In 2008 publiceerde ik een researchnotitie waarin een verband werd gelegd tussen de ontwikkeling van de AEX-index en de huizenprijzen. Op basis van de tot dat moment beschikbare cijfers (1985-2008) bleek er een opvallende verband te bestaan tussen de jaar op jaar procentuele verandering (yoy%) van beide prijsreeksen.
De absolute yoy%-getallen van beide reeksen verschilden uiteraard fors. Bij de AEX varieerde dit van -40% tot +60%, terwijl dit bij de huizenprijzen schommelde tussen 0% tot +20%. De stijgingen en dalingen van beide reeksen liepen synchroon. Als de yoy% van de AEX een stijging liet zien was dit bij de huizenprijzen ook veelal het geval. Idem dito bij de dalingen.
Op het moment van schrijven was al duidelijk dat de AEX-index een serie dalende yoy% op zou laten tekenen. De conclusie voor de huizenprijzen was dan ook snel getrokken, ook die zouden uiteindelijk niet alleen op YoY% basis maar ook reëel gaan dalen. Dit bleek een schot in de roos te zijn.
Meer aan de hand
Gelijk krijgen is altijd fijn, maar gebeurde dit ook op basis van de juiste aannames? Vanuit het oogpunt van het toenmalige onderzoek vroeg ik mij dan ook af of de relatie tussen de yoy% van beide reeksen nog steeds intact is. Als het verband de afgelopen jaren niet aanwezig bleek te zijn dan was het “gelijk hebben” niet veel meer dan puur geluk.
Als het verband echter nog steeds intact is, is er misschien meer aan de hand. Op basis van de identieke data (aangevuld van 2008 tot heden) en de identieke methodiek bleek dat het gesignaleerde verband de afgelopen jaren zelfs sterker was dan voorheen. De resultaten zijn zichtbaar in figuur 1.
Kwartaaldata huizenprijzen obv gegevens NVM
Voordat de YoY% wordt bepaald van de AEX wordt eerst de gemiddelde kwartaalstand van de AEX berekend. Dit omdat ook de gegevens van de NVM kwartaalgemiddelden zijn
De dunne zwarte lijn geeft de yoy% schommelingen weer van de AEX-index (linker y-as). De dikke zwarte lijn die van de huizenprijzen zoals deze op kwartaalbasis zijn vastgesteld door de NVM (rechter y-as). Het originele onderzoek liep tot her eerste kwartaal 2008, de rode lijn in de grafiek.
Tik om oren
Het verband tussen beide reeksen was duidelijk. Sinds 2008 is het verband echter overduidelijk. De belangrijkste conclusie uit 2008 was dat er blijkbaar een verband tussen de twee reeksen/markten bestond. Als een dergelijke bevinding met out of sample data wordt bevestigd geeft dit extra gewicht aan de eerdere conclusies.
Op basis van een visie op de AEX-index kan er dus ook een visie worden ontwikkeld op de huizenmarkt. In figuur 2 staat het geprognosticeerde verloop van de AEX-index afgebeeld gebaseerd op de cyclische methodiek van Hurst.
De belangrijkste conclusie hier is dat de markt in het vierde kwartaal nog een flinke tik om de oren krijgt. Dit zal voor de yoy% in dat kwartaal tot een forse daling lijden. Een daling van de huizenmarkt lijkt dan ook logisch. Daarna vertoond het beeld aanzienlijke beterschap.
Nog geen bodem
Naar verwachting resulteert dit in een fors hogere yoy% in het tweede kwartaal van 2013 voor de AEX-index. Dat lijk mij dan ook een mooi moment om ook een stijging voor de huizenmarkt te voorspellen. De huizenprijzen hebben de bodem nu nog niet bereikt. Maar het eerste kwartaal van 2013 lijkt mij een mooi moment om een huis tegen een schappelijk prijs te kopen.
De prognose voor de huizenmarkt is uiteraard afhankelijk van de accuratesse van de AEX-prognose. Dit kunnen we ook omdraaien door te stellen dat een visie op de huizenmarkt consequenties heeft voor een visie op de aandelenmarkt.
Het is maar wie de kip en wie het ei is. Een ding is wat mij betreft echter wel duidelijk. Een structurele bodem in de huizenmarkt zal alleen samengaan met een structurele bodem op de aandelenmarkt.
René van Mourik is eigenaar van VDVM Research & Investment Consultancy. Eén van de activiteiten is de website
hurstfiles.com.
De informatie in deze column behelst geen individueel beleggingsadvies maar slechts een algemene aanbeveling op basis van Technische/Cyclische Analyse waarop beleggers hun beleggingsbeslissingen mede kunnen baseren.
Analisten van VDVM Research & Investment Consultancy hebben tenzij nader vermeld geen posities in individuele aandelen waarover advies wordt gegeven; ze beleggen alleen in trackers en beleggingsfondsen.
Fout. De ene bubbel klapt terwijl de andere bubbel nog even blijft.
Valse hoop,volgend jaar wordt de broekriem flink aangetrokken voor het volk,dus wordt nog niet echt betaalbaar.
Markt zal de prijzen moeten laten zakken,om het betaalbaar temaken.
Volgend jaar -10%
Aandelenkoersen worden nu alleen maar opgepompt door goedkoop geld wat ergens naar toe moet wat uitsluitend in handen is van financiële partijen die toch niets te verliezen hebben want als de beurs om welke reden dan ook klapt zijn die ook allemaal gezien dus gratis gokken met ons gratis geld.
Het volk wat normaal zou mee profiteren van stijgende aandelenkoersen heeft helemaal geen aandelen en dat lijkt mij ook terecht op dit moment vlak voor dat het onvermijdelijke gaat gebeuren OF dat dit nog even wordt uitgesteld met de schuld verdubbelaar en het nog wat tijd koopt en dan later de AEX weer naar de 200 punten doet dalen samen met een nieuwe recessie en alles er op en er aan en niet 1 land meer over die ook maar een ander land zal kunnen en willen helpen.
Deze stijging draagt helemaal niets bij omdat steeds meer assets in handen komen van financiële partijen van de happy few die ook ongeveer al het geld hebben, daarom rolt het geld ook niet meer, daarom haperd de economie ook compleet en komen steeds meer mensen waarvan je het eerder nooit zou verwachten vanwege de 2 auto's voor de deur, de 2 kinderen met merk kleding en de skibox op het dak ook in de problemen.
Wie kan er straks nog de belasting betalen nadat deze nog verder verhoogd is omdat de staatsschuld met het prutswerk in europa nog maar eens met vele tientallen miljarden oploopt.
Steeds minder mensen die steeds meer moeten betalen.
Gelukkig lijkt het einde van deze ellende in zicht met een Trojka in Griekenland wat onmogelijk tot een andere conclusie kan komen dan dat Griekenland niet kan en niet wil en dus maar beter zijn problemen wel kan oplossen met een eigen munt dan dat wij ze nog verder kapot maken met nog meer krankzinnige maatregelen die daar toch niemand accepteerd.
Einde griekenland is einde aan het denken dat een land er niet uit kan, mogelijk dat andere landen daar dan conclusies uit trekken en wel iets meer gaan doen wat er beloofd is en niet ook de beloftes niet of nauwelijks nakomen of alleen maar die paar beloftes nakomen die makkelijk waren en weinig tot geen effect hebben.
Volledig annuitair aflossen per 2013 zal wel enige nadelige impact hebben. Volgens mij wordt huizenkopend nederland pas wakker wanneer ze in januari bij de hypotheekadviseur binnen lopen.
Lol, een huizenmarktbodem begin 2013, daar waar instellingen als ABN AMRO -8% voor 2013 verwachten? En met wat er aan komt per 1 januari 2013? Wedje leggen? Ik wil de gehele 'stijging' van de gemiddelde koopsom over 2013 (volgens Kadaster) graag overmaken, als een eventuele daling (wat is de kans nou) naar mij wordt overgemaakt... ;)
Nou dan is dus ook de crisis opgelost in 2013 !!!
er is helemaal geen geld in de markt, dus hoe kan dat nou.
De prognose voor de huizenmarkt is uiteraard afhankelijk van de accuratesse van de AEX-prognose.
Fout, deze is afhankelijk van de politiek. Tenzij je de accuratesse natuurlijk heeeeeeeeeeeeeeeel ruim wilt nemen, naar gelang het uitkomt. Maar er zijn zo te zien al 6 mensen voor mij geweest die het ook niet met deze stelling eens zijn.
Een giga bodem in de AEX geloof ik nog wel voor 2013 (is weinig meer voor nodig dan een goed getimed "BOE"), tegelijk met diepe min voor de huizenmarkt. Maar de huizen zullen dan nog verder doordalen. Prijzen kunnen niet crashen, deels omdat huizenkopers zo mogelijk dommer zijn dan beleggers. "Opa én papa boerden goed met een huis op hypotheek, dus ik ben niet bang voor die investering!".
Is weleens gebeurd dat huizenprijzen halveerden van het ene jaar op het andere, en erna weer vrolijk gingen klimmen?
De relatie tussen de trends is knap gevonden, maar het zetten van bodems is toch iets anders, zeker bij grote ingreep door politiek tegelijk met (oprechte) plotse schijterigheid van banken na decennia van standaard maximale hypotheken op basis van 2 inkomens.
M.i. is de huizenmarkt voornamelijk vraag en aanbod gestuurd; los van AEX, en nagenoeg los van politiek.
Op dit moment hebben we in ons land nog steeds last van het te grote aanbod, als gevolg van de veel te talrijke nieuwbouwactiviteiten van de afgelopen 10 á 20 jaar. Er is zelfs sprake van leegstand (20.000).
Gezien de afname van de bevolkingsgroei, zullen een aantal projectontwikkelaars, aannemers, makelaars moeten wijken.
Dan kan het alsnog vele jaren duren alvorens een gestage stijging ingezet wordt. We hebben dan nog steeds te maken met een uitslingereffect, waarbij telkens periodes van teveel vraag en teveel aanbod elkaar afwisselen. Komt er weer vraag, dan beginnen we weer teveel tegelijk te bouwen, daarna weer een tijd de andere kant uit et cetera. Uiteindelijk kan stabilisatie optreden, mits vraag en aanbod niet meer uit z'n verband worden gerukt.
Ik hoop dat meneer Van Mourik het sneeuwklokje is dat als eerste bode van een nieuwe lente op de huizenmarkt kan fungeren. Waar we in deze tijd behoefte aan hebben is positief nieuws, in plaats van al dat gegriep. Het gaat ook om de psychologie. Als men hoort dat het dieptepunt nakende is dan bereidt men zich voor om te gaan kopen. En zien kopen doet kopen! Dus heer Van Mourik als u nog meer signalen van een kentering heeft, kom er gerust mee door. De crisis is immers mensenwerk maar ook kuddegedrag. Move 'm up and ride 'm in!
We hebben geen behoefte aan positieve onwaarheden, ah ook wel "nieuws" genoemd.
Het is niet alleen psychologie maar wel degelijk een reeel probleem. Maar sommigen denken inderdaad te leven in een virtueel sprookje.... Even wat getalletjes aanpassen en poef, weg problemen.
Ik mis hier toch data van voor 1982. De periode daarvoor werd er nl. minder makkelijk hypotheek verleend op basis van aandelen en werd huizenbezit niet gehyped. Lijkt mij dus een tijdelijk fenomeen. Hoewel er wel een relatie bestaat tussen algemene positieve trends in de maatschappij en beurskoersen ,evenals huizenprijzen(reageren meestal met een vertraging).
Een ander fenomeen is het gedrag van banken. Na de crisis vd jaren 30 werkte conservatief gedrag van banken nog tot in de jaren 60 door. Dit kan nu weer gebeuren als gevolg van de huidige depressie . Overigens voert men op staatsnivo nu wederom een stupide door klassiek liberaal denken gevoed crisisbeleid dat net als in de jaren 30 (tot ca 1937)niet werkte. De huidige crisis kan dus makkelijk ook zo'n 20 jaar duren tot 2023 net als eind 19de eeuw. Je zult toch eerst de banken moeten saneren en daarna Keynesiaanse forse stimulering vd werkgelegenheid, maar dat zie ik voorlopig niet gebeuren. De heersend politieke elite is hier psychologisch en filosofisch niet toe in staat.
Ik vrees dat huizenprijzen nog lang in een lange dalende trend blijven.
Het is nieteens alleen vraag en aanbod. De huizen die men nu zou willen verkopen, zijn nieteens potentiele kopers voor. Wie wil er nu 2 huizen in NL, voor zichzelf? Gemiddelde mensen die gewoon 1 huis willen, kunnen met nieuwe hypotheekregels geen gemiddeld huis (meer) betalen. Men kán de broekriem aantrekken en dan maar met een gezin in een studiootje gaan zitten, maar lang houdt de markt dat niet vol, aanbod goedkope huizen zal snel opdrogen. De prijzen zullen omlaag moeten, of de salarissen 30-40% omhoog. Of hypotheekplannen teruggedraaid. Raad maar welke het wordt. Ik ga me de komende jaren lekker orienteren op leuke pandjes, en wacht tot de prijzen me bevallen. Vanaf 50% onder de top, dan wordt het interessant. Maar als het in andere landen nog veel dieper duikt, is dat ook misschien wat.
Kijk eens wat de huizenprijzen in Zweden en Engeland hebben gedaan na afschaf Hypotheekrente. De huizen prijzen dstonden na 5 jaar weer op hetzelfde niveau als voorheen!!!
De bodem van de huizenmarkt komt er niet voor 2033 ! Onroerend goed is een HOCG en de prijs ervan daalt STEEDS tijdens een (hyper) inflatoire depressie.
Beste Renee,
De HURST suckerrally komt toch niet uit. Het is een echte rally.
Groet en Respect
Bull trap is net begonnen durd nog ff gaat flink lager.