waar voor mij dan het probleem zit, is dat Knopers in zijn stuk alleen naar de prijs van het metaal en de prijs van vastgoed kijkt en dat is waar het bij beleggen juist niet om draait!

 

 

 

Bij aandelen gaat het om dividendinkomsten, bij obligaties om de couponrentes en bij vastgoed om huurinkomsten die je binnenkrijgt. Daarmee kun je uitrekenen wat je aan inkomsten genereert uit je belegging.

Goud is op hele lange termijn koopkrachtbehoud

U kent wellicht het verhaal:

  • 2000 jaar geleden in de tijd van de Romeinen kon u een Romeins kostuum kopen voor een gouden munt van één troy ounce.
  • 150 jaar geleden kon u voor datzelfde gewicht aan goud een maatpak aan laten meten.
  • vandaag de dag wissel je één ounce goud in voor valuta, waarmee je ook een goed maatpak kunt halen.

Wat wil dit zeggen? Dit betekent dat goud haar koopkracht over zeer lange termijn heeft behouden voor een basisgoed, namelijk kleding. Het zou mij niet verbazen als dit ook voor voedsel, water en andere basisbehoeften zou gelden, maar ik heb helaas geen data die 150 of 2000 jaar terug gaan.

Bij beleggen gaat het er juist om dat je extra inkomen genereert voor later. Dit kan door middel van dividenden, coupons of in huurinkomsten. Wat je assets dan waard zijn, doet er even niet toe. Je krijgt extra inkomen binnen van je beleggingen.

Nu zal ik niet tegenspreken dat goud veel liquider is dan een beleggingspand, maar als u dat vergelijkt met de grote aandelen of staatsobligaties van landen zoals de VS en Duitsland, zijn die ongeveer net zo liquide als goud.

Grafieken

Laten we de grafieken er maar eens bijpakken. Hier is de grafiek uit het stuk op HollandGold met de huizenprijzen vanaf 1969 en de goudprijs:

 

 

Bij IEX hebben we Reuters Datastream en daarin zet ik de goudprijs in euro's (blauw), geïndexeerd op 100 in 1985 omdat wij vanaf KW1 1985 data hebben over de Nederlandse huizenmarkt. De oranje lijn is de mediane verkoopprijs in euro's en ook geïndexeerd in KW1 1985. Dit geeft echter een heel ander beeld dan de grafiek op Holland Gold:

 

 

Zelfs zonder huurinkomsten is de mediane verkooprijs van een woning in Nederland sinds 1985 harder gestegen dan de goudprijs in euro's. Nu moet ik eerlijk toegeven dat als u vanaf 1995, 2005 of, zoals Knopers, vanaf 1969 kijkt, de prijs van goud harder is opgelopen dan de mediane of gemiddelde verkoopprijs van een woning in Nederland. Dus dat is een kwestie van timing.

Maar het gaat om cashflow

In de vastgoedwereld is het vrij normaal om bedragen te betalen die worden berekend in aantal jaren huur. En 8 à 12 keer de jaarhuur is normaal; 10 keer de jaarhuur is een vaak genoemd getal. Even afgezien van extreem dure locaties waar soms wel 25 keer de jaarhuur wordt betaald voor een pand.

Dus 10 keer de jaarhuur betalen, betekent dat je 10% per jaar ontvangt aan huurinkomsten. Van de huurinkomsten is het gebruikelijk om een deel te reserveren voor onderhoud. Neem daarvoor 20% van de inkomsten, ofwel 10% per jaar wordt 8% per jaar. Nogmaals 8% per jaar, exclusief eventuele prijsstijgingen. Eén ding weet ik zeker, met goud is de cashflow altijd 0%.

Overigens schrijf ik hier nu over direct beleggen in vastgoed, dus zelf een pand kopen en verhuren. Dit is natuurlijk heel wat anders dan stukjes Wereldhave, Unibail-Rodamco en Vastned in uw portefeuille, maar dat begrijpt u ongetwijfeld.

De rekensom van Frank Knopers

 

 

Op IEX doen we altijd netjes hoor en wederhoor. Zo kunnen we de discussie fair houden. Frank Knopers heeft mij de complete berekening van hem gemaild en die ziet er zo uit. Gewoon keiharde copypaste uit de mail:

En hier de berekening even snel in klad...

De goudprijs is tussen 1969 en 2016 met een factor 50 gestegen. Dat is een periode van 48 jaar. Het rendement per jaar was dus als volgt.

Goud: 50(1/48) = 1,0849 = 8,49% rendement per jaar

Huizenprijzen stegen met een factor 13 in dezelfde periode. 50 – 13 = 37

Om hetzelfde rendement te halen op vastgoed als uit goud moet je dus naast de waardestijging van het goud de inleg met een factor 37 laten groeien over deze periode. Dat betekent dat je netto het volgende rendement uit huuropbrengsten moet halen:

Huuropbrengst: 37(1/48) = 1,0781 = 7,81% per jaar

Ook heeft knopers een reactie op mijn stuk geschreven dat u kunt lezen op Holland Gold.

Timing is alles

Heb ik nog wel een opmerking over de timing van de grafiek uit het stuk van Knopers. De grafiek loopt vanaf 1969, twee jaar voor het loskoppelen van de dollar aan goud. Daarna volgde vanaf 1970 to 1980 de grootste rally van het edelmetaal ooit... Kwestie van timing.

 

 

Timing... iets wat ik dus precies hetzelfde gedaan heb met de grafiek uit Datastream met de huizenprijzen vanaf 1985, omdat daarna de huizenzeepbel volgde.

Om af te sluiten

Ik zal u niet afraden om goud te kopen, dat moet u namelijk helemaal zelf weten. Wat voor reden u er ook voor heeft om het te doen. Reken uzelf alleen niet rijk. Ga er van uit dat speculeren in een grondstof (en vindt u goud een valuta, dan is het speculeren in valuta) u naar grote rijkdom gaat brengen.

Zelfs over 2000 jaar maakt goud u niet rijker dan u nu bent. Ja, u behoudt uw koopkracht, dat zal ik niet ontkennen, maar daar is alles dan ook wel mee gezegd.

Vaste bezoekers kennen deze grafiek van Jerremy Siegel die collega Arend Jan regelmatig heeft gebruikt. Ik hoef u niet uit te leggen waarom ik voor lange termijn aandelen verkies boven goud, dat doet deze grafiek al.

 

 

Iets dat een bewezen lange strategie is, is het herinvesteren van dividenden, coupons en huurinkomsten om op die manier nog meer dividenden, coupons en huurinkomsten te genereren. Compound interest noemen ze dat. Of is er iemand uit De Koffiekamer die Albert Einstein zijn quote durft weerspreken?

“Compound interest is the eighth wonder of the world. He who understands it, earns it ... he who doesn't ... pays it.”


Nick Bakker is marketwatcher bij IEX.nl. Nick Bakker kan posities innemen op de financiële markten. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Klik hier voor een overzicht van de beleggingen van de IEX redactie.

Auteur: Nick Bakker

Van je hobby je werk maken, is dat slim? Nick Bakker doet dat als Market Watcher bij IEX. Hij verzorgt dagelijks het Fondsenrondje, de Slotcall en het IEXNieuws. Daarin houdt Nick u op de hoogte van al het beursnieuws, de AEX en alles wat er maar speelt bij Nederlandse aandelen. Beleggen, stockpicken, maar ook speculeren. ...

Meer over Nick Bakker

Recente artikelen van Nick Bakker

  1. jul '18 Liveblog: Trump en BAM 3
  2. jul '18 Liveblog: Microsoft 7
  3. jul '18 Slotcall: Shell en Unies 3

Reacties

15 Posts
| Omlaag ↓
  1. Steven v. O. 4 november 2016 17:07
    Nick, je hebt een inhoudelijk doordacht stuk geschreven over de klassieke discussie “goud vs. de rest”. Nu ben ik zelf goudkever (niet te verwarren met goud(perma)bull) en moet nuance toevoegen.

    Goud heeft inderdaad geen intrinsiek rendement (zoals koeien op een boerderij dat wel hebben). De theoretische waarde zijn de delvingskosten (eigenlijk de all-in-sustaining-costs) ligt ergens tussen de $800-$1000. Wel, dan zou je daar eigenlijk de kosten voor het vermarkten nog bij op moeten tellen. Dus laten we zeggen dat de werkelijke waarde van goud $1000 is.
    Da's niet waar een goudbelegger het voor doet...

    “dat ik op dit moment niet kan uitrekenen of schatten hoeveel cash ik tot 2050 kan genereren uit mijn investering in goud. Omdat het geen cash genereert”

    Hierin heb je 100% gelijk.
    Er ligt inderdaad veel focus op prijs, maar over de (reëele) waarde van goud kan geen mens iets zeggen, noch extrapoleren. Rendement (yield) levert goud inderdaad niet, dus kunnen we alleen kijken naar koerswinst. Vastgoed heeft zowel yield als koerswinst, maar de kosten zijn niet zomaar te reduceren tot een mooi (20%) gemiddelde. Denk aan rampspoed, regelgeving, slecht huurderschap of gezeik met aannemers. Een pand 30 jaar bezitten heeft echt wel de nodige kosten, waar goud alleen kluishuur kent.

    Volgens mij moet goud enkel en alleen als valuta gezien worden en is daarmee een activaklasse, maar geen belegging (zoals Bitcoin ook geen belegging is). En dit hoeft ook niet erg te zijn. Geld hoort ook geen intrinsiek rendement te leveren, geld hoort louter economische productie te vertegenwoordigen.

    Goud wint (voornamelijk) als cash in waarde verliest (meer geld dan productie). Het belang van goud in tijden van stress zal niet zomaar verdwijnen. Wat ik heb geleerd als goudbelegger, dat je jezelf helemaal onafhankelijk moet maken van tijd (voldoende marge, voorzichtig met hefboom, zet koerdoelen niet op een kalender en maak goudwinsten nooit een voorwaarde voor een volgende stap)

    De “waarde” van goud zit in diversificatie, zoals de zuigers van een 4-takt motor ongelijk bewegen. Eenieder kan zien wat goud dit jaar heeft gedaan vs. aandelen. De discussie tussen Frank en jezelf kun je eindeloos voeren op basis van tijdsverschuiving. Waar ligt het beginpunt van de meting?

    Wanneer mensen allocaties niet >10% brengen en marges goed in de gaten worden gehouden, bewijst het zich als nuttig instrument binnen de gediversificeerde portefeuille. Zolang men hun blootstellingen maar laat rollen door de jaren (oftewel actief beheer).

    Kortom, zowel cash, vastgoed, goud als aandelen. Timing is (zoals je zelf zegt) de sleutel.

    (bron afbeelding: info.sharpspixley.com/uploads/GoldFoc...
  2. [verwijderd] 4 november 2016 17:19
    quote:

    theo1 schreef op 4 november 2016 16:38:


    Goed lezen Flip.

    Die had hij al meegerekend. Bruto rendement 10% (je koopt het pand voor 10 jaren huur), minus 2% onderhoud = 8% rendement na kosten.


    Ja, ik zie het. U heeft helemaal gelijk. Toch blijf ik het een onverantwoorde versimpeling vinden. Bruto-rendement van 10% lijkt mij veel te hoog ingeschat en de onderhoudskosten van 2% veel te laag. Daarnaast: WOZ? Verzekeringen? Leegstandderving? Risico waardevermindering? (want dat kan natuurlijk ook) enz. enz.

    Ik begrijp dat het een doe-het-zelf belegging is. Dan doe je met minder dan 250K niet veel, lijkt mij. Tenzij je een hypotheek neemt ...... (nog meer kosten)

    Bovendien betekent zo'n doe-het-zelf belegging natuurlijk ook veel kopzorgen. Moet je niet willen, tenzij je in dat wereldje bekend bent.

    Ik ken verschillende mensen die zich zo rijk rekenden en de stoute schoenen aantrokken. Werd steevast doffe ellende.

    De vergelijking kan sommigen op het verkeerde been zetten......
  3. forum rang 6 !@#$!@! 4 november 2016 17:43
    Volgens mijn gegevens was de goudprijs in 1969 $44 en is deze nu $1300.

    Dat is een stijging met een factor 30 en dus niet 50! zoals hier beweerd wordt. Dat is 7,3% per jaar.

    Huizenprijzen zijn een factor 13 gestegen volgens hem. Dat geeft een rendement van 5,5%.

    Het schijnt dat je als eigenaar van een huurpand ook nog eens 8% huuropbrengst mag verwachten.

    Dan krijg je dus 13,5% vergeleken met 7,3%.

    Vastgoed wint dus met vlag en wimpel.

    Kom op Nick. Dit koste mij nog geen 10 minuten om te checken.

  4. [verwijderd] 4 november 2016 18:15
    quote:

    !@#$!@! schreef op 4 november 2016 17:43:


    Volgens mijn gegevens was de goudprijs in 1969 $44 en is deze nu $1300.

    Dat is een stijging met een factor 30 en dus niet 50! zoals hier beweerd wordt. Dat is 7,3% per jaar.

    Huizenprijzen zijn een factor 13 gestegen volgens hem. Dat geeft een rendement van 5,5%.

    Het schijnt dat je als eigenaar van een huurpand ook nog eens 8% huuropbrengst mag verwachten.

    Dan krijg je dus 13,5% vergeleken met 7,3%.

    Vastgoed wint dus met vlag en wimpel.

    Kom op Nick. Dit koste mij nog geen 10 minuten om te checken.



    Mag ik dit draadje+artikel als volgt samenvatten: Dubieus gegoochel met cijfers én gratis(?) reclame voor Frank Knopers (HollandGold)
  5. joeps 4 november 2016 18:29
    Er zijn geen aanwijzingen dat Einstein ooit gezegd zou hebben: “Compound interest is the eighth wonder of the world. He who understands it, earns it ... he who doesn't ... pays it.”
    Zie quoteinvestigator.com/2011/10/31/comp...
    Deze uitspraak bestond al veel langer maar werd pas van 1976 (20 jaar na de dood van Eiinstein) aan hem toegeschreven.
  6. forum rang 4 MartijnN1932 6 november 2016 03:23
    Het is een eenvoudig rekensommetje,

    Diversificatie is wat je nodig hebt, goud houd je aan omdat je een bepaalde mate van zekerheid wilt hebben.

    Beleggen doe met geld wat je niet direct nodig hebt.

    Leuk sommetje over Cashflow is king, maar de vergelijking is niet helemaal zonder kanttekeningen.
    Hoeveel vastgoedfondsen zijn de afgelopen jaren failliet gegaan of hebben een zoveelste emissie moeten doen?
    Om nog te zwijgen over zelf een pand te verhuren, hoeveel tijd kost het je om controles uit te voeren, onderhoud te doen (en dat is niet alleen jaarlijks) een beetje verkeerde huurder en je mag 2-3 in de maand op draven om zaken op te lossen.

    Ook dat moet je meenemen in je berekening, dit is even uit eigen ervaring.
    Dus kijk niet alleen naar het geld wat binnen komt en eruit gaat maar ook naar de tijd die benodigd is om werk/controles/aquisitie uit te voeren.
    en aangezien tijd geld is, is het meestal pas rendabel als je meer dan 5 panden hebt of als je met pensioen bent en toch tijd over hebt.


    Maar dat is hoe ik er tegenaan kijk

    Daarnaast als je fysiek goud bezit, dan is je enige risico diefstal, als je aandelen bezit:
    - Faillisement
    - Emissies
    - Overheid
    - Markt situaties
    - Overnames

    enz.
  7. Overvloedgolf 6 november 2016 12:12
    Beleggen in goudmijners is natuurlijk veel verstandiger. Mijn portefeuille, die voornamelijk uit goud-en zilvermijners bestaat, staat dan ook op een slordige 150% winst sinds eind januari. Ik heb wat winst genomen maar de grote hype in goud moet nog komen en ik ben er klaar voor. Tips: Hecla Mining, Sandstorm Gold (royalties op mijnen), en wat meer speculatief Rye Patch Gold en Santacruz Silver Mining.
  8. forum rang 10 DeZwarteRidder 6 november 2016 12:47
    quote:

    Overvloedgolf schreef op 6 november 2016 12:12:


    Beleggen in goudmijners is natuurlijk veel verstandiger. Mijn portefeuille, die voornamelijk uit goud-en zilvermijners bestaat, staat dan ook op een slordige 150% winst sinds eind januari. Ik heb wat winst genomen maar de grote hype in goud moet nog komen en ik ben er klaar voor. Tips: Hecla Mining, Sandstorm Gold (royalties op mijnen), en wat meer speculatief Rye Patch Gold en Santacruz Silver Mining.


    Het zou natuurlijk ook zo kunnen zijn dat de recente opleving in goud- en zilver-aandelen een eenmalige opleving is.

    Er is nl geen enkele reden voor een voortgaande stijging; het lijkt meer een correctie op een sterk overdreven daling.

    Als Willem Middelkoop weer in de publiciteit komt (zoals nu) dan weet je bijna zeker dat we de top weer gehad hebben.
  9. bre59 7 november 2016 09:06
    Toch even mijn ervaring met vastgoed neerpennen. Gezien ik nog maar 10 jaar in die sector beleg is dit wel beperkt recente info. Zowel voor de appartementen, studio, garages betaal je niet enkel wat de koper ervoor vraagt maar betaal je registratiekosten en notariskosten. Indien je alles optelt ben je tussen de 17 à 20% kwijt hieraan. Leenkosten en bijhorende notariskosten zijn in mijn geval niet van toepassing. Daarnaast betaal je ook jaarlijks KI wat op zijn minst al 1 tot 1,5 maal het huurbedrag is. Gezien de eigenheid van het vastgoed is er een syndicus en daar ben je ook al een maand huur aan kwijt, in het beste geval. Indien er een lift in het gebouw is met onderhoudscontract reken maar best met 2 maand huur. Blijven dus 3 maand huur dat je kwijt bent aan het bezit en de eigenheid van uw vastgoed zonder dat je volgende rekent: verhuurkost en onderhoud. De verhuurkost en alle risico's van dien heb ik ingedekt door het te verhuren met rentmeesterschap, idealiter doet mijn rentmeester, in mijn naam, alle nodige acties met de huurder zodat ik op 2 oren kan slapen. Hierdoor zakken mijn inkomsten met 6% maar ik heb geen last van lastige huurders en ben ik op de hoogte van de wetgeving, mocht mij al iets ontsnappen en ben ik 2de in lijn mocht het toch uit de hand lopen. Het innen van de huur daar lig ik ook niet meer wakker van. En wat de huur betreft is de gangbare redenering totale kostprijs gedeeld door 270 de maandhuur, wat dan neerkomt op een brutto van 4,5% per maand.
15 Posts
|Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links