De huizenmarkt is in 2014 uit het dal geklommen. Het aantal verkopen is flink toegenomen en zelfs de gemiddelde huizenprijzen zijn gestegen. Deze positieve cijfers zijn vooral te danken aan de lage hypotheekrente.
Het gevolg is een lagere nettomaandlast voor huizenkopers. Natuurlijk zorgen de hoge huurprijzen ervoor dat steeds meer huizenzoekers terechtkomen bij een koopwoning. Bovendien is het geen nieuws dat als starters geen woning kunnen kopen, de doorstromers niet kunnen verhuizen naar een andere koopwoning.
Maximale hypotheek
De huizenmarkt begint dus onderaan bij de starters. In het verleden zijn deze starters door allerlei subsidies, zoals bijvoorbeeld een starterslening of koopgarant, geholpen om een geschikte woning te kunnen kopen.
Deze subsidies zijn alweer verdwenen, waardoor de starters minder mogelijkheden hebben om een woning te kopen. Zonder deze subsidies is het bruto-inkomen van toepassing voor de maximale hypotheek. Deze maximale hypotheek is in de afgelopen jaren flink verlaagd.
Als voorbeeld neem ik een brutojaarsalaris van 29.000 euro waarbij de toetsrente 2,65% is. Indien in de voorgaande jaren deze toetsrente ieder jaar hetzelfde was geweest dan was de maximale hypotheek als volgt.
| |
Toetsrente 2,65% |
| Maximaal op inkomen NHG 1995 |
108.832 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 1996 |
114.475 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 1997 |
115.281 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 1998 |
116.490 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 1999 |
119,715 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2000 |
172.720 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2001 |
173.320 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2002 |
178.118 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2003 |
178.118 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2004 |
185.914 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2005 |
172.720 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2006 |
166.123 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2007 |
176.319 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2008 |
176.319 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2009 |
185.314 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2010 |
184.715 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2011 |
176.319 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2012 |
173.920 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2013 |
164.924 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2014 |
152.929 euro |
Gehalveerd
Natuurlijk was de toetsrente niet ieder jaar hetzelfde, maar cijfers zijn altijd leuk om te vergelijken. Vergelijkt u eens het jaar 1999 (119.715 euro) met het jaar 2000 (172.720 euro). De maximale hypotheek was in 2004 (toetsrente 2,65%) het hoogst: namelijk 185.914 euro.
Dit zou 6,41 keer het inkomen zijn geweest!
Het maximale inkomen NHG daalt ieder jaar verder. Vooral bij de lagere inkomens is dit van toepassing. Hieronder een overzicht van de maximale hypotheek van iemand die een inkomen heeft van 20.000 euro (toetsrente is 3%). In tien jaar tijd is de maximale hypotheek meer dan gehalveerd!
| |
Toetsrente 3,00% |
| Maximaal op inkomen NHG 1995 |
70.886 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 1996 |
74.778 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 1997 |
76.446 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 1998 |
78.114 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 1999 |
81.450 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2000 |
113.851 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2001 |
114.246 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2002 |
117,409 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2003 |
117,409 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2004 |
122,548 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2005 |
113,851 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2006 |
100,015 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2007 |
110,293 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2008 |
110,293 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2009 |
118,595 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2010 |
117,409 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2011 |
94.876 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2012 |
92.899 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2013 |
84.993 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2014 |
69.180 euro |
| Maximaal op inkomen NHG 2015 |
57.321 euro |
Op de Homefinance kunt u zelf een berekeningen. Tegenwoordig wordt er onderscheid gemaakt tussen:
- alleenstaand
- gehuwd of samenwonend
- met of zonder kinderen
Leuke verschillen
Dit zorgt voor leuke verschillen bij hetzelfde inkomen. Een voorbeeld ter verduidelijking met de volgende uitgangspunten:
- Inkomen A is 29.000 euro.
- Hypotheekrente tien jaar vast met NHG is 2,65%.
- Maximale hypotheek op het inkomen is 131.939 euro.
- A en B zijn samenwonend.
- B heeft geen inkomen.
Als de hypotheekrente voor tien jaar of langer wordt vastgezet, toetst de bank de maximale hypotheek op de dan geldende hypotheekrente. In mijn voorbeeld is de hypotheekrente voor tien jaar vast met NHG 2,65%. Uit de toetsing blijkt dan dat de maximale hypotheek voor A en B 131.939 euro wordt.
Hogere hypotheek
Indien A alleenstaand was geweest, dan was de maximale hypotheek 140.935 geweest. Dit is bijna 9000 euro hoger dan in de situatie dat A samenwoont met B. U begrijpt waar ik naar toe wil.
Het is mogelijk om de woning door A alleen te kopen. Na de koop gaan A en B gewoon samenwonen. Natuurlijk zal wel goed moeten worden vastgelegd dat B in de woning kan blijven wonen als A overlijdt.
Er is echter nog een mogelijkheid die veel aantrekkelijker is. B die nu geen inkomen heeft, moet een paar uurtjes in de week gaan werken. Indien B 2000 euro bruto per jaar verdient, wordt de maximale hypotheek 150.655 euro.
Dit is 18.716 euro hoger in vergelijking met de maximale hypotheek van 131.919 euro. Het inkomen van 2000 euro wordt dan 9,35 keer meegenomen voor de maximale hypotheek!
Zestien keer
Het kan nog extremer als we een inkomen nemen van 28.000 euro. De maximale hypotheek is dan 124.494 euro (rente 2,65%). Gaat de partner slechts 1000 euro bruto per jaar verdienen dan wordt de maximale hypotheek 140.935 euro.
Door deze 1000 euro wordt de hypotheek meer dan 16.000 euro hoger! Hier wordt dus deze 1000 euro 16 keer meegenomen in de maximale hypotheek. Tel uit uw winst