login/registreer om te reageren    mail dit artikel    print dit artikel

Kieskeurig met kantoren

De Nederlandse economie mag dan het dieptepunt voorbij zijn, een snel herstel van de kantorenmarkt zit er niet in. Daarvoor is het aanbod te groot en de vraag te laag. Makelaars, analisten en onlangs ook de politiek luiden massaal de noodklok over het enorme aanbod op de kantorenmarkt in Nederland.

En niet zonder reden. Vanwege de gunstige economische ontwikkeling en de lage rente is er de afgelopen jaren enorm veel bijgebouwd. Te veel, zo blijkt nu. Volgens DTZ Zadelhoff nam de voorraad in de afgelopen 20 jaar zelfs met 70% toe, naar 46,5 miljoen vierkante meter.

Het aanbod steeg in 2009 verder, terwijl de vraag onder invloed van de economische neergang fors daalde. De kantorenmarkt was dus al ruim, maar is door de economische crisis nog ruimer geworden.

Vorig jaar werd 1,1 miljoen vierkante meter opgenomen (exclusief contractverlengingen). Dat is een daling van liefst 35%. Daardoor is de fysieke leegstand in kantoren toegenomen naar 13,3%.

Minder aanbouw
Gelukkig is er sinds 2008 veel minder kantoorruimte in aanbouw genomen, een enorm verschil met de vorige recessie in 2001-2002. De komende jaren wordt ook weinig nieuwbouw aan de bestaande voorraad toegevoegd, gezien het fors lagere aantal afgegeven bouwvergunningen en de terughoudendheid bij projectontwikkelaars.

Het oppervlak aan nieuw op te leveren kantoren zal volgens de vereniging van projectontwikkelaars Neprom vanaf volgend jaar zelfs zeer sterk terugvallen naar minder dan 200.000 vierkante meter per jaar. Dat is derhalve een positief gevolg van de crisis.

Het maakt de situatie op de kantorenmarkt echter niet minder zorgwekkend en een verder aantrekkende economie geeft naar verwachting slechts in beperkte mate verlichting. Een groot deel van het aanbod is volgens DTZ Zadelhoff namelijk structureel van aard. De makelaar rekent daar panden onder die minstens drie achtereenvolgende jaren in aanbod zijn.

Trouble in Nieuwegein
Ruim een kwart van de totale voorraad kantooroppervlakte voldoet aan deze definitie. ‘Van een groot deel van dit structurele aanbod is te verwachten dat, zelfs bij een aantrekkende markt, dit niet door de markt zal worden opgenomen tegen marktconforme voorwaarden’, voorspelt DTZ Zadelhoff. Mogelijkerwijs stijgt het structurele aanbod volgend jaar zelfs naar 44%.

Geografisch zijn er echter grote verschillen. Zo blijkt dat de kantorenmarkt in de centra van grote steden een relatief laag structureel aanbod kent. Hoe verder van de binnensteden af, hoe problematischer de situatie. Het structurele aanbod is het ruimst aan de randen van de steden of in de randgemeenten van de grote steden.

Daarbij wijst de makelaar bijvoorbeeld op Nieuwegein en de Meern bij Utrecht, Sloterdijk en Diemen bij Amsterdam en Capelle aan den IJssel en Barendrecht bij Rotterdam. De bevindingen van DTZ Zadelhoff komen in grote lijnen overeen met de consensus onder marktvorsers. Steeds meer panden aan de onderkant van de markt zullen onverhuurbaar worden. De leegstand gaat hier verder oplopen, zo is de heersende gedachte.

Bipolaire kantorenmarkt
Tegelijkertijd blijft kwalitatief goed vastgoed op populaire locaties schaars. Het gaat hier vooral om panden gelegen in de levendige binnensteden, met goede parkeervoorzieningen en openbaar vervoer-verbindingen. Hier wordt juist een gunstige ontwikkeling van de bezettingsgraad voorzien. Kortom, er tekent zich een toenemende polarisatie af tussen eersteklas vastgoed en verouderd vastgoed op secondaire locaties.

Het ziet er niet naar uit dat deze ontwikkeling snel tot staan zal worden gebracht. Waar de vraag naar kantoorruimte jarenlang gestimuleerd werd door een structurele groei van de werkgelegenheid, zal deze in de toekomst naar verwachting afnemen door de vergrijzing. Voorts brengt ook de opkomst van thuiswerken een lagere behoefte aan kantoorplekken met zich mee.

Door het wegvallen van de structurele groei van de werkgelegenheid in de dienstensector zal de vraag naar kantoorruimte vooral worden beïnvloed door schommelingen in de conjunctuur. Na alle onheilstijdingen lijkt de toename van de werkloosheid gelukkig mee te vallen. Vanaf het derde kwartaal van 2009 neemt de snelheid waarmee het aantal vacatures daalt weer af.

Vooral oog voor prime-vastgoed
Daarnaast lijkt ook de toename van het aantal ontslagaanvragen en faillissementen over het hoogtepunt heen, zo meldde het CPB recent. Daarmee wordt koers gezet richting een licht herstel van de werkgelegenheid, waarbij er in 2011 naar verwachting sprake zal zijn van een marginale groei van 0,5%. Het aantal werklozen blijft zowel dit jaar als volgend jaar naar verwachting steken op 500.000, hetgeen overigens wel een forse toename is ten opzichte van de 379.000 in 2009.

Toch blijft de werkloosheid van 6,5% van de beroepsbevolking alleszins binnen de perken, zeker gelet op de eerdere ramingen. Na de nog magere groei van de Nederlandse economie in 2010 van 1,5% treedt volgend jaar naar verwachting een versnelling op naar 2%. Uiteraard moeten deze percentages wel in het licht worden gezien van de dramatische krimp van 4% in 2009, volgens het CPB het jaar van ‘De Grote Recessie’.

Tegen die achtergrond moge het duidelijk zijn dat beleggers zich op dit moment hoofdzakelijk richten op het zogenaamde ‘prime’ segment van de kantorenmarkt. De beleggersmarkt is na het dieptepunt in het eerste kwartaal van 2009 weer tot leven gekomen. In de eerste drie maanden van dit jaar kwam het totale volume aan transacties vergeleken met een jaar terug 70% hoger uit op circa €1,05 miljard, zo blijkt uit gegevens van CB Richard Ellis.

Dalende huren
Zowel in de kantorensector, als in de winkel- en bedrijfsruimtemarkt ligt de focus op eersteklas goed verhuurd vastgoed. Hier zijn de aanvangsrendementen in het eerste kwartaal weer gestegen. En daarmee lopen beleggers vooruit op een verbetering van de verhuurmarkten. De huren in het ‘prime’ segment van de kantorenmarkt bleven in het eerste kwartaal stabiel, maar daalden nog over de gehele linie.

Toenemende incentives vertekenen overigens het beeld. In de winkelmarkt ligt de vraag naar secondaire locaties volgens CB Richard Ellis op een betrekkelijk laag niveau. Grote winkelketens weten zich te handhaven, maar kleinere winkeliers sluiten hun deuren. De leegstand buiten de hoofdwinkelstraten en grote winkelcentra neemt dientengevolge toe en de huren staan onder druk.

Daarentegen laat ook hier het topsegment een stabiele huurontwikkeling zien. Beleggers willen zich in deze fase van de cyclus zodanig positioneren dat zij profiteren van een mogelijke waardestijging in de toekomst door aantrekkende verhuurmarkten. Tegelijkertijd zijn zij uit op de relatief hoge stabiele inkomsten die het topsegment - met solvabele huurders en langjarige contracten - genereert.

De pap en de krenten
Vastrentende waarden kunnen daar op dit moment niet tegenop. Dat blijkt uit de weer sterk toegenomen belangstelling van beleggers voor eersteklas vastgoed. Internationaal is dezelfde trend te zien. Marktonderzoek van de Europese vereniging van vastgoedbeleggers Inrev wijst bijvoorbeeld uit dat er dit jaar €10,9 miljard geïnvesteerd zal worden in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen.

Dat is een enorme toename van 80% ten opzichte van 2009, maar nog wel duidelijk onder de €14,8 miljard in 2008. Voor de Nederlandse kantorenmarkt is het de vraag wanneer beleggers ook weer oog krijgen voor secondair vastgoed. Bij een verder herstel van de Nederlandse economie zal de risicoaversie onder beleggers hoogstwaarschijnlijk afnemen, maar een kritische opstelling blijft broodnodig. Beleggers zullen de krenten uit de pap moeten vissen. 

Stem of voeg toe aan :

Reacties van lezers

Redactie IEX.nl - 10 jun 10, 11:44 Kieskeurig met kantoren Gerdo de Jager - 10 juni 2010; 11:45 uur "Crisis, overaanbod. De kantorenmarkt heeft het zwaar. De héle kantorenmarkt? Nee..." http://www.iex.nl/columns/columns_artikel.asp?colid=56224

login/registreer om te reageren    mail dit artikel    print dit artikel