Vorig jaar kon u in mijn column Regels overbruggingshypotheek lezen dat banken terecht strengere eisen stellen met betrekking tot de overbruggingshypotheek. Ik ben geen voorstander van de overbruggingshypotheek. Dit heeft te maken met de tijdsduur van twee jaar die banken hanteren. De oude woning moet door de overbruggingshypotheek binnen 24 maanden verkocht zijn.
Die tijdslimiet zorgt voor druk bij de verkopers, wat direct zorgt voor onderlinge problemen en slapeloze nachten. Ik kreeg een vraag van een lezer waarvan de bank op terugbetaling van de overbruggingshypotheek aandring. De duur van 24 maanden was al met een jaar verlopen.
De overwaarde van de nieuwe woning is wel hoger dan de overbruggingshypotheek. Zijn er misschien mogelijkheden om de overbruggingshypotheek om te zetten naar een andere hypotheekvorm? Helaas kan deze lezer de overbruggingshypotheek niet uit eigen middelen betalen en hij zal daarom in overleg moeten treden met zijn bank.
Dit gesprek zal niet heel prettig verlopen, omdat de bank de touwtjes in handen heeft. De bank kan in het ergste geval beide woningen opeisen. De bank zal in ieder geval de lezer volledig doorlichten en de volgende gegevens in kaart brengen:
- Totaal bruto jaarsalaris
- Totale waarde van de twee woningen
- Totale hoogte van de twee hypotheken
- Waarde verpande polissen en rekeningen
Duidelijke regels
Het inkomen moet voldoende zijn om beide hypotheken te kunnen betalen. In 2013 krijgen huizenkopers minder aan hypotheek dan een paar jaar geleden. Als het inkomen niet voldoende is, zal de bank coulant moeten zijn. Het is dan feitelijk niet mogelijk de overbruggingshypotheek om te zetten naar een andere hypotheekvorm.
Bovendien komen nieuwe fiscale regels om de hoek kijken. Staatssecretaris Weekers heeft helaas geen casus gemaakt waarbij de overbruggingshypotheek aan de orde komt, maar de regels zijn duidelijk. Er moet gekeken worden naar de hoogte van de eigenwoningschuld (EWS) van de nieuwe woningop 31 december 2012.
In deze eigenwoningschuld zit ook de overbruggingshypotheek waardoor de oude hypotheekvormen van toepassing blijven. Echter, nu moet nog rekening worden gehouden met de gedragscode van 1 augustus 2011. De maximale aflossingsvrije hypotheek mag niet meer bedragen dan 50% van de waarde van de woning. Een rekenvoorbeeld ter verduidelijking:
| Waarde woning |
300.000 euro |
| Bankspaarhypotheek |
100.000 euro |
| Aflossingsvrije hypotheek |
100.000 euro |
| Overbruggingshypotheek |
80.000 euro |
Banken bepalen
In dit voorbeeld is het niet mogelijk om de overbruggingshypotheek om te zetten naar een aflossingsvrije hypotheek. De maximale aflossingsvrije hypotheek is namelijk 150.000 euro (50% van 300.000). De waarde van de woning kan worden aangetoond door middel van de WOZ-waarde of een taxatierapport.
Als de aflossingsvrije hypotheek te hoog is, kan deze voor 1 april 2013 nog worden omgezet (een gedeelte van de aflossingsvrije hypotheek) naar een andere aflosbare hypotheekvorm (bijvoorbeeld een bankspaarhypotheek). Let op: dat veel banken nu al berichten dat de omzetting voor 1 maart 2013 bij hen binnen moet zijn.
Hieruit blijkt weer eens dat Den Haag niets te vertellen heeft. De banken bepalen gewoon wat er gebeurt. In ieder geval is na 1 april 2013 een omzetting naar bijvoorbeeld een bankspaarhypotheek niet meer mogelijk. De aflossingsvrije hypotheek kan dan alleen nog worden omgezet naar een annuïteiten of lineaire hypotheek.
Hierbij is van belang dat de looptijd niet wordt verlengd. Uit het bovenstaande blijkt maar weer eens dat een overbruggingshypotheek een zeer groot probleem kan zijn. Vooral in deze tijd is het daarom verstandig om eerst uw woning te verkopen voordat u een andere woning koopt.
Jos Koets heeft een nieuwe boek, Een Huis Kopen in Crisistijd. Winkelprijs is 17,50 euro. Bestel het boek bij IEX.