Met verbazing heb ik gisteren het persbericht van de Hypotheker gelezen. In een debat met zes kamerleden (Helma Neppérus/VVD, Farshad Bashir/SP, Ed Groot/PvdA, Steven van Weyenberg/D66, Carola Schouten/ChristenUnie en Sander de Rouwe/CDA) kwam er onverwachts een andere uitleg over het verplicht aflossen zoals dat in het Lenteakkoord staat. Hieronder de letterlijke tekst uit het Lenteakkoord.
Vanaf 1 januari 2013 is voor nieuwe hypotheken de betaalde rente alleen aftrekbaar als het een lening betreft, die gedurende looptijd volledig en ten minste annuïtair wordt afgelost (opbrengst 3,4 miljard). De KEW blijft gehandhaafd voor bestaande gevallen. De hypotheekrenteaftrek blijft ongewijzigd voor bestaande gevallen.
Toelichting Lente akkoord
Nu is goed lezen soms moeilijk, maar ik ben van mening dat de Kamerleden hier behoorlijk in de fout gaan. Zij beweren namelijk dat de hypotheekrenteaftrek jaarlijks volgens een annuïtair schema wordt afgebouwd. De vorm van de hypotheek is niet van invloed.
Dit betekent dat vooraf wordt bepaald dat iedere nieuwe koper als het ware een annuïteitenhypotheek afsluit met een bepaald percentage waarvan de renteaftrek jaarlijks minder wordt. Ten eerste is het percentage niet bekend en ten tweede ontstaan er talloze administratieve problemen. Dat de Kamerleden hier enorm de fout in gaan bewijst onderstaande tekst die een toelichting is op het Lenteakkoord.
Nieuwe voorwaarde voor hypotheekrenteaftrek is dat het een lening betreft ter zake waarvan contractueel is vastgelegd dat gedurende de looptijd van 30 jaar ten minste annuïtair wordt afgelost. Belangrijk element in de nieuwe aflossingseisen is dat het aflossingsschema bij afsluiten van de lening al vast ligt en dat ook daadwerkelijk op de lening worden afgelost.
Nieuwe leningen waarbij wordt gespaard voor volledige aflossing van de eigenwoningschuld ineens na 30 jaar voldoen hieraan niet (te denken valt bijvoorbeeld aan banksparen of de kapitaalverzekering eigen woning). Ook een aflossingsvrije hypotheek waarop vrijwillig (zonder contractuele verplichting) wordt afgelost volgens een fictief annuïtair schema kwalificeert niet als aflossingshypotheek, ook als dat schema - indien het wel een verplichting kende - zou voldoen aan de eis van een annuïtaire aflossing.
Leningen die wel voldoen zijn uiteraard de annuïtaire aflossingshypotheek, de lineaire aflossingshypotheek en alle andere aflossingshypotheken waarbij contractueel vastligt dat de eigenwoningschuld gelijk of sneller dan volgens een annuïtair aflossingsschema volledig wordt afgelost in 30 jaar.
Anadere hypotheekvorm
Er van uitgaande dat dit werkelijkheid wordt, is het dus mogelijk gewoon een andere hypotheekvorm (bijvoorbeeld banksparen) af te sluiten. Het nadeel is wel dat de renteaftrek steeds minder wordt en de maandlasten dus stijgen. Wie een 100% banksparenhypotheek vergelijkt met een 100% annuïteitenhypotheek zal constateren dat de netto maandlasten gelijk blijven.
De waardeopbouw van het banksparen is gelijk met de aflossing van de annuïteitenhypotheek. Het hypotheekbedrag van het banksparen blijft gelijk, maar door de fictieve annuïteit wordt het box 1 (hypotheek waarover hypotheekrenteaftrek genoten kan worden) bedrag steeds kleiner, waardoor de netto maandlasten stijgen. Dit voorstel betekent gewoonweg een flinke beperking op de hypotheekrenteaftrek die haaks staat op veel standpunten van de politieke partijen.
Administratieve problemen
Een ander nadeel is de administratie. Stel iemand koopt een woning en neemt een hypotheek van 200.000 euro. Op deze hypotheek wordt fictief een annuïteitenhypotheek losgelaten met bijvoorbeeld een hypotheekrente van 5%. Op het eerste gezicht is er niets bijzonders aan de hand. Er ontstaat echter een probleem als deze alleenstaande gaat samenwonen en na een paar jaar gaat trouwen.
Indien na tien jaar wordt getrouwd, gaat de helft van de eigenwoningschuld naar de andere partner. Indien deze starter is op de huizenmarkt, gaat in werkelijkheid (voor de fiscus) voor deze persoon een nieuwe periode van 30 jaar renteaftrek gelden. U begrijpt wat er dan gaat gebeuren. De getrouwde starter kan dan een hogere eigenwoningschuld opgeven omdat het totale bedrag van de annuïteit in het eerste jaar beduidend “lager” is dan in het tiende jaar.
Ik kan niet anders concluderen dat deze zes kamerleden totaal niet op de hoogte zijn wat de gevolgen zijn voor toekomstige kopers. Indien dit “nieuwe voorstel” door alle politieke partijen wordt omarmt, wordt het één grote puinhoop in Nederland.
Jos Koets leert zijn collega's alles over de bijleenregeling. Via de link alle info waar adviseurs zich kunnen inschrijven.
Jos Koets heeft een nieuwe boek, Een Huis Kopen in Crisistijd. Winkelprijs is 17,50 euro. Bestel het boek bij IEX.
Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.
Jos:
"Nieuwe leningen waarbij wordt gespaard voor volledige aflossing van de eigenwoningschuld ineens na 30 jaar voldoen hieraan niet (te denken valt bijvoorbeeld aan banksparen of de kapitaalverzekering eigen woning)."
En jij vermeld een paar paragrafen verderop:
"Er van uitgaande dat dit werkelijkheid wordt, is het dus mogelijk gewoon een andere hypotheekvorm (bijvoorbeeld banksparen) af te sluiten"
Wat lees ik verkeerd in de nieuwe regels? Want volgens mij kan banksparen dus niet meer, immers je lost dan aan het eind in zijn geheel af en dat wil men niet meer.
In de column heb ik ook het volgende geschreven:
Nu is goed lezen soms moeilijk, maar ik ben van mening dat de Kamerleden hier behoorlijk in de fout gaan. Zij beweren namelijk dat de hypotheekrenteaftrek jaarlijks volgens een annuïtair schema wordt afgebouwd. De vorm van de hypotheek is niet van invloed.
Jos, wat gebeurt er als je partner na x jaar overlijdt voordat de 30 jaar om zijn? gaat dan de hele 30 jaar ook weer gelden voor de andere partner?
groet,
Cees
Jos,
Weet je nou nog niet dat 98% van de kamerleden financiële onbenullen zijn. Op enkeling na, heeft niemand echt verstand van de financiele huishouding van de overheid.
Groet,
PZ
Jos,
Waarom is het goed nieuws wanneer brood goedkoper wordt, of water, of electriciteit, of kleding, of telefoneren, of benzine, of autos? Maar slecht nieuws wanneer huizen goedkoper worden?
Het Lenteakkoord: Nieuwe voorwaarde voor hypotheekrenteaftrek is dat het een lening betreft ter zake waarvan contractueel is vastgelegd dat gedurende de looptijd van 30 jaar ten minste annuïtair wordt afgelost. Belangrijk element in de nieuwe aflossingseisen is dat het aflossingsschema bij afsluiten van de lening al vast ligt en dat ook daadwerkelijk op de lening worden afgelost. Het vetgedrukte geeft aan dat men vergeten was te vermelden welk bedrag afgelost moest worden. Overigens, de uitdrukking volledig worden afgelost kan ook betekenen dat het overdraagbaar is van een geldende situatie naar een daaropvolgende situatie; bij scheiding neemt men dan deze verplichting mee. Gewoon onduidelijk. Overigens, de opbrengsten van het Lenteakkoord waren al ingeboekt als bezuiniging nog voordat de inkt droog was.
Idd banksparen zonder aflossen kan niet meer. Ik zie het probleem niet zo. Gewoon aflossen in 30 jaar. Waarschijnlijk dus niet elk jaar 1% en in het 30e jaar de resterende 71%, maar binnen een bepaalde bandbreedte (bijv 1:10 zoals die nu reeds geldt.
Ook geloof ik niet dat bij een scheiding of zelfs overlijden er uitzonderingen gemaakt worden. Bij overlijden zal het deel van de overleden partner niet meer aftrekbaar zijn. Dat zal kunnen resulteren in een aflossing ineens, bijv. dmv een levensverzekering. Banken gaan daar ook rekening mee houden.
Technisch is het zelfs mogelijk om iedere burger 360 aftrekbare maanden te geven. Het deel van de schuld van iedere burger zal tevens bekend moeten zijn. Oftewel, van te voren is bekend voor welk deel je eigenaar bent/wordt van een woning en welke hypotheek daarop rust. Ook geen problemen meer bij echtscheidingen etc. Leuk voor de notarissen en voor de adviseurs onder ons.
Enfin, voor elk probleem is een oplossing en natuurlijk dient er nog wat geschuurd en geschaafd te worden. In grote lijnen lijkt me dit toch echt een vooruitgang.