De correlatie tussen de aandelenindex en de huizenprijs is niet vreemd, maar geenzins een oorzaklijke verband. Dus levert het geen wetmatigheid waarop je voorspellingen kunt doen.
Zoals Ed 78 en beregoed al aangeven zijn er andere mechanismen die voor een stijging en daling zorgen. De belangrijkste is de kapitaalmarktrente voet. De huizenprijstijging en de aandelenprijsstijging zijn beiden hierdoor veroorzaakt.
Bij de huizenmarkt zijn er nog een aantal aspecten die meetellen waardoor de huizenprijzen flink opgezwollen zijn. (Sinds 1995 ruim 60% en dus ver boven de inflatie.)
Dat is naast een dalende rente (in 1982 ruim 14% nu bijna nihil) de liberalisatie van de hypotheekmarkt, waardoor "nagenoeg iedereen" in de gelegenheid kwam een huis te kopen.(zeker in Amerika) We hebben immers aflossingvrije hypothecaire leningen gemaakt en daarnaast ver boven de executiewaarde gefinancierd. Dit gegeven heeft de vraagkant in de markt versterkt doordat hypothecaire leningen voor een grotere groep gezinnen bereikbaar werd.
Omdat leningen onder minder strenge eisen versterkt werden en goedkoop werden bliezen we de huizenprijzen sinds 1982 structreel op Omdat gezinnen niet kijken naar de koopprijs maar welk deel de kosten van de lening uitmaakt van hun inkomen, steeg de huizenprijs astronomisch. Veel vrouwen werken tegenwoordig naast de man om de hytpotheek te kunnen betalen, het gezinsinkomen is gestegen in de afgelopen jaren omdat steeds meer vrouwen op de arbeidsmarkt zijn verschenen met een part time baan. Sinds 1982 zijn we dus groot geworden met het besef dat huizenprijzen altijd blijven stijgen en dat dit "normaal" is. En je was stom als geen huis kocht, het kwam toch naar je toe nietwaar ?
Dat zijn de wetmatigheden die achter de huizenprijsstijging zaten.
Voor de toekomstige prijsvorming van de huizen zijn er een aantal factoren die nu in de maak zijn die een reële prijstijging (inflatie gecorrigeerd) verhinderen.
1. Banken mogen en kunnen niet langer hun credietverlening zonder voldoende zekerheisdsstellingen doen. Dat betekent in concreto een lagere hypothecaire lening in procenten van het aankoopbedrag. Dus kopers hebben meer eigen geld nodig. Hierdoor vermindert de omvang van de kopers groep omdat niet elke potentiele koper al voldoende eigen geld heeft.
2 Demografie, de kopergroep wordt kleiner omdat de opvolgende generaties toekomstige huizen bezitters uit minder mensen bestaat. Dat zien we nu al gebeuren in Zuid Limburg en andere krimpgebieden. En dat is dus een jaar of 25 vooruit al te voorspellen omdat we precies weten hoeveel kinderen er in Nederland wonen en waar ze gaan wonen. Het CBS doet uitstekend werk op dat gebied.
3. De rentevoet is nu abnormaal laag en de rente gaat stijgen.
Door alle reddingsacties om eerst de banken te helpen en nu zelfs de euro te redden, was het voor de ECB noodzakelijkde rente kunstmatig laag te maken. Het is normaal dat de rente 2 % boven het inflatie tempo van de target van 2% van de ECB ligt, dus 4% voor de staat om nu te lenen. Nu leent ze tegen 1% en minder. Dus de marktrente is nu al 3% te laag, hetzelfde geldt dus nu ook voor de hypothecaire leningen. Die zijn ook te goedkoop en het spaargeld brengt nauwlijk wat op. Datde rente te laag is blijkt wel uit de dekkingsproblemen van de pensioenfondsen die niet genoeg rendement kunnen maken om de pensioen aanspraken te kunen dekken.(Pensioenfondsen beleggen een groot deel van hun vermogen in rentegevende beleggingen)
Als de rente weer normaal wordt, worden leningen duurder en zijn er minder kopers, want alleen mensen met voldoende inkomen (en eigen vermogen) kunnen dan nog huizen kopen.
4. De huizen bezitters gaan dood,
De huidige huizenbezitters zijn afkomstig uit de geboortegolf en de echo daarvan en worden ouder en gaan dood. Het huizenaanbod hiervan stijgt de komende jaren, ook omdat als de kinderen de deur uit zijn ze een ander type woning zoeken, komen er veel eensgezinswoning vrij. Hopelijk zijn er dan voldoende erfgenamen die de woning zelf kunnen gebruiken, anders overspoelt de huizenmarkt met aanbod door versterving.
Er gebeuren dus drie dingen gelijktijdig, de omvang van de kopersmarkt slinkt sterk en de betaalbaarheid daalt en het aanbod aan koopwoningen neemt toe.
Het zal hieruit wel duidelijk zijn dat deze marktkrachten zo enorm zijn dat een voor inflatie gecorrigeerde prijsdaling niet uit kan blijven.
De inflatie is het spook dat nu wakker gemaakt wordt met als het geld dat door de ECB en andere centrale banken in de markt gepompt wordt en beleggers de stuipen op het lijf jaagt en de goudprijs opjaagt. Als dat inflatiespook werkelijkheid wordt, kan een huis best meer euro's kosten. Maar als het levenonderhoud een veelvoud duurder wordt is de winst wel verdampt. Laten we dan maar hopen dat de salarissen dan ook met de inflatie meestijgen en de koopkracht op peil blijft anders donderen de huizenprijzen helemaal in elkaar.
Erik S.
is pseudoniem voor een marketing analist die ook beleggingsanalist en bankier was.