Fraai 71 pagina’s (!) tellend research rapport vandaag van ABN Amro over de nabije toekomst van de Nederlandse huizenmarkt én de gevolgen daarvan voor Nederlandse financials, bouwerbedrijven en een paar retailers. Om met de deur in huis te vallen:ja, de huizenprijzen dalen de komende jaren veel verder, maar het wordt geen “collapse” volgens ABN Amro:
We believe that policy changes, decreasing affordability and a worsening economic climate will push house prices further south. Our economists forecast another 14% drop in house prices in the coming two years (6% in 2012 and 8% in 2013). This will partly be driven by the higher mortgage servicing costs post policy changes and partly because of a worsening economic climate.
Heet gaat veel en veel te ver om in een kort webstukje dit uitgebreide rapport recht te doen, maar deze grafiekjes wil IEX u niet onthouden:
Geen “nosedive”
Die verwachte 14%-daling is natuurlijk een flinke aderlating – zeker voor huiseigenaren die nu al onder water staan - maar volgens ABN Amro is voor het brede publiek paniek niet nodig, omdat de Nederlandse huizenmarkt op een paar stevige heipalen steunt. Zelf zegt de bank: We do not expect a sudden nosedive in the Dutch housing market:
- Dutch households have substantial assets (over 500% of GDP) to balance the high mortgage debt (108% of GDP). The Netherlands has Europe’s highest tax advantage on mortgages and hence heavily incentivises homeowners not to pay down mortgage debt.
- Foreclosure rates are very low and because of low unemployment and generous initial social benefits, will remain low going forward.
- Weakness in the housing market is almost fully demand driven. Supply is not the issue, virtually no stock of uninhabited houses exists in the Netherlands (houses to households close to 1.0x). 4) Low interest rates and a large proportion of government guaranteed mortgages help to brighten the picture.
Retailers
Dan de impact van die huizendaling op Nederlandse aandelen, die nauw betrokken zijn bij of sterk afhankelijk zijn van de huizenmarkt. ABN Amro stelt dat vooral retailers hier last van hebben/krijgen:
Impact of housing market weakness will mostly be felt in consumer spending. More of the disposable income is directed towards higher mortgage servicing costs. Increased savings to make up for the incurred wealth loss. We estimate this will result in a 7% drop in discretionary consumer spending in the coming 5 years and hence negative impact on Dutch listed retail companies (Beter Bed, MacIntosh, Accell) and Food services (Sligro).
Financials
Uiteraard gaat de huizenprijsdaling ook niet onopgemerkt aan de Nederlandse financials voorbij:
We believe that the expected decline of Dutch house prices is unlikely to affect the mortgage book and funding of ING, Aegon, Delta Lloyd, SNS Reaal en Van Lanschot materially. Default rates will remain manageable and RMBS bondholders will not be faced with losses. We anticipate loan losses of ~15bps per annum for 2012 - 2013 compared to historic peak levels of ~30bps.
Bouwers
Dan de bouwbedrijven, die na – bij wijze van – zeven magere jaren… nog een paar jaar op een houtje moeten bijten:
Additionally, the weakness in consumer spending will negatively impact the quality of SME and corporate loan books of banks. Construction companies (BAM, Heijmans, Ballast Nedam) will face at least another two years before volumes in residential construction pick-up. As a result, Property development margins will remain subdued and there is the risk of additional landbank write downs.
Buy, hold & sell
Wat zijn de adviezen die ABN Amro voor al deze aandelen hanteert in het rapport? Hierbij vallen vooral de verkoopadviezen voor retailers op: