De hypotheekrente is op het ogenblik laag. Wie nu een huis koopt, kan hiervan profiteren. De laagste hypotheekrente voor twintig jaar vast met NHG is 2,70%. Wie denkt dat de rente nog verder gaat dalen, kan eerst kiezen voor een variabele rente. Die ligt nu rond de 2%.
Veel huizenbezitters hebben slapeloze nachten van deze lage hypotheekrente. Zij hebben een paar jaar geleden hun hypotheekrente voor een langere periode vastgezet en betalen daardoor een veel hogere rente.
In Minder hypotheekrente betalen! kon u lezen dat de mogelijkheden beperkt zijn om van deze langlopende rentevaste periode af te komen.
Strengere eisen
De eisen voor het verstrekken van een hypotheek zijn flink strenger geworden. Voor de kredietcrisis was feitelijk alles mogelijk en nu (bijna) niets meer. Ik kom even terug op de twee banken Sparck en Elq die vóór 2008 hypotheken hebben verstrekt aan huizenbezitters met een BKR. De rente kon voor maximaal drie jaar worden vastgezet.
Vanwege de opslag werd meestal gekozen voor een variabele rente. Elq en Sparck zijn in 2008 gestopt met het verstrekken van hypotheken. De hypotheken worden nu alleen nog beheerd.
Huizenbezitters die nog een hypotheek hebben bij deze banken, proberen ze om te zetten naar een andere bank. Zij lopen echter tegen problemen aan, als:
- Woning is in waarde gedaald.
- Maximale hypotheek op (hetzelfde) inkomen is beduidend minder geworden.
- Er mag geen BKR-notering meer zijn.
Afwijkende voorwaarden
Het is logisch dat er geen BKR-notering meer mag zijn. Toch zijn er nog banken in Nederland die huizenbezitters weigeren een hypotheek te verstrekken als er geen BKR-notering meer is, maar er wel was in het verleden. Deze banken straffen dus huizenbezitters die hebben aangetoond dat zij hun leven hebben verbeterd.
Een ander groot nadeel is de daling van de huizenprijzen. De maximale hypotheek verschilt per bank als een hypotheek wordt overgesloten. Zo verstrekken enkele banken tot 112,5% van de waarde van de woning bij oversluiting. We hebben hier te maken met een explain-situatie.
De hypotheekadviseur en de klant moeten goed onderbouwen waarom zij vinden dat een bank moet afwijken van de normale voorwaarden. Een mooi voorbeeld is een huizenbezitter (van een collega-hypotheekadviseur) met een lopende hypotheek bij Sparck:
- Aflossingsvrije hypotheek 220.000 euro
- Taxatiewaarde woning 180.000 euro (122,2% van de marktwaarde)
- Variabel hypotheekrente van 7,65%, bruto per maand 1.402,50 euro
- Geen BKR-registratie meer
- Maximale hypotheek op inkomen 270.000 euro
Woning onder water
Het inkomen is voldoende voor het oversluiten van de hypotheek. Het grote nadeel is dat de woning flink onder water staat. Bij oversluiting wordt de aflossingsvrije hypotheek beduidend minder. Die mag maximaal nog 50% van de waarde van de woning zijn (90.000 euro; 50% van 180.000 euro).
Het overige bedrag van 130.000 euro moet worden afgelost door middel van een annuïteiten of lineaire hypotheek. Dit laatste is in het voordeel van de klant, omdat de hypotheek hierdoor minder wordt en de woning daardoor niet meer onder water staat.
Het is zelfs mogelijk om de bank tegemoet te komen door de 130.000 euro in bijvoorbeeld twintig jaar af te lossen. De hypotheek zou er dan als volgt uitzien:
- Aflossingsvrije hypotheek 90.000 euro
- Annuïteiten hypotheek 130.000 euro
- Hypotheekrente 3,7% bij twintig jaar vast
- Bruto per maand 1.045 euro
Persoonlijke lening
In deze situatie is de bruto maandlast 357 euro lager. Bovendien wordt in twintig jaar tijd 130.000 euro afgelost! Helaas is er geen bank in Nederland die deze huizenbezitter wil helpen. De woning staat te ver onder water.
Als een bank tot 112,50% maximaal verstrekt dan is de maximale hypotheek 202.500 euro. De resterende 17.500 euro zou dan door middel van een persoonlijke lening (PL) moeten worden afgesloten.
Helaas is de rente op een PL weer hoger (en de maximale looptijd is honderdtwintig maanden) dus ook de brutomaandlasten gaan omhoog. Bovendien zijn er weer banken in Nederland die deze PL niet als box 1-lening zien! Dit laatste is natuurlijk zeer vreemd.
Gevangen bij Sparck
Uit het bovenstaande blijkt dat deze huizenbezitter gevangen zit bij Sparck. Door de hoge hypotheekrente van 7,65% (variabel) is het niet mogelijk om extra af te lossen op zijn lopende hypotheek. Hierdoor blijft zijn woning onder water staan en ook verkoop van de woning is niet mogelijk.
Als de hypotheek wordt overgesloten, kan in een korte tijd een groot gedeelte van de hypotheek wel worden afgelost. Helaas is er geen bank in Nederland die deze huizenbezitter uit deze gevangenis wil halen.