De afgelopen week heb ik diverse mails gehad van lezers met de vraag of het verstandig is om hun aflossingsvrije hypotheek om te zetten naar bijvoorbeeld een bankspaarhypotheek. De Hypotheker is actief bezig met dit onderwerp. Ik hoop dat zij rekening houden met de nieuwe fiscale regels die Staatssecretaris Frans Weekers bekend heeft gemaakt.
Wat zijn eigenlijk de voordelen om nu meer af te gaan lossen door middel van bijvoorbeeld een bankspaarhypotheek? Het voordeel is het gegarandeerd sparen dat plaatsvindt in box 1. U moet voor een onbelaste uitkering wel aan bepaalde voorwaarden voldoen:
- De uitkering moet worden gebruikt om de eigenwoningschuld af te lossen.
- Er dient tenminste vijftien jaar premie te worden betaald en de bandbreedte van 1:10 mag niet worden overschreden.
- Er moet sprake zijn van een eenmalige uitkering.
- Bij de spaarrekening moet je eigenaar van de woning zijn.
- De looptijd van de rekening/verzekering mag niet langer dan 30 jaar zijn.
- De uitkering mag niet meer bedragen dan de maximale vrijstelling die aan de volgende eisen moet voldoen:
- Bij vijftien jaar (en korter dan 20 jaar) jaarlijks achtereen premie betalen is de vrijstelling 35.700 euro.
- Bij meer dan 20 jaar achtereen premie betalen is de vrijstelling 157.000 euro.
Uit elkaar
Bij banksparen is het belangrijk dat de adviseur goed kijkt of spaarders eigenaar zijn van de woning. Het komt nog steeds voor dat iemand meespaart op de bankspaarhypotheek terwijl hij of zij geen eigenaar is. Dit betekent dat de dubbele vrijstelling niet van toepassing is en dat de uitkering belast is in box 1. Bovendien is het verstandig, als de uitkering hoger is dan de enkele vrijstelling (157.000 euro per persoon), de klanten erop te attenderen wat de gevolgen zijn als zij uit elkaar gaan.
Een voorbeeld:
Hypotheek voor omzetting
Bankspaarhypotheek 100.000 euro
Aflossingsvrije hyp 100.000 euro
De aflossingsvrije hypotheek wordt voor 1 april 2013 omgezet in een bankspaarhypotheek. Er is dus sprake van een volledige bankspaarhypotheek van 200.000 euro (of twee bankspaarhypotheken van 100.000 euro). Er zijn twee eigenaren, dus de uitkering in de toekomst is onbelast. Echter, dit stel gaat na een paar jaar scheiden en de man blijft in de woning wonen. De waarde van de woning is 200.000 euro bij de scheiding. De hypotheek wordt volledig omgezet naar de man.
En nu komt onze Weekers om de hoek kijken. Hij heeft namelijk beslist dat het hypotheekgedeelte van de ex-partner verplicht moet worden afgelost om in aanmerking te komen voor renteaftrek. Dit betekent dat 100.000 euro van de bankhypotheek moet worden omgezet naar een annuïteitenhypotheek. Het gevolg is dat de totale bankspaarhypotheek van 200.000 euro moet worden verlaagd naar 100.000 euro en hierdoor ook de premie moet worden aangepast.
Direct aflossen
Als er twee bankspaarhypotheken zijn, moet er een worden afgekocht. Dat heeft ook weer financiele gevolgen. De fiscus komt namelijk met een niet zo'n leuke afrekening als de afkoop plaatsvindt binnen vijftien jaar. Het is wel mogelijk dat de ex-partner de bankspaarhypotheek meeneemt, maar dan moet zij binnen een jaar een ander huis kopen. U begrijpt dat het aardig ingewikkeld wordt. De klant kan in ieder geval flink de dupe zijn als zij nu meer gaan aflossen in box 1. Het is in dit geval verstandiger om gewoon de aflossingsvrije hypotheek door te laten lopen.
Bovendien ben ik van mening dat een lopende aflossingsvrije hypotheek meer vrijheid biedt voor de klant. In de toekomst kan deze gemakkelijker worden meegenomen naar een andere woning. En kan dit eventueel nog worden omgezet naar een annuïteitenhypotheek. Dit klinkt niet interessant, maar wordt wel interessant als banken voor de annuïteitenhypotheek een lagere hypotheekrente gaan aanbeiden dan bijvoorbeeld voor een bankspaarhypotheek en/of aflossingsvrije hypotheek.
Ik denk (de signalen zijn er al) dat dit de komende maanden (natuurlijk pas na 1 april 2013) gaat gebeuren. Stel, dit verschil in rente loopt flink op (bijvoorbeeld 1%) dan is het juist interessant om de aflossingsvrije hypotheek om te zetten in een annuïteitenhypotheek. Hierbij aangetekend dat steeds meer mensen een onderwaterhypotheek hebben, is direct aflossen beter dan een potje bij elkaar sparen voor een aflossing in een keer op de einddatum.
Blijft flexibel
Veel banken werken namelijk niet mee om de opgebouwde waarde op een spaarrekening te verrekenden bij verkoop bij de notaris. De klant die zijn woning wil verkopen, moet de restantschuld eerst uit eigen middelen betalen om te kunnen verkopen. Hieronder een fictief voorbeeld ter verduidelijking:
Bankhypotheek 200.000 euro
Opgebouwde waarde 20.000 euro (in box 1)
Betaalde premies 15.000 euro
Verkoopprijs woning 180.000 euro
Als de bank niet direct de opgebouwde waarde wil verrekenen, moet de klant 20.000 euro eigen middelen hebben om te kunnen verkopen. Hierbij attendeer ik u er nog op dat een afkoop van de opgebouwde waarde fiscale gevolgen kan hebben. Stel deze waarde is opgebouwd in box 1 en de duur is korter dan vijftien jaar, dan is de uitkering belast in box 1. De klant krijgt dus nog te maken met de fiscus.
Als de betaalde premies 15.000 euro zijn, is het belaste bedrag in box1 5.000 euro. Bij een tarief van 42% is dit toch 2.100 euro. Bovendien acht ik de kans groot dat bepaalde hypotheekvormen, zoals banksparen, in de toekomst niet meer worden aangeboden. Dit betekent dat fiscaal overhevelen naar een andere bank niet mogelijk is, waardoor u verplicht moet blijven bij uw huidige bank.
Een aflossingsvrije hypotheek is en blijft volgens mij flexibeler. Indien u tussentijds een gedeelte wenst af te lossen, is dit mogelijk. De meeste banken hanteren 10% van het totale hypotheekbedrag dat boetevrij mag worden afgelost. Ik verwacht dat dit percentage de komende tijd verhoogd gaat worden naar 20% (Obvion heeft dit onlangs gewijzigd). Wie zijn hypotheekbedrag volledig aflost in box 1 beperkt zich behoorlijk.
Bij diverse banken kunt u pas een extra storting op de spaarrekening doen als de rentevasteperiode is verlopen. Bovendien moet u altijd aan de eisen voldoen waarbij de bandbreedte van 1:10 een probleem kan worden bij een extra storting. Het is dus verstandig eerst alle voor- en nadelen in kaart te brengen voordat u daadwerkelijk uw aflossingsvrije hypotheek gaat omzetten.
Jos Koets heeft een nieuwe boek, Een Huis Kopen in Crisistijd. Winkelprijs is 17,50 euro. Bestel het boek bij IEX.