Van de week stond er een artikel in De Telegraaf dat VVD en de PVDA overleggen om de aflossingsvrije hypotheken voor alle huizenbezitters aan te pakken. Ik heb de schrijver van het artikel nog even gebeld. Die bevestigde mij dat dit een voorstel is dat echt besproken zal worden. Ik vond het bericht opvallend, omdat Rutte tijdens de verkiezingsstrijd huizenbezitters heeft opgeroepen om op de VVD te stemmen.
Hij garandeerde hen dat de hypotheekrenteaftrek niet zou worden aangepakt. Er is dus een mogelijkheid dat Rutte zijn uitspraken niet kan waarmaken, wat natuurlijk niet netjes is. De gevolgen van dit plan zijn groot. Uitgaande van het Lenteakkoord betekent dit dat deze hypotheken moeten worden afgelost door middel van een annuïteiten- en/of een lineaire hypotheek. Met een fictief rekenvoorbeeld laat ik zien wat de gevolgen zijn. Hieronder de uitgangspunten van mijn voorbeeld:
| Hypotheek |
200.000 euro (ingangsdatum 1-1 2003) |
| Spaarhypotheek |
100.000 euro |
| Aflossingsvrije hypotheek |
100.000 euro |
| Hypotheekrente |
5% |
| Belastingvoordeel |
42% |
De aflossingsvrije hypotheek moet vanaf 1-1-2013 volledig worden afgelost. Het nadeel is dat de huizenbezitter al tien jaar renteaftrek heeft genoten over de aflossingsvrije hypotheek. Vanuit de wet heeft deze eigenaar dus nog twintig jaar renteaftrek over, waardoor de aflossingsvrije hypotheek in twintig jaar moet worden afgelost. Voor de aflossing wordt gekozen voor een annuïteitenhypotheek. Het volgende is dan van toepassing voor de bruto en netto maandlasten voor de komende twintig jaar (rente 5%). Ik heb deze vergeleken met de lopende aflossingsvrije hypotheek.
| |
Aflossingsvrije hypotheek | | | Annuiteiten- hypotheek | | |
|---|
| Jaar |
Bruto |
Netto |
Jaar |
Bruto |
Netto |
Aflossing |
|
1
|
417 euro |
242 euro |
1
|
660 euro |
487 euro |
2.987 euro |
| 5 |
417 euro |
242 euro |
5 |
660 euro |
511 euro |
16.545 euro |
| 10 |
417 euro |
242 euro |
10 |
660 euro |
547 euro |
37.778 euro |
| 15 |
417 euro |
242 euro |
15 |
660 euro |
594 euro |
65.028 euro |
| 20 |
417 euro |
242 euro |
20 |
660 euro |
653 euro |
100.000 euro |
Nieuwe maandlasten
De stijging van de nettomaandlasten zijn aanzienlijk; een verdubbeling vanaf het eerste jaar! Ik zal u de cijfers van hogere aflossingsvrije hypotheken maar niet tonen, want u begrijpt dat dit geen vrolijke getallen zijn. Het is ook mogelijk om voor huiseigenaren een nieuwe periode van 30 jaar in te voeren om hun aflossingsvrije hypotheek af te betalen.
Het grote nadeel voor Den Haag is dan dat zij tien jaar langer een belastingteruggave moeten geven. Dit is een enorm bedrag. De maandlasten uitgaande van een nieuwe periode van 30 jaar worden als volgt (rente 5%):
| Annuiteiten- hypotheek | | | | |
|---|
| |
Jaar |
Bruto |
Netto |
Aflossing |
| |
1 |
537 euro |
363 euro |
1.475 euro |
| |
5 |
537 euro |
375 euro |
10.065 euro |
| |
15 |
537 euro |
416 euro |
32.116 euro |
| |
25 |
537 euro |
483 euro |
71.553 euro |
| |
20 |
537 euro |
532 euro |
100.000 euro |
Ook deze cijfers zeggen voldoende. De gevolgen voor de huizenprijzen zijn ook enorm; ze zullen flink gaan dalen. Bovendien zal het aantal probleemgevallen met een onderwaterhypotheek enorm toenemen. De kans is dan groot is dat het potje van NHG te klein is om alles te kunnen betalen. Ik geef de heren Rutte en Samsom een gratis tip om dit voorstel direct in de prullenbak te deponeren.
Ik vind het al schokkend dat dit voorstel in Den Haag terecht is gekomen, met alle wijze heren Den Haag informeren. Ik krijg steeds meer de indruk dat verstand in Den Haag ver te zoeken is.
Jos Koets heeft een nieuwe boek, Een Huis Kopen in Crisistijd. Winkelprijs is 17,50 euro. Bestel het boek bij IEX.
Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.
klopt dit wel wat u suggereert. Het feit dat de HRA wordt aangepakt wil toch niet zeggen dat men verplicht wordt om af te lossen.
Dat zou inderdaad contractbreuk zijn met de afspraken en lijkt mij onwaarschijnlijk. Dat ik voor een deel geen HRA krijg is van een heel andere orde en grote dan de verplichting af te lossen.
Kan de Staat mij uberhaupt verplichten af te lossen? Het is een privaat contract!!
schokkend dat je nu pas door hebt dat het verstand ver te zoeken is in Den Haag.
Poe poe, wat een genuanceerd artikel.
Ik heb vaak betere stukken van je hand gelezen.
Er is ook een flinke groep nederlanders voor wie het echt essentieel is dat de huizenprijzen normaliseren. Dat daarbij een fors verlies genomen moet worden door de huidige kopers is vanzelfsprekend.
Dat is niet alleen maar erg. De meeste huizenbezitters zijn gewoon iets minder rijk dan gedroomd.
Overigens kan ik u verzekeren dat er dan een hele groep middenklassers direct failliet is waaronder ikzelf. Ik kan natuurlijk geen dubbele maandlasten trekken. De HRA misschien wel, dat wordt al moeilijk.
Ik denk eerder dat er een soort van druk wordt opgevoerd. De meest verschrikkelijke plannen bedacht om dan de weerstand bij een gematigde revisie minimaal te laten zijn, want dan heerst er opluchting. Volgens mij een truk om de gedachten te kneden. Maar een zeer dure grap om er zo over te discussieren. Het lost niets op door te hoog in te zetten, het verergert de situatie op de woningmarkt.
En mocht de VVD te ver gaan dan zal het me niet verbazen dat er een discussie komt over de "te verhalen schade" op de Staat, cq VVD, naar aanleiding van misleiding! Ik zou zeker zo'n groep gaan opzetten.
Daarnaast is het volgens mij juridisch niet haalbaar bestaande contracten verplicht af te laten lossen.
@Ivanrybkin: Ik weet niet in welke droomwereld jij leeft maar ik kan mijn maandlasten als werkende, alleenstaande vader van drie kinderen dan zeker niet meer betalen.
Dat politici onbetrouwbaar zijn is niets nieuws. En vanuit de onderhandelingen is het wel begrijpelijk dat er zoiets uitkomt. De overheid moet bezuinigen of meer belastinginkomsten krijgen. Dit is een makkelijke manier. Dat veel burgers er door getroffen worden kan ze niet veel schelen.
Jos, ik kom toch weer terug op mijn eerdere voorstel;
waarom niet gewoon de aflossingen fiscaal aftrekbaar maken en ieder vrijwillig laten aflossen. dan hou je volgens mij de kerk in het midden, stimuleer je de aflossingen (vrijwillig), stimuleer je de huizenverkoop /huizenbouw.
Ook reparaties en verbouwingen zou je fiscaal aftrekbaar moeten maken, dit is nl. voor bedrijven ook het geval.
N.B voor mij is het geen verrassing dat er geen verstand zit in Den Haag, ook niet dat Rutte onbetrouwbaar is en zijn woord breekt.
De kiezer zou zichzelf eens in de spiegel moeten kijken...
Eens even rekenen.... 20 jaar = 240 maanden X netto aflossingsvrij 242 = 58.080....
240 X bruto annuitair 660 = 158.400.....
Verschil een ton!....
maar dat is precies ook de aflossing, dus dat heb je aan extra vermogen!!
Het belastingvoordeel bij annuitair steek je dus mooi in je zak.
Blijkt dat banken ons al die tijd een rad voor ogen hebben gedraaid met lage maandlasten bij aflossingsvrij, maar het doel was gewoon de klant (en de staat!) extra uitknijpen voor extra rente = winst.
Ik vind het wel jammer dat de heer Koets die vermogensaanwas gemakshalve over het hoofd ziet....
weet je wat schokkend is in dit land /europa ! Als je je tot de nek toe in de schulden steekt wordt dit beloond in de vorm van hypotheekrente aftrek
dit is nu precies het Europese /wereldwijde probleem SCHULDEN !!! Spaar je echter iets meer dan gemiddeld in dit land wordt het bestraft met 4 % vermogensrendementbelasting die je als rente bij geen enkele bank krijgt !!!! dat vind ik schokkend!! pay back timt is voor iedereen aangebroken !!
Het zou me verbazen dat reeds bestaande aflossingsvrije hypotheken moeten worden afgelost. Dat zijn contracten die je niet kunt openbreken.
Maar....de staat kan wel besluiten om de renteaftrek van dergelijke hypotheken af te schaffen. Dat mogen ze doen.
Misschien dat dit geleidelijk gaat, bv 2% per jaar.
Er zijn in het artikel enkele aannames die mij uit de lucht gegrepen lijken. Ik denk dat het beter zo kan: Wat wil de overheid? Minder aftrek van hypotheekrente-aftrek. Dat is eenvoudig te realiseren, door iedereen elk jaar 3,33% minder aftrek toe te kennen. Dus als het hypotheekbedrag een ton is mag er volgend jaar nog maar 96667 worden opgevoerd, het jaar er na 93333. Enzovoorts. Mensen die al een langer lopende hypotheek hebben zullen overwaarde hebben op hun hypotheek en het aftrekbare bedrag hoeft dus niet tot 0% terug te lopen. Als zij na 10 jaar hun huis verkopen zit er waarschijnlijk nog steeds overwaarde in het huis, een nieuwe hypotheek kan nog maar voor tweederde worden afgetrokken, de strengere regels voor verstrekking van hypotheken zorgen ervoor dat de nieuwe hypotheek ook op te brengen is.
Dan de aflossing. Die hoeft denk ik helemaal niet verplicht gesteld te worden, zoals nu vanaf 1 januari wel wordt voorgesteld, maar als dat toch gebeurt kan dat natuurlijk niet volledig voor bestaande hypotheken gelden, want als een aflossingsvrije hypotheek nog 5 jaar loopt kun je niet verwachten dat iemand dat nu in 5 jaar kan aflossen. Dus ook hier geldt dan weer de 3,33% die per jaar moet worden afgelost, dat is meestal toch een bescheiden bedrag. Natuurlijk kan dit voor hypotheken die in de laatste 3 tot 8 jaar zijn afgesloten een probleem vormen, maar ik denk dat een lagere loonbelasting hier kan helpen. Ik ben ervan overtuigd dat de royale aftrek van hypotheekrente moet worden afgebouwd.
In het zeer gezochte voorbeeld van de aflossingvrije hypotheek met restant 10 jaar stijgen de lasten idd puur omdat er afgelost moet worden. Als iemand dat niet op kan brengen heeft diegene toch al een probleem want zoals gezegd verloopt over 10 jaar zijn aftrekbaarheid! Dan ben je echt wel een ongelofelijke sukkel als je nu niet al wat aflost.
Wat ik me afvraag is welk bedrag dadelijk geldend is. De oorspronkelijke waarde van mijn aflossingsvrije hypotheek, of de huidige waarde?
Jos heb jij daar inzicht in?
Verplicht aflossen kan niet. Sterker, het is contractbreuk en zal tot boetes leiden. Het zou dan ook alleen voor nieuwe hypotheken mogen gelden. Voor bestaande gevallen is dit een ordinaire belastingverhoging. Dit treft de zwakste huizenbezitters.