Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee

Studieschuld? Toch een hypotheek

Het gaat (zeer) goed op de huizenmarkt. De huizenprijzen blijven stijgen en er worden steeds meer woningen verkocht. Er is zelfs sprake van een verhitting in bepaalde gemeentes. Kopen is in trek want huren is eigenlijk geen optie meer.

Een koophuis is betaalbaar, maar ik verwacht problemen met de haalbaarheid. Vooral starters hebben een probleem. Zij hebben vaak een studieschuld en weinig tot geen eigen vermogen. Ik heb in 2014 al uitgebreid aandacht besteed aan het nieuwe leenstelsel.

Een gewaarschuwd mens telt voor twee zou je zeggen. Echter de heren en dames in Den Haag steken graag hun kop in het zand. Het gevolg is wel dat er gespeeld kan worden met de nieuwe regels van het leenstelsel in combinatie met het verstrekken van een hypotheek.

Twee soorten studieschuld

Door het nieuwe leenstelsel (ingangsdatum 1 september 2015) zijn er nu twee soorten studieschuld die verschillend worden getoetst voor het verkrijgen van een hypotheek. Nationale Hypotheek Garantie schrijft hier het volgende over:

"Overige betalingsverplichtingen voortvloeiend uit geldleningen of andere vormen van kredieten dienen ter hoogte van 2% op maandbasis van het leningbedrag of kredietlimiet in mindering te worden gebracht op de toegestane financieringslast voor de looptijd van de desbetreffende betalingsverplichtingen, tenzij: b. het een studiefinanciering betreft; in dat geval mag rekening worden gehouden met 0,75% op maandbasis van het oorspronkelijke leningbedrag dan wel 0,45% van het oorspronkelijke leningbedrag indien het een lening betreft conform de Wet studievoorschot. Indien uit correspondentie van DUO blijkt dat sprake is van een extra aflossing op het leningbedrag en op basis daarvan een nieuwe maandannuïteit is overeengekomen, mag worden uitgegaan van dat lagere leningbedrag."

Afhankelijk van de ingangsdatum van de studieschuld wordt dit getoetst op 0,45% of 0,75% van het oorspronkelijke leenbedrag. Om duidelijk het verschil aan te tonen, een rekenvoorbeeld waarbij het volgende van toepassing is:

  • Inkomen: 35.000 euro
  • Toetsrente hypotheek: 2,5%
  • Studieschuld: 30.000 euro
  • Maximale hypotheek zonder studieschuld: 151.325 euro
  • Maximale hypotheek met studieschuld (toetsing 0,75%): 94.380 euro
  • Maximale hypotheek met studieschuld (toetsing 0,45%): 117.158 euro

Oorspronkelijke leenbedrag

Uit bovenstaande cijfers blijkt dat het verschil bijna 23.000 euro (117.158 euro versus 94.380) bedraagt voor de maximale hypotheek. De studieschuld in het nieuwe leenstelsel is veel aantrekkelijker dan in het oude systeem.

Hierbij wil ik nogmaals opmerken dat er gekeken wordt naar het oorspronkelijke leenbedrag. Als mijn ijkpersoon bijvoorbeeld nog 10.000 euro moet aflossen dan verandert er niets met betrekking tot de maximale hypotheek.

Als door een extra aflossing nog 10.000 euro studieschuld openstaat en hierover een nieuw aflossingsbedrag is afgesproken is verandert de maximale hypotheek wel:

  • Maximale hypotheek met studieschuld (toetsing 0,75%): 132.343 euro
  • Maximale hypotheek met studieschuld (toetsing 0,45%): 139.936 euro

Uitgaande van de eerste cijfers waarbij de ex-student dus 35.000 euro verdient en een oude studieschuld heeft van 30.000 euro dan kan hij maximaal 94.380 euro aan hypotheek met NHG krijgen.

Overkeditering

Er is echter een mogelijkheid voor deze persoon om de studieschuld niet mee te laten nemen in de toetsing. In de voorwaarden van NHG staat dat verplichtingen waarvan de eerste betaling plaatsvindt na twaalf maanden na het passeren van de lening, buiten beschouwing mogen worden gelaten.

Wie dus kan aantonen dat zijn studieschuld pas moet worden afgelost over meer dan een jaar kan een (veel) hogere hypotheek krijgen. In dit voorbeeld wordt de maximale hypotheek 151.325 euro in plaats van 94.380 euro.

Ik heb een klein onderzoek gedaan. Er zijn diverse banken in Nederland die de regels van NHG blindelings volgen en dit dus accepteren! Als we de regels van de AFM volgen is hier sprake van overkreditering.

Niet 35.000 maar 47.000 euro

Ik heb terugberekend wat het inkomen (inclusief de studieschuld van 30.000 euro) moet zijn om een hypotheek van 151.325 euro te kunnen krijgen. U mag even schrikken want dit is namelijk een bruto jaarinkomen van 47.000 euro.

Om niet van overkreditering te spreken moet het inkomen met 12.000 euro stijgen voor daadwerkelijk de studieschuld wordt afgelost. In dit voorbeeld is dit dus binnen twee jaar!

Maar ik ga nog een stapje verder. Er zijn namelijk slimme hypotheekadviseurs, die zich 100% aan de regels houden. Een afgestudeerde student kan namelijk uitstel vragen voor de aflossing van zijn studieschuld. Dit varieert van een half jaar tot maximaal vijf jaar.

U bent zelf slim genoeg om te weten wat ex-studenten te horen krijgen van diverse hypotheekadviseurs in Nederland. Ik hoef u dan ook niet te vertellen dat dit soort praktijken ervoor zorgen dat er in de toekomst weer grote financiële problemen gaan ontstaan bij veel huizenbezitters.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente artikelen van Jos Koets

  1. 02 jun Belastingdienst helpt hypotheekadviseurs
  2. 19 mei Staatssecretaris geeft indirect antwoord 3
  3. 05 mei 20 jaar Koets 10

Gerelateerd

Reacties

11 Posts
| Omlaag ↓
  1. kees_t 22 januari 2016 09:52
    Waarom zou een hypotheek adviseur een hypotheek adviseren die een persoon in financiële problemen zou kunnen brengen. Is er een tegenstrijdig belang b.v. hogere commissie voor de hypotheek adviseur of dat een potentiële klant weg loopt als een andere hypotheek adviseur een hogere hypotheek adviseert?
  2. domin8tor 22 januari 2016 11:19
    Ja, en in het nieuwe leenstelsel start straks iedereen met een studieschuld. Zodra deze lichting afgestudeerden de huizenmarkt op moet gaan we wel weer een correctie v/d huizenprijzen zien. Hypotheekrente aftrek verwdijnt (gelukkig), combineer dit met grotere schulden bij starters, vergrijzing (mensen trekken weg uit vrijstaande woningen naar apartementen) en je hebt het plaatje compleet voor de vrijstaande woningen markt.
  3. forum rang 5 theo1 22 januari 2016 12:02
    quote:

    domin8tor schreef op 22 januari 2016 11:19:

    Ja, en in het nieuwe leenstelsel start straks iedereen met een studieschuld. Zodra deze lichting afgestudeerden de huizenmarkt op moet gaan we wel weer een correctie v/d huizenprijzen zien. Hypotheekrente aftrek verwdijnt (gelukkig), combineer dit met grotere schulden bij starters, vergrijzing (mensen trekken weg uit vrijstaande woningen naar apartementen) en je hebt het plaatje compleet voor de vrijstaande woningen markt.
    1- een studieschuld is iets anders dan een creditcardschuld of een autolening. Een studieschuld is een teken dat je gestudeerd hebt, en dus een behoorlijke positie op de arbeidsmarkt hebt. Wat dat betreft is in het nieuwe systeem eerder de afwezigheid van een studieschuld een rode vlag. Verder zijn de voorwaarden voor studieschulden erg gunstig. Ik verwacht dat op termijn studieschulden helemaal uitgezonderd gaan worden, tenzij ze buitengewoon groot zijn. Maar zelfs dan: artsen hebben grote studieschulden, maar ook grote verdiencapaciteit. Die kunnen best wel een huis kopen.
    2- hypotheekrenteaftrek verdwijnt hooguit heel erg geleidelijk, uitgesmeerd over tientallen jaren. Dat gaat geen schokeffect veroorzaken.
    3- het blijkt juist dat ouderen helemaal niet naar appartementen trekken. Als ze verhuizen, is het direct na hun pensioen. En dat is een minderheid. Daarna worden ze juist extreem honkvast en verlaten ze hun vrijstaande huizen pas tussen 6 planken, of als ze zo hulpbehoevend worden dat het echt onmogelijk is om nog zelfstandig te wonen.
  4. Big Swinging D 22 januari 2016 13:04
    Die hele huizenmarkt is een grote bende, de eisen die gesteld worden slaan echt helemaal nergens meer op.

    Praktijkvoorbeeld: Vele huizen in Amsterdam van rond de 1000eu huur per maand zijn slechts bestemd voor doorstromers uit sociale huurwoningen of gezinnen met een bruto inkomen tussen de 36.500 en 45.000 euro.

    In je eentje (als starter) met een modaal inkomen(33000) kan je dus nooit zo een huis huren maar verdien je allebei modaal dan kom je niet in aanmerking en mag je minstens 1500eu kale huur gaan lappen per maand... ongelofelijk

    Maar als starter met modaal 33,000 kom je niet aan de beurt/niet in aanmerking voor een sociale huurwoning.. Dus waar moet de startende Amsterdammer gaan wonen?
  5. forum rang 5 theo1 22 januari 2016 17:03
    Als je €33.000 per jaar verdient, is dat ongeveer €2750 per maand (gedeeld door 12). Bruto. Volgens www.gemiddeld-inkomen.nl/bruto-netto/ is dat netto ongeveer €2126 (ik heb de regel van €2800 bruto genomen). Gaat €1000 huur vanaf, blijft over €1126 om van te leven. Geen vetpot, maar als je zuinig bent, moet het mogelijk zijn. In Amsterdam zijn er meer dingen duur dan alleen huizen. Je hebt wel weinig marge, bij tegenslag heb je al snel een probleem. Zo heel erg achterlijk vind ik die regel eerlijk gezegd niet. Je zit dicht bij het randje met zulke hoge huurkosten op een niet bepaald enorm inkomen.
  6. Big Swinging D 25 januari 2016 12:50
    quote:

    theo1 schreef op 22 januari 2016 17:03:

    Als je €33.000 per jaar verdient, is dat ongeveer €2750 per maand (gedeeld door 12). Bruto. Volgens www.gemiddeld-inkomen.nl/bruto-netto/ is dat netto ongeveer €2126 (ik heb de regel van €2800 bruto genomen). Gaat €1000 huur vanaf, blijft over €1126 om van te leven. Geen vetpot, maar als je zuinig bent, moet het mogelijk zijn. In Amsterdam zijn er meer dingen duur dan alleen huizen. Je hebt wel weinig marge, bij tegenslag heb je al snel een probleem. Zo heel erg achterlijk vind ik die regel eerlijk gezegd niet. Je zit dicht bij het randje met zulke hoge huurkosten op een niet bepaald enorm inkomen.
    Je maakt hier een fout, 33.000 modaal is bruto inclusief vakantiegeld.. Bruto 2550 per maand en dus netto is dat circa 2000eu per maand..

    Daarnaast is jou berekening erg slordig, 1000eu huur, komt nog bij gemiddeld 100 servicekosten, gas/water/licht 135eu, verzekeringen/zieketekosten, je bent dus al 1300 eu kwijt aan je huis.. blijft dus nog 700eu over om van te leven...

    En je hebt mijn punt niet helemaal begrepen wat ik bedoel, de doorstroomwoningen hebben een max van 45.000 gezamenlijk inkomen.. met z'n 2e modaal heb je dus 66000 en mag je gaan huren voor minimaal 1500eu kaal!

    Ik vindt dat die regels op de schop moeten, iemand bepaald zelf wel wat die wilt huren en hoeveel huur die daarvoor kwijt wilt zijn en of diegene dat kan betalen
11 Posts
|Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links