Beste Jos,
Mijn voorstel zal je niet enthousiast maken omdat er voor de adviseur geen brood meer te verdienen zou zijn. Maar ik ben er erg van overtuigd dat deze oplossing het beste is voor de woningmarkt en ruimschoots acceptabel voor de beide partners in gesprek.
1. Back to basics. Toen - ik dacht in 1898 - de HRA werd ingesteld gold er variabele rente en waren de hypotheken lineair. Back to basics betekent voor mij: terug naar variabele rente. Want voor het risico op renteschommelingen hebben we een veel beter alternatief. namelijk:
2. We kennen al hypotheken met een vaste aflossing (lineair), een vast bedrag aan rente- en aflossing (annuiteit) en een vast bedrag aan rente (spaarhypotheek). Maar als we gewoon een vast maandbedrag hanteren, ongeacht de rente dan wordt alleen de looptijd variabel. We bouwen zo een eigen rente-egalisatie in. Door dat vaste maandbedrag hoger in te zetten dan wat er strikt voor rente- en aflossing nodig is binnen de beoogde looptijd lossen we snelller af en bouwen we een buffer op tegen rentestijging. Tegelijk bouwen we de renteaftrek, toch al veel lager door de variabele rente, ook nog versneld af.
Stel dat we een maandlast bepalen op een 6% dertigjarge annuiteit en we berekenen slechts een variabele rente, dan neemt de hypotheek razendsnel af. Zo beperken we niet de renteaftrek zelf maar we beperken de rente. En dan is er ook geen enkel bezwaar meer om alle rente aftrekbaar te houden.
Er zijn wel wat aanpassingen nodig. De schuld moet ook weer kunnen oplopen als die variabele rente toch erg oploopt. En we zullen in die omstandigheden een langere looptijd dan 30 jaar voor lief moeten nemen. Maar dat zal bijna niet nodig zijn: in de afgelopen 50 jaar zijn er maar twee momentjes geweest dat vaste rente achteraf voordeliger was dan varabele rente. Met andere woorden: we betalen ons met zijn allen gek aan vaste rente voor een heel klein risico. En dat risico kunnen we op een veel eenvoudiger wijze afdekken, zoals dat in bijvoorbeeld Duitsland ook wel gebeurt.
Niet alleen het grote voordeel van veel minder rente betalen, maar ook veel meer vermogensvorming wat gunstig is voor de financiële positie van de consument. Alle voordelen van de HRA blijven overeind, de nadelen en de begrotingsdruk worden enorm verlicht, alle ongein die in de afgelopen decennia in de hypotheekproducten werd gestoken alleen om de rente-aftrek te maximaliseren (!) wordt helemaal weggesneden. Back-to-basics, met alleen een slimmere oplossing om je in te dekken tegen renteschommelingen.
Wel ok korte termijn een wezenlijke verlaging van de leencapaciteit en dus van de huizenprijzen. Dat kan gecompenseerd worden door andere omlijstende belastingen als eigenwoningforfait en overdrachtsbelasting te schrappen. Zo overzichtelijk, dat je dus geen hypotheekadviseur meer nodig hebt .......