Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

Hybride horrorhypotheek

Bericht delen via:

Categorie: Column, Overig

Door Jos Koets

op vrijdag 13 februari 2015

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

Uw emailadres

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente artikelen van Jos Koets

12 apr De gekte op de woningmarkt is terug 4
29 mrt Aflossingsvrije hypotheken op de helling 8
08 mrt Lager energielabel betekent lagere maximale hypotheek, maar er is een addertje 4

Reacties

Volgen

11 Posts

| Omlaag ↓

[verwijderd] 13 februari 2015 11:16
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
Tsja. Hypothekenland is er voor nieuwe hypotheken beduidend eenvoudiger op geworden maar als je van een oude hypotheek naar een nieuwe hypotheek wilt dan komen er opeens allerlei interessante zaken om de hoek zoals de geruisloze voortzetting. Op zich nog goed te begrijpen ware het niet dat de banken de aflossingsvrije inbreng op maximaal 50% hebben gezet. Nu mijn vriendin en ik gaan samenwonen en derhalve gezamenlijk een woning kopen zitten we met een 'luxe' probleem. Met onze beide oude aflossingsvrije hypotheken (die van haar is hybride en van mij is spaar) halen we gewoon de volledige nieuwe hypotheek maar dit mag niet meer (zie 50% regel). Door de lage rente gaat bij mij de spaarpremie flink omhoog en haar hybride hypotheek heeft het issue wat Jos beschrijft. Het enige voordeel dat je nog hebt tov annuitair is dat je onbelaste spaarrente krijgt en dat die uiteindelijk voordelig uitpakt tov de fiscaal aftrekbaare rente voor zover je beneden de maximaal onbelaste uitkering blijft (van voor 14/9/1999 slechts 123 duizend). Hoezo...geruisloos voortzetten....

0
”
Quote Reageren

Niet oké
theo1 13 februari 2015 11:23
   theo1

Lid sinds: 01 okt 2001

Laatste bezoek: 24 apr 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 2851

Gegeven: 202

   Aantal posts: 6.656
Het is natuurlijk hoogst irritant dat als je een contract sluit waar je voor vele jaren aan vast zit, de overheid tussentijds de voorwaarden ingrijpend verandert. En dat heeft het dan over een betrouwbare overheid...

0
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 13 februari 2015 11:31
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
Beste Jos,

Ik zie het probleem niet.

170 euro per maand tegen 3 % met nog 20 jaar te gaan levert t.o.v. 6 % rendement 53.000 euro minder op.
Maar netto voordeel was ruim 200 euro /maand. (217)
Wat als de klant van de ruim 200 euro, zelf 170 euro belegt bij een bank in een indexfonds?
Resultaat bij 3 % rendement is een bedrag groot genoeg om lening geheel af te lossen. Bij meer dan 3 % kan maandelijkse inleg naar beneden of blijft in box 3 geld over. Bij minder rendement moet de overige 47 euro (217-170)ook maar gebruikt worden. Maar is dit gezien horizon realistisch?
Wat is het/je probleem?

0
”
Quote Reageren

Niet oké
@iPlof 13 februari 2015 11:53
   @iPlof

Lid sinds: 08 sep 2001

Laatste bezoek: 24 apr 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 1484

Gegeven: 1629

   Aantal posts: 9.255
Door dit soort hypotheken met een volle aftrek over de hele periode en een onbelast deel vermogensopbouw zijn de regels juist aangepast dat dit niet meer kan in de toekomst.

De bestaande gevallen benutten nog steeds deze volledige fiscale voordelen dus van tussentijds wijzigen van de regels is helemaal geen sprake.

Puur omdat de rente lager is en daarmee de aftrek en dat door lage rentestand het spaarbedrag omhoog moet zijn deze mensen nu duurder uit. Daar hebben ze zelf voor gekozen dus medelijden is echt niet nodig.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Jos Koets 13 februari 2015 11:54
   Jos Koets

Lid sinds: 20 sep 2000

Laatste bezoek: 01 apr 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 1535

Gegeven: 8

   Aantal posts: 7.960
quote:
liefhebber1 schreef op 13 februari 2015 11:31:
Beste Jos,

Ik zie het probleem niet.

170 euro per maand tegen 3 % met nog 20 jaar te gaan levert t.o.v. 6 % rendement 53.000 euro minder op.
Maar netto voordeel was ruim 200 euro /maand. (217)
Wat als de klant van de ruim 200 euro, zelf 170 euro belegt bij een bank in een indexfonds?
Resultaat bij 3 % rendement is een bedrag groot genoeg om lening geheel af te lossen. Bij meer dan 3 % kan maandelijkse inleg naar beneden of blijft in box 3 geld over. Bij minder rendement moet de overige 47 euro (217-170)ook maar gebruikt worden. Maar is dit gezien horizon realistisch?
Wat is het/je probleem?

Hoeveel mensen kunnen daadwerkelijk sparen en dan aflossen in hun hypotheek. Bovendien is er ook een flink nadeel als iemand gaat verhuizen en fiscaal de verzekering mee wilt nemen.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 13 februari 2015 13:43
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
Als de cijfers van de groot banken (Rabo ING ABN) kloppen lossen best veel mensen een deel af op hun lening. (zal toch niet alleen de extra schenkingvrijstelling geweest zijn)
En geef ze eens ongelijk.
Spaargeld rendeeert tegen 1 % en rentepecentage op hyp lening zelfs na aftrek is gauw 2 a 3 % bij gemiddelde Nederlander.
Dat van de verhuizing begrijp ik niet.
Er is toch overgangsrecht?

0
”
Quote Reageren

Niet oké
[verwijderd] 14 februari 2015 09:43
   [verwijderd]

Lid sinds: 01 jan 0001

Laatste bezoek: 01 jan 0001

   Aanbevelingen

Ontvangen: 0

Gegeven: 0

   Aantal posts: 0
De overheid is onbetrouwbaar omdat we een democratie hebben met wisselende regeringen. Dat een hypotheekconstructie met looptijd 30 jaar louter gericht op belasting aftrek nog redelijk ongeschonden blijft is al een mirakel zeker geen grondrecht.
Een hybride hypotheek is voornamelijk leuk voor de bank, de consument is net als bij woekerpolissen gelokt door belasting voordeel.
Beste advies is gebruik te maken van extra aflosmogelijkheid.
Ik vind verder dat in geval van overduidelijk gekunstelde hypotheek constructies de overheid de regels moet kunnen aanpassen. De hypotheekrente aftrek is bedoeld om het mensen mogelijk te maken een huis te kunnen kopen, niet om allerlei extra constructies op te tuigen. Mazen in de wet kunnen worden gerepareerd daar is niks raars aan.

De bos

2
”
Quote Reageren

Niet oké
knax63 14 februari 2015 11:04
   knax63

Lid sinds: 10 jul 2014

Laatste bezoek: 19 jul 2022

   Aanbevelingen

Ontvangen: 29

Gegeven: 92

   Aantal posts: 575
De meeste produkten bij bank en verzekeringsbedrijven zijn gemaakt om zoveel mogelijk belastingvoordeel te halen, waar de banken en verzekeringsbedrijven vervolgens het meeste aan verdienen, zonder de nadelen te benoemen, meestal word er totaal niet naar gekeken. Dat weet je nooit zeggen ze dan nu, het is een prognose. Ja, dat betekent dat elke prognose weinig waarde heeft. Nu alle nadelen te voorschijn maken wassen ze hun handen in onschuld en de consument kan de gehele rekening weer betalen. Maak ze voor 50% mede eigenaar van de schuld en dan is het gelijk afgelopen met creatieve oplossingen en word het een simpel verhaal wat voor iedereen te begrijpen is. Maar ja dan verdienen ze veel minder eraan en dat scheelt soms het dubbele. Aflossingsvrij betekent 2x zoveel rente als bij liniaire aflossing. En op eind datum geld terug van opbrengst pand. Maar die ken nu wel de helft worden. Bij 50% aflossingsvrij kan de prijzen van de huizen ca 25% omlaag. Globaal zitten we daar wel aan voor de hele markt. Bij duurdere huizen is het meer gedaald want ze waren ook meer gestegen. Vroeger betaalde mensen 30% van hun inkomen aan hun huis nu is dat opgelopen naar 50%.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
knax63 14 februari 2015 11:11
   knax63

Lid sinds: 10 jul 2014

Laatste bezoek: 19 jul 2022

   Aanbevelingen

Ontvangen: 29

Gegeven: 92

   Aantal posts: 575
Liefhebber1 heeft wellicht een oplossing door zelf te gaan sparen. In tijd van deflatie is 1a2% meer rendement als aandelen die 50% dalen. Moet je niet in staats obligaties gaan want die kunnen gaan afstempelen zodra er te veel geleend is tov inkomem kant. Bij grieken is het al zo ver. Zie ook japan scenario.ik moet ook zeggen dat de nos zeer steekhoudenee argumenten aanvoert. De waarheid ligt ergens in het midden.

0
”
Quote Reageren

Niet oké
Eventus docebit 14 februari 2015 13:42
   Eventus docebit

Lid sinds: 13 okt 2014

Laatste bezoek: 11 feb 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 51

Gegeven: 43

   Aantal posts: 499
Ben het in grote lijnen met @de bos eens. Alleen vind ik niet dat de overheid onbetrouwbaar is, maar juist betrouwbaar. Als er regelingen zijn waar kunstjes mee uitgehaald worden waarvan je op je klompen kunt aanvoelen "dit is niet de bedoeling van de regeling", dan kun je er vergif op innemen dat die regeling wordt aangepast. Zéker als er zoveel perverse prikkels van uitgaan als van bijvoorbeeld de hypotheekrente-aftrek. Zeg nou zelf: een schuld aangaan van zes jaarsalarissen en die dertig jaar laten staan zonder enige aflossing, dat is toch te zot voor woorden? Zelfs Griekenland maakt het niet zó bont!

En de andere kant van het verhaal: als je echt van mening bent dat de overheid zo onbetrouwbaar is, dan ben je wel heel dom bezig als je je niet indekt tegen onverwachte ontwikkelingen. Of als je je ophangt aan een barokke stapeling van dubieuze "slimmmigheidjes", zonder speelruimte voor als er een blokje wordt weggetrokken waardoor het bouwwerk instabiel wordt...

0
”
Quote Reageren

Niet oké
erjee-ff 16 februari 2015 07:24
   erjee-ff

Lid sinds: 02 sep 2011

Laatste bezoek: 16 jan 2024

   Aanbevelingen

Ontvangen: 351

Gegeven: 177

   Aantal posts: 1.679
@Eventus
Volledig mee eens. Conservatief financieren, rustig aflossen en het belastingvoordeel als de sigaar uit eigen doos of het leuke extraatje beschouwen ipv de hele financieringsconstructie daarop laten rusten.

@Jos
Jos, ik lees je stukjes met veel genoegen, omdat ze me iedere keer weer duidelijk maken hoe krankzinnig gecompliceerd dit allemaal gemaakt is, en ik denk dat dat niet toevallig is.

Ik weet nog dat ik mijn bescheiden appartement kocht, inmiddels 10 jaar terug, en mijn hypotheekadviseur de vraag stelde hoe hij zijn geld verdiende, want al die uren advies die ik van hem gratis kreeg, die moesten toch ergens vandaan komen. De man was eerlijk genoeg om me te vertellen waar het geld vandaan kwam, en ook nog op welk soort hypotheek hij de grootste marge maakte. Hij vond mijn keuze voor een lineaire hypotheek niet leuk, maar begreep het wel. Overigens was ik volgens hem wel de eerste die hem de vraag stelde waar dat "gratis" advies van betaald werd.

0
”
Quote Reageren

Niet oké