login/registreer om te reageren    mail dit artikel    print dit artikel

Nieuw hypotheekdrama

In Uitkering Box1-polis toch belast en Belemmering koopsubsidie toonde ik aan dat een adviseur vanwege de onduidelijke wetgeving geen goed advies kan geven aan zijn klant.

Vandaag laat ik zien dat een voorstel van het kabinet tot een nieuw hypotheekdrama kan leiden. Per 1 januari 2010 wil het kabinet de goedkoper wonen-regeling afschaffen.

In Renteaftrek nu al beperkt kon u een rekenvoorbeeld lezen hoe nadelig het voorstel gaat uitpakken.

Het kan helaas nog erger als er een box 1-polis of spaarrekening is gekoppeld aan de eigenwoningschuld. Hieronder staat een fictief simpel voorbeeld waar veel mensen in de toekomst (eventueel) mee te maken kunnen krijgen.

Ik vraag me af hoe de fiscus hiermee om zal gaan:

• A heeft op 1-2-2002 een woning gekocht voor 130.000 euro (inclusief kosten)
• A heeft gekozen voor een spaarhypotheek (box 1 polis) van 130.000 euro
• A verkoopt de woning op 1-2-2020 voor 330.000 euro (200.000 euro winst)
• A koopt een andere woning op 1-2-2020 voor 200.000 euro (inclusief kosten)

De overwaarde (eigenwoningreserve) is 200.000 euro. Dit moet verrekend worden met de aankoop van de andere woning. Na verrekening wordt de eigenwoningschuld precies nul. Echter er is nog een spaarhypotheek (box 1-polis) die achttien jaar heeft gelopen.

Onduidelijkheden
Wat zijn nu de gevolgen als deze polis wordt afgekocht? Aangezien er geen vrijstelling meer is, is de uitkering belast! Of zal de fiscus deze situatie beoordelen als een verhuizing naar een huurhuis. In dat geval is de uitkering bij afkoop onbelast.

Dit is al het eerste probleem waar geen duidelijkheid over is. Hetzelfde is ook van toepassing als A besluit de polis door te laten lopen. Bij verhuizing naar een huurhuis verhuist de box 1-polis naar box 3. Is dit ook zo als iemand een koophuis heeft zonder een eigenwoningschuld?

Als daadwerkelijk de uitkering van de polis belast is (bij afkoop en door laten lopen in box 3) is het verstandig om de polis voor verkoop van de woning af te kopen. Door dit te doen, is er nog steeds sprake van een vrijstelling omdat er nog een eigenwoningschuld is.

Belasting betalen
Deze vrijstelling is wel beperkt namelijk 33.500 euro omdat de polis tussen de vijftien en twintig jaar heeft gelopen. A zal als de uitkering hoger is dan 33.500 euro toch een bepaald bedrag aan belasting gaan betalen. Wel is dit bedrag beduidend minder dan dat er helemaal geen vrijstelling is.

De uitkering moet worden (voor verkoop van de woning) gebruikt om de oude eigenwoningschuld gedeeltelijk in te lossen. Dit betekent dat na verkoop er een hogere overwaarde (eigenwoningreserve) ontstaat. Dit wordt weer verrekend met de nieuwe woning waardoor er een negatief bedrag onderaan de streep overblijft.

A behoudt dan een eigenwoningreserve die in de komende drie jaar moet worden verrekend met verbouwingen. Deze oplossing is alleen mogelijk als de geldgever volledig zijn toestemming verleent. A heeft namelijk een spaarhypotheek van 130.000 euro die niet volledig wordt ingelost.

Eigen portomonnee
De geldgever moet dan intern de overgebleven spaarhypotheek omzetten in een aflossingsvrije hypotheek! Tot slot merk ik nog op dat de gehele uitkering van de polis wordt gebruikt voor aflossing van de hypotheek (geldgever zal dit eisen).

De belastingaanslag zal dus uit eigen portemonnee betaald moeten worden. Wie trouwens denkt dat dit alleen voor box 1-polissen geldt van ná 1 januari 2001 heeft het fout. Voor deze datum zijn er namelijk duizenden box 3-polissen omgezet naar box 1.

Dit betekent dat veel mensen die nu een flinke overwaarde hebben bij verhuizing met dit probleem te maken kunnen krijgen. Ik ben benieuwd of het kabinet en het ministerie van Financiën ervan op de hoogte zijn dat bovenstaande problemen kunnen ontstaan.

Tegenstrijdigheden
Wat ook opvallend is, is dat de Autoriteit Financiële Markten (AFM) onlangs heeft geschreven in een rapport dat er teveel hoge aflossingsvrije hypotheken zijn. Zij gaven hiermee een signaal af om meer te gaan sparen om daardoor later een groter gedeelte van de hypotheek te kunnen aflossen. Hoe tegenstrijdig instanties kunnen werken, is hiermee weer aangetoond.

Spaarders kunnen gestraft worden omdat zij willen aflossen, het moet toch niet gekker worden in dit land. Laten we daarom hopen dat de wettekst deze keer duidelijk genoeg is om discussies in de toekomst te voorkomen?

Stem of voeg toe aan :

Reacties van lezers

andre68 - 9 mrt 10, 21:14 De Japanners hebben er aan gedacht hun bejaarden te exporteren naar andere aziatische landen om ze daar te laten verzorgen. Als je nu niet verplicht een tuinman en kokkin in dienst moest nemen zouden de antillen ook wel iets zijn voor onze "grijze uitdaging" ... Naar het schijnt steunt Toyota het plan van harte en schenkt iedere vertrekkende bejaarde een nieuwe rollator met volautomatisch remsysteem........

Geheim agent 007 - 9 mrt 10, 19:04 Ljosalfa schreef: De Japanners hebben er aan gedacht hun bejaarden te exporteren naar andere aziatische landen om ze daar te laten verzorgen. Als je nu niet verplicht een tuinman en kokkin in dienst moest nemen zouden de antillen ook wel iets zijn voor onze "grijze uitdaging" ... Ook een oplossing. Mij lijkt Curacao wel wat.

Svartalfa - 9 mrt 10, 14:16 Geheim agent 007 schreef: Daardoor wordt de bevolkingsopbouw van Nederland nog evenwichtiger dan dat die al is. AOW en pensioenen zullen niet voldoende zijn om de ouderen 'die het land hebben opgebouwd' en iets jongere generaties in leven te houden, laat staan op het huidige nivo. Zelfs als er voldoende geld zou zijn, zouden er niet genoeg handen zijn om het werk te doen. Wel eens aan gedacht hoe dat op te lossen? De Japanners hebben er aan gedacht hun bejaarden te exporteren naar andere aziatische landen om ze daar te laten verzorgen. Als je nu niet verplicht een tuinman en kokkin in dienst moest nemen zouden de antillen ook wel iets zijn voor onze "grijze uitdaging" ...

P. Dieken - 9 mrt 10, 00:39 Geheim agent 007 schreef: josti5 schreef: Derhalve: wil Nederland overleven, dan dient de oude politiek te verdwijnen. Leve Wilders! Stel dat Wilders aan de macht komt. Of, bijna net zo erg of erger, aan invloed wint doordat andere partijen hun programma aanpassen aan hem. De gevolgen zullen zijn dat veel mensen, zowel buitenlanders als Nederlanders die angst hebben voor een dergelijk bewind het land zullen verlaten. Dat zijn vooral jonge mensen en kinderrijke gezinnen. Daardoor wordt de bevolkingsopbouw van Nederland nog evenwichtiger dan dat die al is. AOW en pensioenen zullen niet voldoende zijn om de ouderen 'die het land hebben opgebouwd' en iets jongere generaties in leven te houden, laat staan op het huidige nivo. Zelfs als er voldoende geld zou zijn, zouden er niet genoeg handen zijn om het werk te doen. Wel eens aan gedacht hoe dat op te lossen? Eerlijk gezegd ben ik bang dat de oplossing eerst gezocht en gevonden zal worden in prenatale diagnostiek en verplichte abortussen als eerste stap. Een tweede stap kan zijn euthanasie op mensen die niet of onvoldoende bijdragen aan de economie. Als laatste stap kan gedacht worden aan het instellen van een maximum leeftijd. Brrrr. Onzin. Als er meer dan 0,00x% vertrekt dan is het veel. Allemaal "veel geschreeuw, weinig wol".

Geheim agent 007 - 8 mrt 10, 22:52 josti5 schreef: Derhalve: wil Nederland overleven, dan dient de oude politiek te verdwijnen. Leve Wilders! Stel dat Wilders aan de macht komt. Of, bijna net zo erg of erger, aan invloed wint doordat andere partijen hun programma aanpassen aan hem. De gevolgen zullen zijn dat veel mensen, zowel buitenlanders als Nederlanders die angst hebben voor een dergelijk bewind het land zullen verlaten. Dat zijn vooral jonge mensen en kinderrijke gezinnen. Daardoor wordt de bevolkingsopbouw van Nederland nog evenwichtiger dan dat die al is. AOW en pensioenen zullen niet voldoende zijn om de ouderen 'die het land hebben opgebouwd' en iets jongere generaties in leven te houden, laat staan op het huidige nivo. Zelfs als er voldoende geld zou zijn, zouden er niet genoeg handen zijn om het werk te doen. Wel eens aan gedacht hoe dat op te lossen? Eerlijk gezegd ben ik bang dat de oplossing eerst gezocht en gevonden zal worden in prenatale diagnostiek en verplichte abortussen als eerste stap. Een tweede stap kan zijn euthanasie op mensen die niet of onvoldoende bijdragen aan de economie. Als laatste stap kan gedacht worden aan het instellen van een maximum leeftijd. Brrrr.

voda - 8 mrt 10, 19:52 [Modbreak IEX(forum@iex.nl): Gelieve over beleggen te discussiëren.]

*Economie* - 8 mrt 10, 19:24 [Modbreak IEX(forum@iex.nl): Gelieve over beleggen te discussiëren.]

josti5 - 8 mrt 10, 19:21 [Modbreak IEX(forum@iex.nl): Gelieve over beleggen te discussiëren.]

voda - 8 mrt 10, 18:06 'Hypotheekbemiddelaar in verdrukking' 8 mrt 2010, 18:00 uur ROTTERDAM (AFN) - Hypotheekbemiddelaars krijgen het steeds moeilijker. Dit komt niet alleen door de sterk gedaalde verkoop van hypotheken. Ook aangescherpte wetgeving speelt de branche parten. Dit zegt directeur Bas Millenaar van De Hypotheker, de grootste bemiddelaar in hypotheken in Nederland. ,,Intermediairs komen steeds meer in de verdrukking. In aantal zijn ze daardoor sterk afgenomen. Vooral in december waren er veel faillissementen'', aldus Millenaar. Veel hypotheekbemiddelaars kampen met een ,,liquiditeitsdal'', zegt Millenaar. Zij moeten de kosten voor het aanbrengen van hypotheken bij banken gelijk financieren, terwijl ze hun inkomsten gespreid over enkele jaren ontvangen. In een markt die in drie jaar tijd is gehalveerd wordt dat voor velen fataal. Onderzoek Het adviesbureau IG&H Consulting, dat uitvoerig onderzoek verrichtte naar de hypotheekmarkt, heeft becijferd dat vorig jaar meer dan honderd hypotheekintermediairs failliet zijn gegaan. Vooral de middelgrote kantoren moesten er aan geloven. Het bureau verwacht dat de komende jaren veel intermediairs samen moeten gaan met concurrenten om het tij te keren. Op dit moment is er volgens De Hypotheker geen gelijk speelveld tussen de bemiddelaars in hypotheken en de banken. Millenaar: ,,De wetgever richt zich op consumentenbelangen, hetgeen tot uiting komt in transparantie en een gedegen opleidingstraject voor de hypotheekadviseur. Dit zou in dezelfde mate voor banken moeten gelden. Nu is het zo dat een bankmedewerker die een reisverzekering verkoopt ook over hypotheken mag adviseren.'' Concurrentie verminderd Bij de verkoop van hypotheken hebben banken, ondanks de grote problemen die zij hebben gehad met de kredietcrisis, 60 procent van de markt naar zich toe getrokken, zo schat Millenaar. Daarmee is de concurrentie verminderd. In 2008 konden hypotheekspecialisten, verzekeraars en andere partijen nog de helft van de koek verdelen. Verzekeraars hebben wel fors marktaandeel gewonnen, maar intermediairs zijn sterk gezakt. Voor de hypotheekspecialisten dreigen nog meer donkere wolken. Steeds minder kunnen zij hun inkomsten uit provisie halen. Banken en verzekeraars willen volgens Millenaar het liefst dat de klant de bemiddelaars een vergoeding in uurlonen betaalt. ,,Daardoor gaan de kosten voor huizenkopers oplopen. Wij vinden dat banken en verzekeraars ook moeten betalen. Zij krijgen immers een kant-en-klaar dossier op een presenteerblaadje aangereikt.'' Hogere interesse Hoewel makelaars begin dit jaar melding maakten van een hogere interesse in huizen die te koop staan, ziet Millenaar de hypotheekmarkt nog niet aantrekken. Bij het Kadaster zijn in januari minder hypotheken aangemeld dan een jaar eerder, toen er al sprake was van een sterke neergang. Een gebrek aan concurrentie speelt de markt nu ook parten, aldus de directeur van De Hypotheker. ,,Door de kredietcrisis zijn er al veertien financiers verdwenen. Banken zijn nu bezig wat meer vet op de botten te krijgen. Wanneer dat gelukt is, zullen zij weer meer gaan concurreren op de prijs van hypotheken. Dat versterkt ook ons aanbod richting de klant'', aldus Millenaar.

haas - 25 nov 09, 16:44 bericht uit Buutenland...... Amerikaans hypotheekbedrijf gaat € 6 mld compenseren Zo'n 400.000 hypotheekklanten van het Amerikaanse hypotheekbedrijf Countrywide Home Loans hebben tot deze week de tijd gehad zich aan te melden voor een compensatieregeling. Die schikking kan Bank of America, sinds de zomer van 2008 eigenaar van Countrywide, bijna € 6 mld gaan kosten. Daarmee hoopt het bedrijf een hausse aan rechtszaken te voorkomen. "Met deze schikking krijgen huiseigenaren op korte termijn compensatie voor de catastrofale schade die Countrywide Hypotheken heeft aangericht", zegt advocaat-generaal Edmund Brown, die de totstandkoming van de regeling heeft begeleid. "De leenpraktijken van Countrywide hebben de Amerikaanse droom voor tienduizenden families is een nachtmerrie veranderd door ze leningen te verstrekken die ze niet begrepen en ze zich evenmin konden veroorloven." De compensatieregeling is de meest omvangrijke ooit in de hypotheekwereld. In 2002 schikte Household Financial eens voor € 325 mln. Voor de schikking komen Countrywide-klanten in meer dan veertig staten in aanmerking; Countrywide was enkele jaren geleden marktleider op de Amerikaanse hypotheekmarkt

login/registreer om te reageren    mail dit artikel    print dit artikel