Vastgoedderivaat moeilijk te verkopen
17 november 2009, 7:45 uur | FD.nl
Beleggers die er vast van overtuigd zijn dat de Nederlandse huizenprijzen in oktober verder zijn gedaald, moeten daar in de toekomst munt uit kunnen slaan. Dat zegt de Nederlandse fondsbeheerder SBS Investments.
'In navolging van onder meer Duitsland en het Verenigd Koninkrijk is het binnenkort ook in Nederland mogelijk om te speculeren op dalende of stijgende huizenprijzen', aldus Mark Leenards van SBS.
Daartoe gaat SBS samen met de Britse broker Tradition Property begin volgend jaar in Nederland vastgoedderivaten lanceren. Tradition doet dat al voor de Britse markt.
Simpel idee
Het idee is simpel. Beleggers met tegenovergestelde verwachtingen op de huizenmarkt komen via Tradition bij elkaar. Via de Britse broker sluiten ze een forward-contract af. Afhankelijk van het feit of de huizenprijzen over een bepaalde periode dalen of stijgen, betaalt een van de twee partijen de ander achteraf een vergoeding.
Het zal echter niet makkelijk zijn om vraag en aanbod bij elkaar te krijgen. De afgelopen jaren hebben meerdere partijen vergeefs geprobeerd derivaten op Nederlands vastgoed te lanceren.
Goedkoper af te dekken
Al in 2001 geeft de Britse vermogensbeheerder Aberdeen Asset Management te kennen in Nederland vastgoedderivaten aan de man te willen brengen. De achterliggende gedachte is dat het voor vastgoedbeleggers goedkoper is portefeuilles af te dekken met derivaten, dan om de hele portefeuille daadwerkelijk te verkopen. Het komt er nooit van.
De Rotterdamse vermogensbeheerder Robeco heeft het ook geprobeerd. 'Geen van de mensen die daarmee bezig is geweest, werkt hier nog. Daar mag je uit afleiden dat het geen succes is geworden', aldus een woordvoerder van Robeco.
Volume
Er zijn enkele belangrijke hindernissen die genomen moeten worden om een markt voor vastgoedderivaten op te zetten. Een belangrijke premisse is volume. Er moeten voldoende vastgoedbeleggers zijn die dat met derivaten willen afdekken.
Normaal brengen zogeheten 'market makers' een markt op gang als deze illiquide is. Omdat deze partijen geen risico willen nemen, dekken zij hun derivatenposities af door de onderliggende waarde te kopen of verkopen. De aard van de vastgoedmarkt maakt dit onmogelijk. Daarvoor is vastgoed niet homogeen en niet transparant genoeg.
Fysieke levering
Verder is het belangrijk om een geloofwaardigevastgoedindex te hebben. De index wordt gebruikt om aan het eind van de looptijd af te rekenen. Voor fysieke levering van vastgoed is absoluut geen behoefte in de markt.
In het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten, de enige twee landen waar de markt voor vastgoedderivaten van de grond is gekomen, bestaan dit soort indices. In Engeland zijn het de Investment Property Databank-index (IDP) en de Halifax House Price Index. Op basis van deze indices zijn er het afgelopen jaar voor zo'n euro 30 mrd aan vastgoedderivaten verhandeld.
Vastgoedindex
SBS en Tradition lanceren vandaag hun eigen vastgoedindex voor de Nederlandse markt, de House Price Index of the Netherlands (HPI-N). De index is gebaseerd op gegevens van het CBS/Kadaster, makelaarsvereniging NVM en de WOX-index. Een Nederlandse versie van de Britse IDP-index gebruiken ze niet omdat deze te duur zou zijn en te veel zou leunen op schattingen van experts.
Een ander probleem waardoor het vooralsnog niet is gelukt om in Nederland derivaten op vastgoed te lanceren, is het feit dat er weinig partijen waren die wilden handelen. 'Voor de crisis waren er geen grote vastgoedbeleggers die hun posities wilden afdekken', aldus Leenards van SBS.
Angst voor daling
De Nederlandse vermogensbeheerder, die met zijn Global Equity Fonds vorig jaar een negatief rendement behaalde van bijna 50%, denkt dat er nu wel interesse zal zijn door angst voor verdere dalingen van huizenprijzen.
De eerste gesprekken met banken, pensioenfondsen en andere institutionele beleggers moeten binnenkort plaatsvinden. Het zijn dit soort professionele beleggers die de markt leven in moeten blazen. Transacties krijgen een minimale omvang van euro 1 mln.
In de toekomst wil SBS in Nederland ook vastgoedproducten voor de particulier in de markt zetten. Leenards denkt daarbij aan turbo's of certificaten die de bewegingen van vastgoedprijzen volgen. Dat kan nu ook al voor Amerikaans vastgoed. 'Maar het is belangrijk dat we eerst een index en professionele transacties hebben om uiteindelijk het vertrouwen van de particulier of huizenbezitter te winnen', aldus Leenards.