Wie een huis koopt, krijgt altijd te maken met onderhoud. Kleine opknapbeurten zoals het schilderen van de buiten- en binnenkant kost niet zoveel. Dit kan door de meeste huiseigenarem zelf worden betaald. Grote klussen zoals een nieuwe keuken of badkamer kopen, geeft voor velen een probleem. In het verleden werden dit soort kosten gefinancierd door een tweede hypotheek. Dit was mogelijk omdat de woning en het inkomen in de jaren was gestegen. Een voorbeeld ter verduidelijking:
Aankoop woning 200.000 euro
Kosten koper 10.000 euro
Benodigde hypotheek 210.000 euro
Na vijf jaar besluit de huiseigenaar een nieuwe keuken te kopen van 15.000 euro.Om deze keuken te kunnen financieren met een tweede hypotheek moet de waarde van de woning minimaal gestegen zijn naar 225.000 euro! Ik hoef u niet uit te leggen dat bij veel huizenbezitters de waarde van de woning de afgelopen jaren niet is gestegen. Een tweede hypotheek is dus niet mogelijk. Een andere mogelijkheid is het afsluiten van een lening. Hierbij moet u denken aan een doorlopend krediet of een persoonlijke lening. Voor 1 januari 2013 was dit een goede mogelijkheid, want de betaalde hypotheekrente over de lening was voor een duur van 30 jaar fiscaal aftrekbaar.
De regels voor renteaftrek zijn per 1 januari 2013 drastisch gewijzigd. Om renteaftrek te kunnen genieten (maximale duur 30 jaar) moet er een annuïteiten en of lineaire hypotheek worden afgesloten. Wie zich verdiept in het doorlopend krediet en de persoonlijke lening, zal concluderen dat deze (ruim) binnen 30 jaar is afgelost. Dit betekent meer zekerheid voor de leningverstrekkende bank en de huiseigenaar. Echter, de nieuwe regels zijn strikt, want voor deze leningen is er namelijk geen renteaftrek!
Buiten de renteaftrek
Er moet namelijk sprake zijn van een aflossingsschema dat bij het afsluiten van de lening bekend moet zijn. Bij een doorlopend krediet kunt u weer tussentijds opnemen, dus het aflossingsschema kan tussentijds wijzigen. Bovendien, als de rente wijzigt en het maandbedrag hetzelfde blijft, wordt er bij een hogere rente minder afgelost. Bij de persoonlijke lening wordt er wel via schema afgelost, maar is de wettekst zo dat deze lening buiten de renteaftrek valt.
Wat moeten huiseigenaren met verbouwingsplannen en onvoldoende cash doen? Het is bijvoorbeeld mogelijk geld te lenen bij een ander persoon (familielid of derden). Zoals eerder geschreven moet voor renteaftrek er wel sprake zijn van een annuïteiten en/of lineaire aflossing. U moet dus met deze persoon een overeenkomst sluiten waarbij sprake is van deze hypotheekvormen. Dit moet goed op papier worden vastgelegd.
Hierbij adviseer ik u dit voor te leggen aan de Belastingdienst om problemen in de toekomst te voorkomen. Natuurlijk kunt u ook gemakkelijk denken en doen door gewoon niet te profiteren van de renteaftrek. Dit is geheel afhankelijk van de hoogte van de lening en de daarbij behorende rente. Indien toch een tweede hypotheek mogelijk is, dan moet dus een annuïteiten en/of lineaire hypotheek worden afgesloten. Een lopende Box 1-polis of spaarrekening kan niet worden aangepast.
Let op
De regels met betrekking tot deze Box 1-spaarvormen lijken simpel, maar een adviseur moet heel goed oppassen.
- Als er sprake is van een gegarandeerd bedrag, dan mag dit bedrag niet verhoogd worden.
- Bovendien mag de looptijd niet verlengd worden.
- Als er geen garantiebedrag van toepassing is, dan is de hoogte van de maandpremie van belang. Deze mag niet verhoogd worden.
- Het is ook mogelijk dat iemand een gedeeltelijke garantie heeft. Deze garantie is dan van toepassing.
- Het is wel mogelijk om eerst de garantie te switchen naar een fonds zonder garantie. In dit geval is de hoogte van de maandpremie weer leidend.
- Niet alleen de fiscaliteit is ingewikkeld, maar ook huizenbezitters moeten goed oppassen als zij iets gaan veranderen aan hun Box 1-polis of spaarrekening.
Een foutje van de adviseur kan tegenwoordig duur zijn. Het bewijs wordt geleverd door de Kifid die een adviseur een boete oplegt omdat deze vergeten was zijn klant te wijzen op de boeterente bij vervroegde aflossing van zijn hypotheek. De klant besluit in dit geval niet over te sluiten en de kosten te verhalen op de adviseur.
Weekers geeft antwoord
Tot slot onze staatssecretaris Weekers, die eindelijk heeft gegeven op de acht kamervragen die SP-kamerlid Bashir had gesteld naar aanleiding van mijn columns over de duur van de renteaftrek als iemand gaat trouwen. De antwoorden zijn (bijna) hetzelfde als die ik rechtstreeks had gekregen van het ministerie van financiën. In mijn column Weekers geeft antwoord kon u de reactie van Weekers lezen.
Klik op het plaatje voor een grote versie
Voorlopig zal de Belastingdienst geen jaarlijkse opgaven gaan doen aan huiseigenaren over de duur van de renteaftrek met daarbij de hypotheekbedragen. Dit betekent dat klanten die een eigen huis hebben hun Belastingaangiftes goed moeten bewaren. Deze kunnen dan overlegd worden aan de hypotheekadviseur als er een andere woning wordt gekocht.
Jos Koets is auteur van Een Huis Kopen in Crisistijd. De winkelprijs is 17,50 euro, u kunt het boek ook hier bestellen (via IEX).