Allereerst wens ik iedereen vooral een zeer gezond 2022 toe.
Het is weer zover: in Den Haag heeft de Staatssecretaris van Financiën de vraag beantwoord hoe hypotheekadviseurs vanaf 1 januari 2022 voor bepaalde doelgroepen / huizenbezitters de hypotheekbedragen met daarbij de duur van de hypotheekrenteaftrek moeten gaan berekenen.
Niet schrikken, maar dit antwoord van de Staatssecretaris heeft vier jaar op zich laten wachten! Ik sta hier niet van te kijken. Lezers die mij vanaf het begin volgen (2003) weten ook dat ik over dit onderwerp al jaren schrijf.
Het betreft hier de situatie waarbij een starter met een doorstromer een woning koopt of twee doorstromers een woning kopen.
Wettelijke Regeling en Goedkeurend Besluit
In december 2018 had ik een uitgebreid gesprek met kamerlid Pieter Omtzigt. Hij was al vijf jaar bezig met de belastingdienst om duidelijkheid te krijgen over de renteaftrek en hypotheekbedragen voor deze huizenbezitters. Op 4 januari 2019 kon u in mijn column Belastingdienst weet het niet meer lezen wat er precies aan de hand was. In deze column ook een uitgebreide berekening.
Zeer opvallend is dat de opleidingsinstituten waar alle hypotheekadviseurs hun cursussen volgen ook niet op de hoogte waren van dit probleem. Dit betekent dat er vanaf 2013 verkeerde adviezen zijn gegeven.
Voor publicatie van de column heb ik met Paul Muskens dit onderwerp onderzocht. Als een starter met een doorstromer een woning kopen dan zijn er drie berekeningen mogelijk, namelijk:
-
volgens de Wettelijke Regeling
-
volgens het Goedkeurend Besluit: renteaftrekverleden gaat gedeeltelijk over naar andere partner
-
volgens de Draagplichtovereenkomst: ieder zijn eigen hypotheekbedrag
Pieter Omtzigt kon in vijf jaar geen duidelijkheid krijgen, maar opmerkelijk genoeg kreeg ik binnen een paar maanden antwoord. Op 14 juni 2019 kon u in mijn column het antwoord van staatssecretaris Snel lezen.
Doorstromer na 2013
De vraag is nu wat er precies gaat veranderen vanaf 2022.
De berekening van de Wettelijke Regeling wordt gemakkelijker in de situatie dat er een starter en een doorstromer is, waarbij de doorstromer eerder een koopwoning heeft gehad na 1 januari 2013. In dit geval kan in veel situaties een box 3-bedrag ontweken worden.
Veel hypotheekadviseurs zullen hier blij mee zijn. Zij vinden de berekening van de Wettelijke Regeling zoals die was erg ingewikkeld. Veel adviseurs konden deze ook niet goed maken waardoor klanten geen volledig goed advies kregen - en klanten konden dit natuurlijk niet goed controleren. Nu de berekening is versimpeld, zal dat beter worden.
Doorstromer voor 2013
De tweede wijziging is wat ingewikkelder. Het betreft hier ook de berekening voor de Wettelijke Regeling voor een starter en doorstromer, maar dan een met een hypotheek die voor 1 januari 2013 al was afgesloten.
In dit geval zijn er twee berekeningen mogelijk. De berekening van voor 1 januari 2022 waarbij wel rekening moet worden gehouden met de nieuwe regels die gelden voor de Eigen Woning Reserve en de Aflossingsstand, en de nieuwe berekening vanaf 1 januari 2022. Deze keuzemogelijkheid is omdat het renteaftrekverleden gedeeltelijk overgaat, waardoor dit voor de starter wel heel nadelig kan zijn.
Door de wijzigingen in de Wettelijke Regeling wordt de berekening voor het Goedkeurend Besluit afgeschaft. Anders gezegd: deze verdwijnt.
Dan blijft nog over de Draagplichtovereenkomst. Deze is alleen mogelijk voor mensen die onder huwelijkse voorwaarden zijn getrouwd of samenwonenden. Indien samenwonenden een Draagplichtovereenkomst afsluiten, dan vervalt deze als zij gaan trouwen in (beperkte of volledige) gemeenschap van goederen.
Al met al hebben hypotheekadviseurs met minder berekeningen te maken. Hierdoor blijfven vanaf 2022 de volgende mogelijkheden over:
Doorstromer na 1 januari 2013
- berekening van de Wettelijke Regeling vanaf 2022
- berekening Draagplichtovereenkomst (alleen voor samenwoners of onder huwelijkse voorwaarden)
Doorstromer voor 1 januari 2013
- berekening van de Wettelijke Regeling tot 2022 (EWR en Aflossingsstand vanaf 2022)
- berekening van de Wettelijke Regeling vanaf 2022
- berekening Draagplichtovereenkomst (alleen voor samenwoners of onder huwelijkse voorwaarden)
Voorbeeld
Hoe (simpel) de berekening is geworden zal ik laten zien in deze IEX Casus-berekening (PDF) waarin twee mensen een koopwoning kopen - iets dat dagelijks gebeurt.
In deze berekening is M een doorstromer die eerder (voor 2013) een koopwoning heeft gekocht en nu met winst heeft verkocht. V is starter en ze kopen samen een woning.
De verkoopwinst van M wordt netjes ingebracht in de nieuwe hypotheek, zodat deze lager wordt. M wil zijn lopende hypotheekvormen meenemen. Is dit mogelijk met behoud van volledige renteaftrek?
Om het verschil tussen de oude en nieuwe berekening duidelijk te laten zien heb ik de situatie als volgt uitgewerkt:
Berekening 1: Wettelijke regeling 2021 (is nu niet meer mogelijk)
Berekening 2: Wettelijke regeling 2021 geoptimaliseerd (is nu niet meer mogelijk)
Berekening 3: Wettelijke regeling vanaf 2022
Berekening 4: Wettelijke regeling vanaf 2022 geoptimaliseerd
Berekening 5: Wettelijke regeling vanaf 2022 (kan bepaling)
Berekening 6: Draagplichtovereenkomst (is mogelijk want er is sprake van semenwonenden)
Op cursus
Hypotheekadviseurs die roepen dat het nog te ingewikkeld is, hebben geen gelijk. Zij hebben de eerdere berekeningen de afgelopen jaren kunnen leren door cursussen te volgen. Iedereen heeft te maken met veranderingen in zijn eigen beroep. Wie zijn beroep wil blijven uitoefenen zal zich deze veranderingen eigen moeten maken.
Er is wel goed nieuws voor de hypotheekadviseurs, want diverse opleidingsinstituten bieden al cursussen over deze materie aan. Ook de vakbladen hebben al aandacht besteed aan wat er gaat veranderen. Iedere hypotheekadviseur in Nederland is dus op de hoogte van wat er gaat veranderen.
Wie (snel) een cursus gaat volgen zal een goed advies kunnen geven, en ik ben van mening dat dit ook zonder een cursus kan als je nu de oude berekeningen al goed kan maken. Wie dit niet doet, zal zijn klanten helaas moeten vertellen dat hij ze niet kan helpen?
Zomaar een advies geven zonder deze kennis is natuurlijk de klant in de maling nemen. Vergeet niet dat huizenbezitters rond de €3.000 (misschien wel €4.000) betalen voor een hypotheekadvies en het afsluiten van een hypotheek. Voor dit soort bedragen mag je wel verwachten dat het advies klopt.
Hebt u als klant twijfels, dan gewoon even goed doorvragen of de hypotheekadviseur daadwerkelijk de berekening van de Wettelijke Regeling kan maken.
Iedereen op de hoogte
Blijft over de vraag of de Belastingdienst en ook het klachteninstituut goed op de hoogte zijn van de berekeningen. Voor de Belastingdienst gaan we het zien in de IB-aangifte over 2022, die pas in 2023 gaat plaatsvinden. Ik verwacht echter dat zij 100% op de hoogte zijn en het ook achter de schermen goed bij kunnen houden per belastingplichtige. Het heeft niet voor niets 4 jaar geduurd voordat er antwoord kwam van de staatssecretaris.
Ook het Kifid heeft de kennis om te kunnen beoordelen of een hypotheekadviseur een berekening goed heeft gemaakt. Tot slot nog de huizenbezitter zelf. Wie deze column en de berekeningen in de PDF-bijlage heeft gelezen, is goed op de hoogte en zal zeker niet van een koude kermis thuiskomen. U bent in ieder geval gewaarschuwd: controleer uw hypotheekadviseur goed!