Door Elco van Groningen
Van DOW JONES NIEUWSDIENST
AMSTERDAM (Dow Jones)--Het einde van de crisis in de bouwsector is nog niet in zicht en met de huidige prijsdalingen van bestaand vastgoed kan de malaise nog wel even aanhouden, zegt voorzitter Elco Brinkman van Bouwend Nederland.
"We denken dat het nog wel eens twee tot drie jaar kan duren. De bodem is nog niet in zicht", aldus Brinkman in gesprek met Dow Jones Nieuwsdienst.
Door de prijsdalingen kunnen huiseigenaren die willen doorstromen met een restschuld blijven zitten, wat het sentiment niet helpt, zegt de topman van de bouwfederatie.
Half oktober bleek uit cijfers van de Nederlandse Vereniging van Makelaars (NVM) dat de huizenprijzen in het derde kwartaal met 7,5% zijn gedaald op jaarbasis. Het aantal verkochte huizen liep zelfs met 17% terug ten opzichte van een jaar eerder.
Ook de cijfers voor vergunningen en bouwaanvragen wijzen niet op herstel op de korte termijn, zegt Brinkman. "De laatste cijfers over het aantal verleende vergunningen en het aantal aanvragen: dat daalt en dat daalt en dat daalt", aldus Brinkman.
Om de woningmarkt uit het slop te trekken hebben verschillende instanties, waaronder Bouwend Nederland, recent de koppen bij elkaar gestoken en een pakket stimuleringsmaatregelen voor de woningsector samengesteld.
"Men [de politiek] ziet wel in dat ze iets moet doen, maar tot nu toe is dat dus buitengewoon weinig concreet", onderstreept de topman de noodzaak die tot de samenwerking achter het stimuleringspakket heeft geleid.
Veel van de maatregelen in dat pakket zijn gericht op uitbreiding van de financiele mogelijkheden voor banken en potentiele huizenkopers.
Zo zou de toezichthouder Autoriteit Financiele Markten (AFM) banken meer ruimte moeten geven voor hypotheken die afgestemd zijn op individuele wensen. Ook zou men andere partijen zoals pensioenfondsen en verzekeraars bij de hypotheekmarkt moeten betrekken, starters financieel ondersteunen en doorstromers tegemoetkomen bij de financiering van een mogelijke restschuld.
"Die restschuldenproblematiek is heel groot op het ogenblik", stelt Brinkman. Volgens hem zouden banken bij een verhuizing de restschuld mee moeten financieren. Ook zou de rol van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) vergroot kunnen worden. Brinkman wordt daarbij gesteund door het Verbond van Verzekeraars, Vereniging Eigen Huis en de NVM, die er donderdag voor hebben gepleit dat de restschuld meegenomen moet kunnen worden in de hypotheek voor een nieuwe woning.
Doorstroming van die middencategorie van woningbezitters naar een volgende woning zou ruimte creeren voor starters. "Strikt genomen zijn er voldoende kleine woningen voor starters, als die doorstroming op gang zou komen", zegt Brinkman.
Volgens hem concentreert het debat over deze groep zich teveel op de hypotheekrenteaftrek, en dan met name de beperking of afschaffing daarvan. Hoewel voor de lange termijn noodzakelijk om de woningmarkt weer gezond te krijgen, zou dit op korte termijn niet bevorderlijk zijn voor de sector.
De Groeiagenda Bouw, uitgegeven door het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) voor de maand oktober, ondersteunt deze visie. Het instituut stelt dat beperking van de hypotheekrenteaftrek "leidt tot een forse stijging van de relatieve prijs van het wonen ten opzichte van andere consumptiemogelijkheden."
"Je kunt best aan het systeem van hypotheekrenteaftrek komen, maar dan moet je het geld wel een-op-een teruggeven aan de mensen, en het liefst aan dat woningsegment", geeft Brinkman zijn standpunt.
Daarmee onderstreept hij tevens de noodzaak van investeringen om de woningmarkt weer aan de praat te krijgen, en in het verlengde daarvan de bouwsector.
Een belangrijke rol ziet hij weggelegd voor de pensioenfondsen en institutionele beleggers, die door aantrekkelijke rendementen zowel naar het koop- als huursegment getrokken moeten worden.
"Dat hoeft geen 20% te zijn, maar 5% a 6% rendement moeten we toch minimaal halen, want anders komen die pensioenen onder druk", zegt Brinkman. "Dat moet dus de politiek vrijer en ruimer maken. Als dat komt, dan verwacht ik ook wel dat er meer pensioen- en institutioneel geld naar die huursector gaat", voegt hij toe.
In de koopsector zouden de pensioenfondsen indirect kunnen investeren door securitisaties: een financiele techniek waarbij hypotheken worden samengevoegd en verkocht als verhandelbare effecten. Ook kunnen pensioenfondsen rechtstreeks investeren, zoals in het verleden het pensioenfonds ABP, dat met de joint-venture Obvion een eigen bedrijf had dat hypotheken verstrekt.
Brinkman denkt dat Nederland ondanks alles over een gezonde woningmarkt beschikt, vooral als gekeken wordt naar de demografische ontwikkelingen, die duiden op een groeiende vraag naar woningen. Zo zouden er jaarlijks 75.000 woningen aan de woningvoorraad toegevoegd moeten worden, voor vervanging en om te voldoen aan de demografische behoefte, terwijl er op dit moment nauwelijks 40.000 gebouwd worden, geeft Brinkman aan.
De vraag naar woningen is er volgens Brinkman dus zeker, hoewel hij voorziet dat deze vraag zich vooral zal vertalen naar het duurdere huursegment, omdat consumenten zich ook meer afvragen "of eigen woningbezit nu werkelijk het walhalla is?"
Dat een crisis niet enkel negatieve implicaties heeft voor de woning- en bouwsector blijkt uit een aantal positieve ontwikkelingen die Brinkman schetst. "De keten wordt korter en kruipt dichter bij elkaar. Daar zie je dan ook verbeteringen in termen van kostprijs en logistiek", merkt hij op. "Je ziet ook dat daar allerlei nieuwe soorten samenwerkingsverbanden komen. Dat is een goeie ontwikkeling."
Daarnaast is men veel meer op zoek naar continuiteit van liquiditeit in de kasstroom, zegt Brinkman. Hij is zeer te spreken over de merkbare versnelling op het gebied van innovatie en dat bedrijven meer bezig zijn met recycling.