Ik heb op verzoek van lezers cijfers over de huizenmarkt opgevraagd bij het CBS. Het zal u niet verbazen dat de uitstaande hypotheekschuld in het algemeen is toegenomen. In 2006 was de totale hypotheekschuld 516,4 miljard, in 2012 was dit gestegen naar 675,2 miljard euro.
Deze cijfers gaan over de totale hypotheekschuld waarover hypotheekrente is verschuldigd. Het CBS heeft geen rekening gehouden met opgebouwde tegoeden voor de aflossing van de hypotheek via kapitaalsverzekeringen, spaar-, beleggingspolissen en dergelijke.
Het bedrag wat door iedere huiseigenaar is opgebouwd, is niet bekend bij het CBS. Hier de link van de totale hypotheekschuld van de andere jaren. Maar hoeveel hypotheekrente betalen we? In 2006 was dit 26,347 miljard.
Hypotheek per huishouden
De gemiddelde hypotheekrente over de totale hypotheekschuld van 516,4 miljard is dan 5,1%. In 2012 was de totale betaalde hypotheekrente 32,239 miljard. De gemiddelde hypotheek rente is dan 4,77%. De lagere rente is in het voordeel van de overheid. Hier een link waarin de andere jaren worden vermeld.
Het aantal huishoudens dat gebruik maakte van de hypotheekrenteaftrek:
- in 2006 3.478.000
- in 2011 3.637.000
Het is nu mogelijk om het gemiddelde hypotheekbedrag per huishouden te berekenen. Het gemiddelde hypotheekbedrag:
- in 2006 148.476 euro (516,4 miljard delen door 3.478.000 huishoudens)
- in 2011 185.647 euro (675,2 miljard delen door 3.637.000 huishoudens)
Het gemiddelde hypotheekbedrag is dus flink gestegen. Als we dit afzetten tegen de gemiddelde huizenprijzen dan kunnen we concluderen dat de overwaarde is gedaald. De gemiddelde huizenprijs (afgerond) was:
- in 2006 235.000
- in 2011 215.000
Door de daling van de huizenprijzen zijn er steeds meer huishoudens die een onderwaterhypotheek hebben (hypotheek hoger dan de waarde van de woning). In 2011 hadden 4,2 miljoen huishoudens een eigen woning. Hiervan genoten ruim 3,6 miljoen huishoudens renteaftrek.
Onderwaterhypotheek
Er waren dus 600.000 huishoudens die geen hypotheek hadden of waarvan het inkomen zo laag was dat zij geen renteaftrek hadden. In 2011 hadden 1 miljoen huishoudens een hogere hypotheek dan de waarde van de woning. Dit is ruim 27% uitgaande van de huishoudens die renteaftrek genoten (3.637.000).
In 2012 en 2013 zijn de huizenprijzen nog verder gedaald. Dit betekent ook dat er meer huishoudens een onderwaterhypotheek hebben. Vorig jaar hebben deskundigen het aantal van 1,5 miljoen al genoemd. Het zal mij niet verbazen dat dit aantal nog verder stijgt. Bij 1,5 miljoen zou 4 op de 10 (40%) huishoudens een restschuld hebben als zij hun woning verkopen.
De gevolgen voor de woningmarkt zijn enorm. Velen kunnen hierdoor hun woning niet verkopen. Er zijn in Nederland een paar banken die restschulden onder strenge eisen mee willen financieren bij aankoop van een volgende woning. Vanuit Den Haag kan de betaalde hypotheekrente over restschulden nog tien jaar lang fiscaal worden opgegeven.
Echter, als de eisen van de banken zo streng blijven, dan kunnen veel huishoudens niet terecht bij een bank. In de komende jaren zal de overwaarde volgens DNB nog verder dalen. In 2007 was de overwaarde ongeveer 700 miljard euro. DNB verwacht dat de overwaarde in 2015 nog slechts 300 miljard euro is. In acht jaar tijd is er dan 400 miljard euro verdampt!
Hoge inkomens
Het is interessant om te weten wie er nu het meest profiteert van de renteaftrek. In 2011 werd er ruim 14 miljard aan renteaftrek uitbetaald. Hiervan ging 76% naar de huishoudens waarvan het bruto inkomen hoger was dan 55.100 euro, zie onderstaande tabel.
Inkomen |
% |
| 55.100 – 67.200 |
12 |
| 67.200 – 82.900 |
15 |
| 82.900 – 108.600 |
19 |
| 108.600 of mee |
30 |
| Totaal |
76 |
Zoals u weet moet u minstens 56.000 euro verdienen voordat u 52% belasting gaat betalen. Wie meer verdient, kan van zijn betaalde hypotheekrente dit jaar nog 51,5% (in 2011 was deze 52%) aan renteaftrek krijgen. in 2011 werd ruim 10 miljard euro renteaftrek uitbetaald aan huishoudens die meer verdienden dan 55.000 euro bruto per jaar.
Den Haag heeft een grote kans gemist om van deze doelgroep te profiteren. Bij invoering van een vlaktax (bijvoorbeeld 40%) hadden zij direct meer dan 1 miljard kunnen besparen. Nu wordt in stapjes van 0,5% in 20 jaar de renteaftrek beperkt.
Overdrachtsbelasting
Gelukkig voor Den Haag ontvangen zij ook nog iets bij aankoop van een bestaande woning, namelijk overdrachtsbelasting. Dit percentage is nu 2% en was een paar jaar terug nog 6%. De opbrengsten waren als volgt:
2006 |
4,5 miljard euro |
| 2009 |
2,7 miljard euro |
| 2010 |
2,8 miljard euro |
| 2011 |
1,9 miljard euro |
| 2012 |
1,1 miljard euro |
De cijfers zeggen voldoende. De huizenmarkt staat er heel slecht voor. Ik verwacht dat hier de komende jaren geen verbetering in komt. Het aantal onderwaterhypotheken zal verder stijgen. Dit scenario is - behalve voor de huiseigenaren - ook niet goed voor politiek Den Haag en ook niet voor de banken.
Het is beter voor de banken als de huizenprijzen juist weer gaan stijgen. Bovendien mag de hypotheekrente niet teveel stijgen. Ik verwacht de komende maanden dus vooral positieve berichten vanuit Den Haag over de huizenmarkt. U weet waarom.