mail dit artikel    print dit artikel

Vastgoedvooruitzichten

Twee trillion dollar (twee biljoen dollar naar Europese maatstaven). Dat is hoeveel Amerikaanse huizen totaal in 2008 aan waarde verliezen, zo becijferen analisten van Zillow Real Estate.

Nog wat angstaanjagende cijfers: 11,7 miljoen Amerikaanse huishoudens hebben een hypotheekschuld die hoger is dan de waarde van hun stulpje. De prijzenprijzen zijn gemiddeld 8,4% gedaald in de eerste drie kwartalen van 2008, vergeleken met dezelfde periode in 2007. Dit zijn wel gemiddelde prijzen.

In Stockton, Californië, werden de huizen 32% minder waard in een jaar tijd. En dan is het rampzalig verlopen vierde kwartaal dus nog niet meegenomen, al lijken de dalingen wat af te zwakken, zo blijkt uit de data van Zillow.

Ondertussen krijgen ook sommige Amerikaanse commerciële vastgoedpartijen het lastig.

Deadlinestress
General Growth Properties (GGP), een winkelvastgoedfonds met meer dan 200 malls in portefeuille, scheerde deze week langs de rand van de faillissementsafgrond. Een deadline voor een lening van 900 miljoen dollar van het fonds moest verlengd worden zodat het GGP aan zijn verplichtingen kon blijven voldoen.

Anders zou GGP bescherming faillissement moeten aanvragen, aangezien het zelf niet voldoende kapitaal heeft om de lening terug te betalen. Dat geld zit vast in vastgoed en met een pistool tegen je slaap vastgoed moeten verkopen, levert nooit een goede prijs op.

Citigroup, één van de uitlenende banken, was volgens de Wall Street Journal de dwarsliggende bank bij het verlengen van de deadline. Niet verwonderlijk, aangezien deze bank net als vele anderen ook kapitaalproblemen heeft.

Klein verschil
Het fonds heeft nu uitstel tot begin 2009 en kan ondertussen mogelijk een structurele oplossing zoeken voor dit financieringsprobleem. Het laat eens te meer zien hoe klein het verschil kan zijn tussen een ‘gezond’ vastgoedfonds met een grote portefeuille met hoogwaardig winkelvastgoed en een (bijna) faillissement.

Op de Nederlandse vastgoedmarkt gaat het (gelukkig) lang niet zo slecht als in Amerika. En zo erg als in de Verenigde Staten zal het ook niet worden. Banken zijn hier strenger met het verstrekken van hypotheken en beursgenoteerde vastgoedfondsen hebben fiscale en bancaire afspraken waardoor ze tot een bepaald percentage van hun eigen vermogen kunnen lenen.

Met sommige directe vastgoedfondsen – denk aan cv’s - gaat het minder goed. Zij financieren doorgaans met meer vreemd vermogen en daar zijn de nodige financieringsproblemen en faillissementen. Op de site van Stichting CV in Nood staat een overzicht van partijen met betalingsproblemen.

Grote schoonmaak
Informatie hierover is ook te vinden via Bartels Advocaten. Vastgoed is duidelijk niet meer zo’n populaire beleggingscategorie. Het belegd vermogen in het vierde kwartaal is met 700 miljoen euro nog geen kwart van de 3,1 miljard euro in het laatste kwartaal van 2007, zo verwacht internationaal makelaar Jones Lang LaSalle.

De makelaar denkt ook dat het aantal gedwongen verkopen van portefeuilles in Nederland op zal lopen omdat fondsen hun portefeuilles niet kunnen herfinancieren. De makelaar merkt dit nu al. Bovendien zullen er ook fondsen zijn die hun portefeuille vrijwillig afbouwen en minder rendabel vastgoed verkopen. Even een grote schoonmaak.

In slechte tijden daalt het rendement op vastgoed op zogenaamde B- en C-locaties doorgaans het eerst. Deze panden hebben het eerst te maken huurdalingen en leegstand omdat ze op minder aantrekkelijke locaties zitten en vaak kleinere huurders hebben die eerder in de problemen kunnen komen.

Vooruitgelopen
Leegstand op een A-locatie zoals de Kalverstraat, waar de winkelhuren het hoogst zijn en grote internationale ketens langjarig huren, ligt niet direct voor de hand. Ook verouderd vastgoed in portefeuille houden is nu niet slim.

Immers, een huurder heeft in een moeilijke markt met een oplopende leegstand genoeg keuze en zal kiezen voor het meest moderne pand op de aantrekkelijkste locatie tegen de beste prijs. Goed nieuws is dat een aantal vastgoedfinanciers in het nieuwe jaar weer krediet zullen verstrekken.

Dit zal de ergste krapte op de vastgoedkapitaalmarkt zal verlichten, zo verwacht JLLS. Kortom: 2009 wordt - niet verrassend – geen topjaar op de Nederlandse vastgoedmarkt. Op de beurs lijken de koersen echter flink op de problemen vooruit gelopen.

Uitpluizen
Zo’n 40% tot de helft is eraf en december liet aardige koersrendementen van circa 8% zien. Het wachten is op de jaarcijfers. Vastgoedfondsen waarderen hun portefeuilles twee keer per jaar en dan wordt duidelijk wat hun portefeuille waard is en hoeveel zij eventueel moeten afwaarderen.

Nu nog uw beursvastgoedfondsen uit uw portefeuille gooien, is een beetje mosterd na de maaltijd. Maar let op dat u fondsen overhoudt met grote portefeuilles, die goed gespreid zijn, solvabele huurders hebben en vooral op korte termijn weinig herfinanciering nodig hebben. Ik ga de aanstaande jaarcijfers in ieder geval helemaal uitpluizen.

U weet dat ik vooral fan ben van Wereldhave en Nieuwe Steen. Vastgoed cv’s kunt u beter voorlopig links laten liggen.

Stem of voeg toe aan :