In de afgelopen jaren hebben huiseigenaren tienduizenden box 1-polissen afgesloten of -rekeningen geopend om hun hypotheek (grotendeels) af te lossen. Het grote voordeel van de box 1-polis of -rekening is de onbelaste uitkering als er aan bepaalde eisen wordt voldaan, namelijk.
- De uitkering moet worden gebruikt om de eigenwoningschuld af te lossen.
- Er dient tenminste vijftien jaar premie te worden betaald en de bandbreedte van 1:10 mag niet worden overschreden.
- Er moet sprake zijn van een eenmalige uitkering.
- Bij de spaarrekening moet je eigenaar van de woning zijn.
- De looptijd van de rekening of verzekering mag niet langer dan 30 jaar zijn.
- De uitkering mag niet meer bedragen dan de maximale vrijstelling.
- De vrijstelling is 36.300 euro per persoon als er minimaal vijftien jaar (en korter dan 20 jaar) jaarlijks achtereen premie is betaald.
- De vrijstelling is 160.000 euro per persoon als er meer dan 20 jaar achtereen premie is betaald.
Wie een box 1-polis heeft die is afgesloten na 1 januari 2001 kan voor een verrassing komen te staan bij aankoop van een nieuwe woning. Een uitkering uit een KEW, SEW en BEW, waarbij gebruik is gemaakt van de kapitaalvrijstelling, heeft namelijk beperkende consequenties voor de renteaftrek in de toekomst.
De uitkering moet namelijk, als er een nieuwe woning wordt gekocht, weer in mindering worden gebracht van de eigenwoningschuld. Indien dit niet gebeurt dan is over dit bedrag geen renteaftrek van toepassing.
Ik begrijpt het dat u dit een paar keer moet lezen. Ik zal ter verduidelijking een voorbeeld geven:
Situatie A
- A koopt een woning in 2001 voor 150.000 euro.
- A sluit een hypotheek af van 150.000 euro bestaande uit - spaarhypotheek van 100.000 euro (looptijd 20 jaar) en een aflossingsvrije hypotheek van 50.000 euro.
- In 2021 wordt 100.000 euro afgelost op de hypotheek door de spaarhypotheek.
- De woning wordt in 2023 verkocht voor 170.000 euro.
- De overwaarde is dan 120.000 euro.
Dit is nog redelijk eenvoudig.
- De spaarhypotheek keert uit in 2021. De box 1-(polis)uitkering wordt gebruikt om de hypotheek gedeeltelijk af te lossen, waardoor de hypotheek nog 50.000 euro bedraagt.
- In 2023 wordt de woning verkocht voor 170.000 euro, waardoor A 120.000 euro ontvangt.
Nieuwe woning
Indien A in 2023 een andere woning koopt van 300.000 euro dan lijkt dit van toepassing:
Situatie A na aankoop woning van 300.000 euro (in 2023)
- Koopsom woning is 300.000 euro.
- Overwaarde (is eigenwoningreserve) 120.000 euro (dit moet worden verrekend binnen drie jaar).
- Benodigde hypotheek 180.000 euro.
Voor de renteaftrek moet er nog gekeken worden naar de voorgaande jaren dat er renteaftrek is genoten. Het volgende lijkt dan van toepassing:
- 100.000 euro renteaftrek tot 2033.
- 50.000 euro renteaftrek tot 2031.
- 30.000 euro renteaftrek tot 2053 (nieuwe duur 30 jaar als er een annuïteiten en/of lineaire hypotheek wordt gesloten)
Dit klopt helaas niet, want er is sprake geweest van een eerdere box 1-polisuitkering van 100.000 euro. Deze moet nu nog worden verrekend waardoor het volgende van toepassing is voor het hypotheekbedrag waar nog renteaftrek over genoten kan worden.
- Koopsom woning 300.000 euro.
- Overwaarde (is eigenwoningreserve) 120.000 euro.
- Uitkering box 1-polis 100.000 euro.
- Eigenwoningschuld 80.000 euro.
- 30.000 euro renteaftrek tot 2033.
- 50.000 euro renteaftrek tot 2031.
Hoogste bedrag
Hieruit blijkt dat de (vrijgestelde) uitgekeerde box 1-polis dus feitelijk twee keer wordt meegenomen. Dit wordt de imputatieregeling genoemd. Het is duidelijk wat de wetgever met deze maatregel heeft beoogd.
Als eenmaal een vrijgestelde uitkering/deblokkering is genoten waarmee de hypotheek op de eigen woning is afgelost, zal bij een toekomstige aankoop van een eigen woning eerst het vrijgestelde bedrag moeten worden aangewend? Dit is een behoorlijke beperking.
Echter, er is geen 100% duidelijkheid over deze regeling. Volgens kenners is de berekening namelijk anders. Als er sprake is van een overwaarde bij verkoop van de woning (is ewr = eigenwoningreserve) en ook een uitkering van een box 1-polis, dan moet rekening worden gehouden met het hoogste bedrag.
In dit voorbeeld is de uitkering van de box 1-polis 100.000 euro en de ewr 120.000 euro. Dit betekent dat alleen volgens deze personen de 120.000 euro van de ewr in mindering moet worden gebracht waardoor het volgende van toepassing zou zijn:
- Koopsom woning 300.000 euro.
- Uitkering box 1-polis 120.000 euro.
- Eigenwoningschuld 180.000 euro.
- 100.000 euro renteaftrek tot 2033
- 50.000 euro renteaftrek tot 2031
- 30.000 euro renteaftrek tot 2053 (nieuwe duur 30 jaar als er een annuïteiten en/of lineaire hypotheek wordt gesloten).
Vrij besteedbare overwaarde
Als u het nu nog kunt volgen, vind ik dat ontzettend knap. Ik ga nog een stapje verder. De overwaarde na verkoop van de woning in 2023 moet alleen verrekend worden als er een andere woning wordt gekocht binnen drie jaar. Het is dus mogelijk om de overwaarde vrij te besteden als er pas na drie jaar wordt gekocht.
U begrijpt dat dit soms aan te raden is. Wat is dan precies van toepassing als A pas in 2027 een andere woning koopt.
- Koopsom woning 300.000 euro.
- Uitkering box 1-polis 100.000 euro.
- Eigenwoningschuld 200.000 euro.
- 100.000 euro renteaftrek tot 2037
- 50.000 euro renteaftrek tot 2035
- 50.000 euro renteaftrek tot 2057 (nieuwe duur 30 jaar als er een annuïteiten en/of lineaire hypotheek wordt gesloten).
Deze berekening lijkt simpel, echter er komt nog iets om de hoek kijken. A valt nu onder de nieuwe regels en moet hierdoor zijn gehele hypotheek minimaal annuitair aflossen. Het is dus niet meer mogelijk om een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten.
Dit heeft ermee te maken dat hij niet binnen de termijn van het jaar uit plus het volgende jaar een woning heeft gekocht. Bovenstaand box 1-probleem lijkt nog ver weg, maar dat is niet waar. Wie in 2001 een box 1-polis heeft afgesloten, kan ik 2016 al gebruik maken van de vrijstelling.
Het is daarom noodzakelijk dat er 100% duidelijkheid komt over deze (fictieve) situaties, zodat hypotheekadviseurs een goed advies kunnen geven aan hun klanten. Dit is nu niet mogelijk en dat gaat problemen opleveren. Bovendien zijn heel veel adviseurs niet op de hoogte van de verrekening van de box 1-polis bij aankoop van een volgende woning!