Login
 

waardering verhuurd onroerend goed in box 3

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
39 Posts, Pagina: 1 2 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
Koenneke
0
Met ingang van 2010 heeft de fiscus aangegeven hoe verhuurde woningen moeten worden gewaardeerd in box 3 op basis van de WOZ en de ontvangen huur. Voorheen was het gangbaar om hiervoor de waarde in het economische verkeer te gebruiken hetgeen meestal neerkomt op 10 tot 14 maal de jaarhuur. Wat ik me nu afvraag is hoe het zit voor panden waarin meerdere woningen zitten waarbij de panden echter niet gesplitst zijn. Met ander woorden, het betreft een blok met meerdere zelfstandige woningen die door de eigenaar alleen als geheel verkocht kunnen worden.

Om de waarde van dergelijke blokken te bepalen heb je niets aan de WOZ waardes van de afzonderlijke woningen, want bij het vaststellen van de WOZ waarde is er van uit gegaan dat het een aparte (gesplitste) woning betreft.

Heeft iemand een idee hoe de belastingdienst hier mee om gaat? Ik heb de vraag gesteld via de belastingtelefoon, maar daar hebben ze er geen antwoord op.
bowski
0
quote:
Koenneke schreef op 30 aug 2011 om 23:37:

Met ingang van 2010 heeft de fiscus aangegeven hoe verhuurde woningen moeten worden gewaardeerd in box 3 op basis van de WOZ en de ontvangen huur. Voorheen was het gangbaar om hiervoor de waarde in het economische verkeer te gebruiken hetgeen meestal neerkomt op 10 tot 14 maal de jaarhuur. Wat ik me nu afvraag is hoe het zit voor panden waarin meerdere woningen zitten waarbij de panden echter niet gesplitst zijn. Met ander woorden, het betreft een blok met meerdere zelfstandige woningen die door de eigenaar alleen als geheel verkocht kunnen worden.

Om de waarde van dergelijke blokken te bepalen heb je niets aan de WOZ waardes van de afzonderlijke woningen, want bij het vaststellen van de WOZ waarde is er van uit gegaan dat het een aparte (gesplitste) woning betreft.

Heeft iemand een idee hoe de belastingdienst hier mee om gaat? Ik heb de vraag gesteld via de belastingtelefoon, maar daar hebben ze er geen antwoord op.

Ik vrees dat je een probleem hebt. Vraag maar eens bij de gemeente. Als de woningen zijn onzelfstandig (kamers), dan valt het misschien mee. Maar meerdere (zelfstandige!) woningen op 1 adres kan niet. Dat moet gesplitst worden. Dat zal je waarschijnlijk (grote) problemen opleveren. Meerdere huisnummers is niet zo moeilijk, maar vervolgens moet je de woninngen volgens bouwverordening en eisen bouwbesluit etc. werkelijk zelfstandig maken. Vervolgens gaat de belastingdienst je belasten voor splitsingswinst, want je hebt van 1 onroerende zaak er meerdere gamaakt.
Overweeg of je de woningen ipv zelfstandig toch onzelfstandig maakt.
Mijns inziens kan een woning niet zelfstandig zijn als hij niet los verkocht kan worden. Uiteraard kan het totale pand gemeenschappelijke onderdelen hebben (bv dak, lift). Voor het gemeenschappelijke onderhoud daarvan moet je een VVE optuigen.
Koenneke
1
Splitsen zou de oplossing zijn, omdat dan de woningen ook apart verkocht kunnen worden met als gevolg dat de echte waarde en de WOZ waarde min of meer gelijk zullen zijn. In Amsterdam is het echter zo dat splitsen meestal niet mag terwijl de WOZ waardes wel worden berekend alsof de panden wel gesplitst zijn.
bowski
0
Gemeentes werken momenteel hard aan de BAG. bag.vrom.nl/
Uiteindelijk rolt er precies uit wat er wel/niet klopt aan je onroerende zaken. Jij wordt vroeg of laat aansprakelijk gesteld om te zorgen dat het een met het andere in overeenstemming is. Als er aparte WOZ aanslagen zijn, dan zijn het zelfstandige woningen. EN als het zelfstandige woningen zijn dan moeten die voldoen aan bouwverordening en bouwbesluit. Mogelijk moet je alsnog vergunningen aanvragen en gelden de bouwkundige eisen van het huidige bouwbesluit, ook al is de situatie al 50 jaar zo.... Dat is geldt tenminste in mijn gemeente, die vanuit VROM de opdracht krijgt het zo te doen. Maar Amsterdam is soms een staat in de Staat, dus wie weet... krijg je een reddende oplossing aangereikt.
ik ben Diede/Kennie
0
quote:
Koenneke schreef op 30 aug 2011 om 23:37:

Met ingang van 2010 heeft de fiscus aangegeven hoe verhuurde woningen moeten worden gewaardeerd in box 3 op basis van de WOZ en de ontvangen huur. Voorheen was het gangbaar om hiervoor de waarde in het economische verkeer te gebruiken hetgeen meestal neerkomt op 10 tot 14 maal de jaarhuur. Wat ik me nu afvraag is hoe het zit voor panden waarin meerdere woningen zitten waarbij de panden echter niet gesplitst zijn. Met ander woorden, het betreft een blok met meerdere zelfstandige woningen die door de eigenaar alleen als geheel verkocht kunnen worden.

Om de waarde van dergelijke blokken te bepalen heb je niets aan de WOZ waardes van de afzonderlijke woningen, want bij het vaststellen van de WOZ waarde is er van uit gegaan dat het een aparte (gesplitste) woning betreft.

Heeft iemand een idee hoe de belastingdienst hier mee om gaat? Ik heb de vraag gesteld via de belastingtelefoon, maar daar hebben ze er geen antwoord op.

Ik heb precies hetzelfde probleem.
Ik heb in Amsterdam een pand gekocht waarin 4 woningen zitten.
Dit pand is echter niet gesplitst en ik kan de woningen dus niet afzonderlijk verkopen.
Bovendien vallen de woningen niet in de vrij sector, en is de huur per woning slechts 340, 430 en 500 euro. (in de 4e woon ik zelf)

Mede door deze redenen heb ik slechts 369k betaald voor dit pand.
Echter, de WOZ-waarde is gewoon 914k euro.

Het is voor mij van belang dat ik deze waarde omlaag ga krijgen, want dat zou mij OZB-belasting schelen.
Maar belangrijker, elke 100k die ik het omlaag krijg scheelt mij 1000 euro belasting in box-belasting.

Ik heb www.wozspecialisten.nl al voor mij aan het werk gezet, en heb nu over 2012 zelf bezwaar gemaakt.
Ben erg benieuwd hoe dit gaat aflopen!
ik ben Diede/Kennie
0
Overigens vind ik het ook prima als de gemeente voet bij stuk houdt, maar dan moeten ze het wel mogelijk maken om het pand te splitsen!
Kelewan
0
Diederik, ik neem aan dat je weet dat je de verhuurde woningen in BOX 3 voor een lagere waarde dan de woz waarde mag aangeven? In 2011 bij lage huur korting tot 40% (optimum bij huur < 1% van de WOZ) en voor ongesplitste panden een korting ad € 20.000. NB: De regeling is niet in alle jaren hetzelfde.
[verwijderd]
0
thx. dat van die 20.000 eur wist ik niet.

is er overigens ook nog een speciale regeling als het appartement niet verhuurd is geweest vanwege renovatie?
[verwijderd]
0
waar kan ik die 20.000 euro regeling vinden. op de site van de belastingdienst vind ik alleen dit:

U verhuurde een zelfstandige deel van een groter gebouw.
Het verhuurde deel kon niet worden verkocht zonder het pand te splitsen. Het vaste percentage waarmee u de WOZ-waarde moet vermenigvuldigen, is 60.
Kelewan
0
Die 60% waardering voor ongesplitste panden gold in 2010! In 2011 en 2012 geldt een andere tekst, zie artikel 17a lid 4 uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting 2001. In 2012 geldt overigens een waarde drukkende factor bij laag verhuurde woningen van maximaal 50% (2011: max 40%), oftewel u dient jaarlijks even de laatste wijzingingen te controleren (dan wel degene dei uw aangifte doet).

[verwijderd]
0
okay. lekker dan dat die bovenstaande tekst op website belastingen 2011 staat...

maar dus geen extra aftrek voor leegstaand appartement?
Kelewan
0
Nee, want bij een leegstaand appartement behoeft de woz waardering - die uitgaat van leegwaarde - geen correctie.
[verwijderd]
0
ter info: het betreft een appartement wat in de niet-vrije sector verhuurd moet worden en niet gesplitst verkocht kan worden.

ipv een korting op WOZ waarde moet je dus bij leegstand de volle WOZ waarde opgeven dan?
Kelewan
0
Klopt helemaal. dan rest slechts de Woz waarde aan te vechten, want deze is dan 1:1 van toepassing voor Box 3.

Vermeend - toch min of meer de architect van box 3 - zou zeggen: het is een robuust systeem.
[verwijderd]
0
hm, duur grapje dat renoveren dan. een jaar lang geen huur en 65% hogere box3 belasting....
[verwijderd]
0
[verwijderd]
0
waar moet je trouwens in het aangifteprogramma die 20k aftrek verwerken? ik krijg alleen vragen over WOZ waarde en jaarhuur en aangifteprogramma berekend dan automatisch percentage wat geldt als waardering, maar niets over die 20k aftrek voor niet gesplitste appartementen...
ik ben Diede/Kennie
0
Ik was in de veronderstelling dat die regel uit 2010 niet meer gold!

Maar als ik het goed begrijp is dit dus wel het geval.
Geeft het aangifteprogramma die optie zelf aan?

Ik ga gelijk even kijken!
ik ben Diede/Kennie
0
Mijn door de overheid vooraf ingevoerde programma geeft trouwens het volgende aan bij de woningen die door mij verhuurd worden:

"Deze woning hoeft niet te worden vermeld in uw aangifte"

Als ik vervolgens naar box 3 ga, staat daar ook niks ingevuld.
ik ben Diede/Kennie
0
Maar als ik het goed lees moet ik idd 20.000 van de waarde afhalen en dan 60% nemen.

Dat vind ik een redelijke waardering.
39 Posts, Pagina: 1 2 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Direct naar Forum

Markt vandaag

Kerstrally beurzen houdt aan

15:49 De Europese beurzen zetten hun recente opmars maandag door. Aan het begin van de door de kerstdagen gedomin...

    Indices

    AEX 420,56 +0,52%
    DAX 9.846,65 +0,61% #
    DowJ 17.916,66 +0,63% #
    EUR/USD 1,23 +0,30%
    FTSE-100 6.566,38 +0,32%
    Gold spot 1.194,98 +0,04%
    NY-Nasdaq Composite 4.775,33 +0,21%

    Stijgers

    AMG
    +4,86%
    Altice
    +4,53%
    ASMI
    +3,98%
    BAM
    +3,71%
    BESI
    +3,29%

    Dalers

    Delta ...
    -3,85%
    Air Fr...
    -3,50%
    Fugro
    -3,09%
    Arcelo...
    -2,30%
    Nieuwe...
    -2,13%