login/registreer om te reageren    mail dit artikel    print dit artikel

Premiejagen

Het nieuws dat Rodamco Europe en het Franse Unibail de krachten bundelen, wakkert de fantasie in de vastgoedsector verder aan. Het bod van meer dan 11 miljard euro wijst erop dat geen enkel bedrijf zo groot is dat het zich veilig kan wanen.

Op het Damrak profiteert de hele sector mee, met Corio (4,9%) en Eurocommercial Properties (1,4%) voorop.

Rodamco Europe en Unibail zijn samen meer dan 21 miljard euro waard, waardoor de nieuwe combinatie met afstand het grootste vastgoedbedrijf in Europa maakt. In 2006 waren de gezamenlijke huurinkomsten 974 miljoen euro.

Door het samengaan kunnen de jaarinkomsten vanaf 2012 met 40 tot 65 miljoen euro per jaar groeien. Dat is circa 5% van de huidige huurinkomsten.

Groter en duurder
Groter is in dit geval niet alleen beter, maar ook een stuk duurder. Unibail biedt 0,53 eigen aandelen voor elk aandeel Rodamco, waardoor de koers van het Nederlandse fonds vandaag met 9% omhoog schiet. Sinds juni 2006 is het beursfonds ruim 60% meer waard geworden.

De waarde van de gebouwen in portefeuille is in deze tijd veel minder snel toegenomen. Daarvoor moet gelet worden op in de triple net asset value (NNNAV); het eigen vermogen met enkele aanpassingen (onder meer de latente belastingpositie, het herwaarderingsresultaat voor ontwikkelingsprojecten en de marktwaarde van uitstaande leningen).

Eigenlijk is dat de traditionele intrinsieke waarde met enkele correcties voor de nieuwe IFRS-boekhoudregels. Voor Rodamco Europe kwam dat bedrag eind 2006 op 76,45 euro en de huidige beurskoers ligt daar 63,2% boven. Bij andere Nederlandse vastgoedfondsen neemt dat verschil ook flinke proporties aan.

Omslag in waardering
De intrinsieke waarde wordt onder meer aan de hand van een waardeschatting van alle gebouwen hooguit eens per kwartaal berekend. De koers verandert voortdurend als gevolg van vraag en aanbod op de beurs. En vooral de vraag is snel gegroeid, onder meer door toenemende interesse van Amerikaanse partijen in Europees vastgoed.

Het levert een interessant beeld op als de verhouding tussen intrinsieke waarde en beurskoers van de Nederlandse vastgoedfondsen in een grafiek worden geplaatst, moeten sommige vastgoedbeleggers waarschijnlijk even slikken. Een discount van ongeveer 20% eind 2002 is in vijf jaar omgeslagen naar een premie van 40%.

Wereld van verschil
Als bijvoorbeeld Corio nu op hetzelfde niveau gewaardeerd werd als vijf jaar geleden, stond de beurskoers op 40,48 euro in plaats van 70,07 euro. En de koers van 124,80 euro die Rodamco Europe vanmorgen bereikte, is ruim dubbel zoveel als de 61,16 euro die het bedrijf volgens de waardering uit 2002 waard is.

De grote verschillen hoeven er niet op te wijzen dat de vastgoedbranche aan de vooravond staat van een correctie, maar de hoge waardering maakt het heel lastig om te zien waar een nieuwe stijging vandaan moet komen. Tenzij over een jaar blijkt dat het samengaan van Rodamco met Unibail een complete overnamegolf heeft ontketend.

Stem of voeg toe aan :

Reacties van lezers

pertan - 12 apr 07, 11:50 Misschien weet de grote partijen iets wat we niet weten en dat is dat de echte marktwaarde van de panden op ten duur veel hoger liggen dan de huidige intrinsiek waarde, inclusief de geboekte herwaardering. Je kunt ook niet als alternatief ovewegen om zelf panden te gaan opkopen. Dat is ook niet risico vrij en kost ook veel geld. Het gaat om een portefeuille van courante panden op top locaties met top huurders denk Ik.

criticus - 11 apr 07, 13:01 Ik ga volledig akkoord met fransamsterdam, dat de meeste mantelpakjes bij SNS allerlei verkopen waar ze niets, maar dan ook niets snappen. Overigens is dat geen exclusiviteit van de mantelpakjes bij SNS, zoals het overigens geen exclusiviteit is van de mantelpakjes. Alle leuk verpakte bankiers zijn in hetzelfde bedje ziek. Maar het is niet omdat iets in een effect verpakt wordt, dat de onderliggende waarde - en de markt waarop het verhandeld wordt - plots van aard verandert. Alles moet verpakt worden in een effect en zolang daar geen vragen rondom gesteld worden, zullen veel beleggers van valstrik in valstrik lopen. Mvg

criticus - 11 apr 07, 12:53 Silent Trader schreef: momentum schreef: Hopelijk komen de analisten er nu eens eindelijk achter dat je onroerendgoedfondsen niet moet waarderen op de intrinsieke waarde, maar net als gewone bedrijven op de contante waarde van de toekomstige kasstromen, als je dat doet dan zie je dat de onroerendgoedsector niet zo zwaar is overgewaardeerd Denk niet dat het verschil groot zal zijn. Het probleem met onroerend goed is, dat kun je maar keer verhuren. Daardoor is de opbrengst sterk gelinkt met de intrinsieke waarde. Misschien kan er wat synergie behaald worden op het gebied van verhuur, incasso, onderhoud etc door schaalgrote, maar meer omzet vergt een proportionele meer investering. Een bedrijf dat iets 'uitvind' kan door meer te produceren de kostprijs per unit verlagen. Nadat een software programma is geschreven kost meer omzet nagenoeg geen investering meer (kwestie van een bestandje kopieren). Nadat een vliegtuig of dvd speler is ontwikkeld verlaagd elke extra geproduceerde unit de investering (ontwikkelingskosten) per unit. In de onroerendgoed sector dient voor elke vierkante meter die verhuurt wordt een vierkante meter ingekocht te worden. Schaalvoordelen zijn erg beperkt. Vanuit die optiek is meer betalen als de intrinsieke waarde redelijk onzinnig, dan kun je beter gewoon een pandje op de vrije markt kopen. Ik zie geen toegevoegde waarde in deze overname. mvg Wilco Voor grotere institutionele beleggers is het waanzin aan deze koersen beursgenoteerde vastgoedfondsen te kopen. Rechtstreeks een aantal "pandjes" kopen en laten managen door een van de grote vastgoedkantoren en tel uit je winst : een fors hoger onmiddellijk rendement en een bescherming van 10-tallen procenten tegen het leeglopen van deze hete luchtballon. Want een hete luchtballon dat is het. Alleen, wanneer zal ze leeglopen? Mvg

dct - 11 apr 07, 12:50 pertan schreef: Waar blijft nu de bubbel in het Rodamco Europe aandeelkoers waar analisten en journalisten hebben vaak over geschreven.Dit is het bewijs dat een marktpartij is bereid ervoor te betalen. Dat is waar. Toch snap ik niet waarom grote partijen zoveel premie betalen bovenop de intrinsieke waarde. Waarom dan niet gewoon zelf die panden kopen. Ga dan gewoon 15 of 16 keer de huur bieden, dan heb je echt wel wat goeie panden binnen. (Behalve als de intrinsieke waarde veel te laag wordt ingeschat natuurlijk). gr.DCT

criticus - 11 apr 07, 12:45 fransamsterdam schreef: Vooruit, voor de derde keer in een jaar dan maar mijn verhaaltje over het mantelpakje uit de SNS-collectie dat mij begin vorig jaar toch vooral moest afraden om nog in het (SNS-Euro)Vastgoed(fonds) te stappen. Want dat was al zo gestegen... Maar Frans was eigenwijs en hij heeft er heus wel een stoploss onder liggen. Zie reactie op draadje uit 2002. http://www.iex.nl/forum/topic.asp?forum=1155&topic=332852&Page=1 Je had eind februari dan wel een erg lage stoploss inliggen. Bij Rodamco was de daling (slotkoersen) van 117 EUR op 22 februari tot 98,99 EUR op 6 maart van die aard, dat er slechts weinigen niet uitgestopt werden. Bij SNS Euro Vastgoed was de daling niet zo groot, maar toch...

pertan - 11 apr 07, 12:11 Waar blijft nu de bubbel in het Rodamco Europe aandeelkoers waar analisten en journalisten hebben vaak over geschreven.Dit is het bewijs dat een marktpartij is bereid ervoor te betalen.

charles_0 - 11 apr 07, 10:27 de volgende luchtbel...

Silent Trader - 11 apr 07, 01:21 momentum schreef: Hopelijk komen de analisten er nu eens eindelijk achter dat je onroerendgoedfondsen niet moet waarderen op de intrinsieke waarde, maar net als gewone bedrijven op de contante waarde van de toekomstige kasstromen, als je dat doet dan zie je dat de onroerendgoedsector niet zo zwaar is overgewaardeerd Denk niet dat het verschil groot zal zijn. Het probleem met onroerend goed is, dat kun je maar keer verhuren. Daardoor is de opbrengst sterk gelinkt met de intrinsieke waarde. Misschien kan er wat synergie behaald worden op het gebied van verhuur, incasso, onderhoud etc door schaalgrote, maar meer omzet vergt een proportionele meer investering. Een bedrijf dat iets 'uitvind' kan door meer te produceren de kostprijs per unit verlagen. Nadat een software programma is geschreven kost meer omzet nagenoeg geen investering meer (kwestie van een bestandje kopieren). Nadat een vliegtuig of dvd speler is ontwikkeld verlaagd elke extra geproduceerde unit de investering (ontwikkelingskosten) per unit. In de onroerendgoed sector dient voor elke vierkante meter die verhuurt wordt een vierkante meter ingekocht te worden. Schaalvoordelen zijn erg beperkt. Vanuit die optiek is meer betalen als de intrinsieke waarde redelijk onzinnig, dan kun je beter gewoon een pandje op de vrije markt kopen. Ik zie geen toegevoegde waarde in deze overname. mvg Wilco

izdp - 11 apr 07, 00:56 fransamsterdam schreef: SNS Euro Vastgoedfonds belegt voor 11% in Unibail en voor 8.9% in Rodamco. Unibail is vandaag 4.75% gedaald en Rodamco 8.67% gestegen. Tel uit uw ... Gespreid beleggen in een fonds heeft soms toch voordelen. Vreemd bewijs. Zonder spreiding en als nl-ler met gewoon alleen rodamco bewijst dan juist je ongelijk.

momentum - 11 apr 07, 00:53 Hopelijk komen de analisten er nu eens eindelijk achter dat je onroerendgoedfondsen niet moet waarderen op de intrinsieke waarde, maar net als gewone bedrijven op de contante waarde van de toekomstige kasstromen, als je dat doet dan zie je dat de onroerendgoedsector niet zo zwaar is overgewaardeerd

login/registreer om te reageren    mail dit artikel    print dit artikel