login/registreer om te reageren    mail dit artikel    print dit artikel

Vastgoedselectie

"Ik denk dat dat al in de koersen van de vastgoedfondsen is verwerkt," vertelt Marian Hogeslag, oprichter van twee vastgoedbeleggingsfondsen. "Beleggers zouden banger moeten zijn voor fondsen die zich richten op projectontwikkeling. Die worden het eerste geraakt in een neergaande economie."

"Aan de andere kant, wat er nu op de beurzen gebeurt, is helemaal niet meer te verklaren. Zo'n fonds als Nieuwe Steen Investments, dat vorige week rond 11 euro absurd laag noteerde, laat zien dat ook vastgoedbeleggers het even niet meer weten."

"En dat terwijl de meeste fondsen door hun discounts weer aantrekkelijk gewaardeerd zijn."

Betrokken
"En beleggers doorgaans kunnen rekenen op een mooi dividendrendement. Cashflowproblemen (red: huurproblemen) zijn er nog niet." Hogeslag - voormalig zakenbankier en gespecialiseerd in private equity en vastgoed - richtte in 2004 haar eigen beleggingsbedrijf op.

ActivInvestor Management beheert ActivInvestor Real Estate, dat vooral belegt in Europese beursgenoteerde vastgoedfondsen en ActivInvestor Property Holdings, dat investeert in niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen die uitsluitend toegankelijk zijn voor institutionele beleggers.

Ook in Europa. Het idee achter de fondsen is betrokken - maar niet activistisch - management en nichebeleggen. Dat houdt in dat beide fondsen kunnen beleggen in bijvoorbeeld huizen, parkeergelegenheden, maar ook Finse vastgoedontwikkelaars.

"Bij de selectie van vastgoedondernemingen voor onze portefeuilles kijken we eerst welke landen aantrekkelijk zijn, daarna welke vastgoedcategorie het meeste perspectief biedt en daarna welke spelers er op die markt actief zijn. We krijgen onze ideeën door eigen onderzoek, door veel met brokers en analisten te praten en gaan vaak op pad om partijen te bezoeken. Veel kleinere vastgoedfondsen worden niet actief door banken gevolgd, dus daar zijn we vooral aangewezen op onze eigen research."

Weg uit Parijs
Van de onbekendheid van fondsen kunnen Hogeslag en haar team soms profiteren. "In Finland bijvoorbeeld. Daar belegden we met het Real Estate fonds in Technopolis, een ontwikkelaar die vastgoed na oplevering zelf als belegging in portefeuille houdt."

"De keuze voor dit fonds was sterk thematisch; bovengemiddelde economische groei in Finland, lage rente en de vastgoedmarkt was nog niet zo ontgonnen als in de rest van de Eurozone. Deze positie hebben wij nog steeds in portefeuille. Technopolis wordt steeds bekender onder beleggers mede omdat de Rabobank het nu volgt."

Hogeslag belegt ook een groot deel van de portefeuille in Frankrijk. "De overheid wil het land minder afhankelijk maken van Parijs. Deze trend is al langer gaande, maar dankzij de TGV is het voor bedrijven aantrekkelijk om zich in de provincie te vestigen. De tien grote steden buiten Parijs groeien nog steeds."

Omvallende woningfondsen
"Ook de introductie van een fiscaal vriendelijke status voor genoteerde vastgoedfondsen een aantal jaren geleden heeft een impuls gegeven. Société de la Tour Eiffel is een goed voorbeeld van zo'n fonds. Nu kunnen ook niet-genoteerde vastgoedfondsen een gunstige fiscale status (red: vergelijkbaar met de FBI-status van Nederlandse vastgoedbeleggingsfondsen) aannemen."

"Ook wordt meer overnameactiviteit verwacht, omdat er veel kleinere fondsen genoteerd staan. Vanwege de kredietcrisis duurt het wellicht wat langer voordat dat aan de orde is. Een probleem is de liquiditeit bij deze fondsen."

In Duitsland, en dan met name bij de woningfondsen, verwacht Hogeslag de nodige problemen, mogelijk zelfs beursfondsen die omvallen. "De koopprijs van woningen was al heel laag, maar is gemiddeld nog verder gedaald. In tegenstelling tot Nederlanders, hebben Duitsers niet zoveel interesse in een eigen huis."

Genadeloos
"Daar is een dikke auto veel belangrijker. Het uitponden van huurhuizen is daar ook heel lastig. Zeker nu en op uitponding hebben wel veel woningfondsen hun strategie gericht." Vastgoedfondsen met veel vreemd vermogen, daar moet je nu niet inzitten, zo denkt ook Hogeslag.

"De markt is genadeloos voor deze fondsen. Alhoewel, ook partijen die wel hun financiering op orde hebben zijn behoorlijk afgestraft. En minder solide gefinancierde partijen hebben een prijs; een veel lagere prijs dan bij het hoge risico hoort. Ik verwacht echter niet dat banken heel moeilijk zullen doen bij goed gefinancierde vastgoedondernemingen."

"Ze zullen, verwacht ik, bijvoorbeeld geen 40 miljoen euro voor herfinanciering weigeren. Ik neem aan dat ze geen behoefte hebben aan vastgoedportefeuilles op hun eigen balans. Zolang er sprake is van een goede cashflow en zolang de vastgoedondernemingen de rente kunnen betalen, hoeven beleggers hier niet al te bang voor te zijn."

Gemiddeld rendement
Hogeslag en haar team kijken in deze markt voorzichtig naar koopkansen. Het Property Holdings fonds, dat eigenlijk meer opereert als een private equity- fonds dan als een doorsnee vastgoedbelggingsfonds, is 10 miljoen euro groot. Hogeslag wil Property Holdings laten groeien tot 15 miljoen euro.

"Rendementen van 10 tot 20% verwacht ik voorlopig niet meer, het gaat meer richting 6 tot 7%, inclusief dividend. Maar dat is ook het gemiddelde rendement op vastgoed en helemaal niet gek." Het Real Estate fonds heeft een portefeuille ter waarde van ongeveer 25 miljoen en 12 tot 15 kernposities.

Die worden drie tot vijf jaar aangehouden. Totaal heeft ActivInvestor Management, dat een AFM-beheervergunning heeft - zo'n 900 participanten. Beide fondsen zijn gericht op particuliere beleggers, al heeft het laatste fonds een instapniveau van 100.000 euro.

Lager instapniveau
Hogeslag overweegt om dat bedrag omlaag te brengen: "We hanteren deze drempel omdat we met dit fonds beleggen in pools met partijen als PGGM en APG. Wij kunnen niet zomaar uitstappen, dus we willen dat onze beleggers zich ook serieus aan ons committeren. Dat betekent instappen voor een relatief hoog bedrag en een aantal jaren."

"Het fonds staat voor dit jaar op 3% rendement en dat is in het huidige klimaat helemaal niet slecht. Dat maakt dat meer beleggers vragen of zij ook in Property Holdings kunnen instappen. Als ze dat voor een aantal jaar vast willen doen, ben ik best bereid om bij de volgende emissie de prijs te verlagen naar het instapniveau van het Real Estate fonds, dat nu op 15.000 euro ligt."

"Maar misschien is dat zelfs teveel, als ik kijk naar de onzekere markt én het huidige vrij besteedbaar vermogen van de particuliere belegger. Bovendien geeft een lager instapniveau beleggers de mogelijkheid beter te spreiden en dat is altijd goed", besluit Hogeslag.

Stem of voeg toe aan :

Reacties van lezers

- 18 okt 08, 16:33 „Voor een belegger die regelmatig contant geld moet beleggen, biedt vastgoed een stabiele inkomstenstroom met een goed rendement”, vertelt Van Hal. „Op dit moment kunnen wij instappen op rendementen van 6 tot 6,5 procent. Dat is bijna 2 procent boven staatsobligaties. Voordeel is dat de inkomsten uit de huur jaarlijks worden gecorrigeerd voor inflatie. Dat is prettig voor een pensioenfonds dat zijn uitgaven ook moet aanpassen aan de inflatie.” Pensioenfondsen en verzekeraars betalen hun beleggingen in vastgoed grotendeels contant uit de pensioen- en levensverzekeringspremies die binnenkomen. Met de beleggingsopbrengst kunnen ze toekomstige verplichtingen nakomen. Het directe rendement op die investering wordt behaald uit de inkomsten uit de huur. Omdat die huurprijzen worden geïndexeerd is het een inflatiebestendige belegging. Daarbij komt dat de waarde van het vastgoed zelf kan toenemen, ervan uitgaande dat het verhuurd blijft. Die waardestijging levert bij verkoop het zogeheten indirecte rendement op. Daar staan als risico’s tegenover dat huurders hun contract kunnen opzeggen of de huur niet kunnen betalen – risico’s die in tijden van tegenspoed toenemen. Een ander risico is dat met name de markt voor bedrijfsgebouwen en kantoren eindeloos groot is. Iedere gemeente kan grond uitgeven voor de bouw van kantoren. Dat maakt dat de locatie – beter naarmate die dichter is bij grote steden en goed bereikbaar is per auto en openbaar vervoer – van groot belang is voor de waarde van een gebouw. Financiering vastgoed-cv's lastiger sinds uitbreken kredietcrisis Particuliere beleggers zijn een serieuze factor op de Nederlandse vastgoedmarkt. Dat doen ze via de zogeheten vastgoed-cv. Met de inleg van particuliere beleggers en een banklening koopt een cv een of meerdere panden aan. Volgens een jaarlijks onderzoek van het vastgoedtijdschrift Property.nl wordt er in 2008 door particulieren ruim 4,5 miljard euro belegd in vastgoed. Tel daarbij het geld op dat deze cv’s lenen, dan gaat er in deze markt bijna 14 miljard euro om. Maar door de kredietcrisis is geleend geld duur geworden. En dat is volgens vastgoedadviseur Henk Reyersen van Buuren te merken aan het aantal cv’s dat nog van de grond komt. „Het is heel lastig om nog grote projecten gefinancierd te krijgen”, aldus Reyersen van Buuren. „Dat geldt ook voor cv’s. De markt is aan het opdrogen.” Reyersen van Buuren kan het weten. Samen met zijn partner Jan Willem van der Kun geeft hij al jaren onafhankelijk advies over niet-beursgenoteerde vastgoedbeleggingen. Hoewel een aantal grote aanbieders het moeilijk zal krijgen, stellen ze dat particuliere beleggers zich nog geen zorgen hoeven te maken over hun rendement. Cv’s die al lopen hebben over het algemeen de rente voor zeven tot tien jaar vastgelegd, legt Van der Kun uit. „Cv’s die nu hun leningen moeten oversluiten, krijgen te maken met hogere rentes. Dat gaat ten koste van het rendement. Maar de meeste cv’s die vijf jaar of langer geleden in de markt zijn gezet, zullen geen acute problemen krijgen.” Het uiteindelijke rendement wordt bepaald bij verkoop, zegt Van der Kun. „De meeste cv’s zullen dat nu niet doen want de markt is momenteel niet goed.”

- 18 okt 08, 16:32 Vastgoedbeleggers die met geleend geld investeren, zien door de crisis hun financieringskosten hard oplopen. Wie met eigen geld belegt, heeft de gebouwen nu voor het uitzoeken. Amsterdam, 18 okt. Vanuit zijn kantoor op de 22e verdieping van het Vinoly-gebouw heeft Roderik Schuwer een prachtig uitzicht op de Amsterdamse Zuidas, het duurste kantorenpark van Nederland. Twijfelt iemand aan beleggen in vastgoed, dan wijst Schuwer naar de overkant. Daar staat het World Trade Center. Schuwer, directeur van vastgoedadviseur Savills, zat al in het vastgoed toen het WTC-gebouw in 1985 werd opgeleverd. In dat jaar bereikte de economische malaise een dieptepunt: massawerkloosheid, hoge rente en inflatie, een ingestorte vastgoedmarkt. Vier hypotheekbanken gingen ten onder. Zoals de Friesch Groningse Hypotheekbank, die samen met pensioenfonds ABP eigenaar van het WTC-gebouw was. „Dat pand was een zorgenkindje van de Friesch Groningse”, zegt Schuwer. Het ABP nam het pand over en verkocht het begin dit jaar aan ING. De prijs is onbekend, maar het gebouw is recentelijk gerenoveerd, volledig verhuurd en staat op een toplocatie. Investeringen in vastgoed, wil Schuwer maar zeggen, doe je voor de lange termijn. Maar op korte termijn heeft de sector te lijden onder de kredietcrisis en de daaraan gekoppelde economische neergang. De vraag is hoe groot de gevolgen zijn? En waar vallen de hardste klappen? Dick van Hal, directeur van BPF Bouwinvest, dat voor het pensioenfonds voor de bouw de beleggingen in vastgoed uitvoert en beheert, heeft wel een vermoeden. „Je ziet de prijzen voor commercieel vastgoed buiten de randstad nu al dalen. De klappen zullen vooral vallen bij de oudere kantoorpanden op slechte locaties.” Ook bij Savills zien ze de gevolgen van de kredietcrisis. „De investeringen in Nederlands vastgoed bedroegen vorig jaar 7,9 miljard euro. Dit jaar zijn we al blij als we de 4 miljard halen”, zegt Schuwers collega Dave Hendriks. Volgens hem een duidelijk signaal dat er „minder geld beschikbaar is”. De grote beleggers wachten de waardedalingen nog even af voor ze instappen. Bovendien zijn ze anders gaan werken. Voorheen deden pensioenfondsen het zelf; aankoop, beheer en financiering van de vastgoedportefeuille. Dat is nu niet meer ztto. „De meeste van mijn collega’s beleggen nu indirect in vastgoed via vastgoedfondsen”, aldus Dick van Hal. Neem het ABP. In 1995 besloot dit pensioenfonds, dat voor 2,6 miljoen ambtenaren hun premies belegt, om te stoppen als vastgoedexploitant. De afronding van die operatie vond plaats begin dit jaar toen tachtig Nederlandse kantoren aan ING werden verkocht voor 1,6 miljard euro. Onderdeel van die transactie was het WTC in Amsterdam. De opbrengsten steekt ABP in al dan niet beursgenoteerde vastgoedfondsen. Of die beslissing van het ABP financieel goed is uitgevallen, is nog maar de vraag. Sinds begin van dit jaar verloren Corio, Unibail-Rodamco en Wereldhave, de drie vastgoedfondsen in de AEX-index eenderde van hun waarde. Dat valt misschien mee gezien het feit dat de graadmeter van de Amsterdamse beurs sinds het begin van dit jaar bijna is gehalveerd. Maar de stelling dat vastgoed de stabiele factor is in iedere beleggingsportefeuille gaat in ieder geval niet op. Die koersdaling heeft alles te maken met de wijze waarop dit soort fondsen zijn gefinancierd. Waar BPF Bouw in Nederland alleen eigen geld belegt, werken beursgenoteerde fondsen ook met geleend geld. En geld is sinds het uitbreken van de kredietcrisis een stuk duurder geworden. Waar banken tot een jaar geleden graag hun geld in vastgoed staken, lenen ze het nu slechts tegen zeer hoge extra vergoedingen uit. Ze hebben er zelfs een naam voor bedacht: de liquiditeitspremie. Cash is King in tijden van crisis, beaamt Dick van Hal. „Met geleend geld beleggen gaat goed als de markt omhoog gaat. Maar als het net als nu slechter gaat, dan krijg je de rekening.” Topman Guillaume Poitrinal van het Frans-Nederlandse Unibail-Rodamco uitte vorige maand zijn zorgen over de voortgang van projecten op de lange termijn vanwege de kredietcrisis. Het bedrijf, met een portefeuille van ruim 26 miljard euro, heeft moeite om projecten te financieren. Het signaal is duidelijk: de komende tijd zal er minder gebouwd worden. Dat zullen ook projectontwikkelaars en bouwbedrijven merken. Concurrent Corio maakte eind augustus bekend dat bijna de helft van de lopende bouwplannen kan worden geannuleerd als de financieringskosten te hoog oplopen. Het zijn de omstandigheden waarvan Dick van Hal van BPF-Bouw kan profiteren. Het is nu een koopjesmarkt, zegt hij. „Sinds afgelopen maart hebben we 150 aanbiedingen gekregen. Daarvan hebben we twee projecten ook echt aangekocht, in totaal voor 100 miljoen euro.” Van Hal voelt zich nu heel comfortabel. „Vorig jaar zijn er heel veel partijen geweest die allemaal aankopen hebben gedaan, en deze correctie niet verwacht hadden. Dat zijn partijen die te veel gefinancierd zijn met vreemd vermogen. Om de lijn met hun banken open te houden, moeten ze nu wel verkopen.” Nu is het alleen nog oppassen dat je niet te vroeg koopt. Wat Van Hal deze maand voor een mooie prijs koopt, kan volgende maand nog goedkoper zijn. Wat is de bodem van de markt? „Op het dieptepunt gaat nooit de bel.” Volgens Jan de Quay van Savills is de Nederlandse vastgoedmarkt relatief stabiel. „De prijzen voor vastgoed zijn gedaald en zullen ongetwijfeld verder dalen. Hoeveel hangt af van de kwaliteit van het vastgoed, het huurcontract en de locatie”, zegt De Quay. „Maar de waardedaling zal in Nederland lager zijn dan in bijvoorbeeld Engeland of Frankrijk.” Dat komt volgens Savills doordat de Nederlandse markt lange tijd te klein was voor de grote speculatieve investeerders. Met name de grote Amerikaanse zakenbanken waren tussen 2004 en 2007 op zoek naar grote portefeuilles Europees vastgoed. Zij financierden die deals met complexe financiële producten. Vlak nadat deze investeerders in 2006 ook Nederlands vastgoed gingen kopen, brak de kredietcrisis uit. Dus heeft de Nederlandse markt in vergelijking met Engeland en Frankrijk maar relatief kort last gehad van grote kopers die de prijzen opdreven. De Quay: „Daarom zal de correctie hier minder zijn.” Dick van Hal: „Anderhalf tot twee jaar geleden werden de prijzen opgedreven door speculatieve kopers. Door de crisis zijn zij verdwenen. Wij kunnen nu panden kopen die we toen veel te duur vonden.” Nu de speculanten van de Nederlandse vastgoedmarkt lijken te zijn verdwenen, is het rendement over een lange periode weer belangrijk geworden. Dat ziet ook Roderik Schuwer van Savills. Natuurlijk zijn er op de korte termijn gevolgen van de kredietcrisis. Projecten worden uitgesteld, ook op een toplocatie als de Zuidas. Maar voor de langere termijn zijn de vooruitzichten voor dit soort locaties goed, zegt hij. Schuwer wijst nogmaals naar het World Trade Center. „Met dat gebouw is het ook goed gekomen.” Risico's op beleggen vastgoed nemen toe Vastgoed is een vast onderdeel van iedere grote beleggingsportefeuille. Pensioenfondsen en verzekeraars hebben van oudsher een fors percentage – tussen de 10 en 25 procent – belegd in stenen. Terwijl de mondiale aandelenbeurzen wild op en neer schieten en de rente op obligaties relatief laag is, vormt vastgoed een relatief stabiele factor, legt directeur Dick van Hal van BPF Bouwinvest uit.

michelkempen - 18 okt 08, 16:13 Mag ik vragen wat wij aan dit soort advertorials hebben ?

Beate - 17 okt 08, 19:29 Inderdaad wel een oppervlakkig en weinig informatief verhaaltje. Wat zijn nu aanbevelenswaardige onroerend goedfondsen op de Amsterdamse beurs? Groetjes, Beate

chessplayer - 17 okt 08, 14:38 Een tijdje terug dacht ik dat de beleggers op de beurs het niet meer wisten toen Fortis onder 10 euro zakte, nu zie ik dat ING ook onder 10 euro is. Ongeveer de helft van de kantoorpanden in Nederland staat leeg en in mijn woonplaats ook erg veel winkelpanden (2 maanden gratis proberen). Ik verbaas mij niet over lage koersen van onroerend goedfondsen!

A_Hoogeveen - 17 okt 08, 12:57 Dit zie ik als onzorgvuldig advies. Vastgoed is iets wat ik personeel zoveel mogelijk probeer te vermijden; het is een ondoorzichtige branche. Ook die praktijken van een lange huurvrije periode om de panden toch tegen een hoge prijs per m2 in de boeken te laten staan zijn niet helemaal eerlijk. Ik blijf er in ieder geval uit, en ik snap niet dat iex dit verhaal plaatst.

Eurowin - 17 okt 08, 12:28 dat een AFM-beheervergunning heeft .. Dat zegt ook niets, die slapen ook al jaren. Zie Fortis, enz.

TG01 - 17 okt 08, 11:26 Redactie IEX.nl schreef: . Totaal heeft ActivINVESTor Management, dat een AFM-beheervergunning heeft - zo'n 900 participanten. Beide fondsen zijn gericht op particuliere beleggers, al heeft het laatste fonds een instapniveau van 100.000 euro. INVEST..? Als ik tegenwoordig die term tegenkom in de naam van een investeringsfonds dan gaan er allemaal alarmbelletjes af..

Redactie IEX.nl - 17 okt 08, 11:17 Vastgoedselectie Fleur van Dalsem - 17 okt, 11:00 "Waar zien vastgoedbeleggings- fondsen momenteel kansen? Marian Hogeslag vertelt..." http://www.iex.nl/columns/columns_artikel.asp?colid=38091

login/registreer om te reageren    mail dit artikel    print dit artikel