Het jaar is net een maandje oud, maar dagelijks zijn er wel berichten in de media over het H-woord. Alle instanties doen wel hun woordje en stellen iets voor wat goed is voor… hun eigen instantie. De huiseigenaar is de persoon die dagelijks zijn hypotheeklasten moet betalen. Ik heb daarom drie scenario’s naast elkaar gezet en deze verder uitgewerkt naar bruto en netto maandlasten.
Scenario 1: DNB/de heer Knot die voorstander is van de lineaire aflossing.
Scenario 2: Rabobank die voorstander is van de annuïteiten-aflossing
Scenario 3: De bankspaarhypotheek die het meest wordt gekozen door huiseigenaren
Berekeningen
In mijn eerste berekeningen ga ik nog uit van de regels die op het ogenblik gelden. Het is nu nog mogelijk om 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij te nemen. Het overige moet worden afgelost. Het uitgangspunt is het volgende:
hypotheek en WOZ-waarde 200.000 euro
verplichte aflossing 110.000 euro
aflossingsvrije hypotheek 90.000 euro
hypotheekrente 5%
dekking bij overlijden 110.000 euro (eventueel dalend)
fiscaal voordeel 42%
Maandlasten Knot bij de lineaire hypotheek
| Jaren |
Hypotheekbedrag
|
Bruto rente per jaar
|
Bruto maandlast
|
Netto maandlast
|
|
1
|
€196.333
|
€9.901
|
€1.146
|
€841
|
|
15
|
€145.000
|
€7.334
|
€932
|
€717
|
|
30
|
€90.000
|
€4.584
|
€703
|
€584
|
In bovenstaande berekening is er een lineaire dekking bij overlijden meeverzekerd.
Maandlasten Rabobank bij de annuïteitenhypotheek
| Jaren |
Renteschuld aflossingsvrije en annuïteitenhyp.
|
Bruto rente per jaar
|
Bruto maandlast
|
Netto maandlast
|
|
1
|
€198.377
|
€9.956
|
€983
|
€676
|
|
15
|
€164.672
|
€8.309
|
€983
|
€733
|
|
30
|
€90.000
|
€4.659
|
€983
|
€860
|
In bovenstaande berekening is er een annuitaire dekking bij overlijden meeverzekerd.
Bankspaarhypotheek
| Jaren |
Bankspaarhypotheek |
Bruto rente per maand |
Premies spaar/ risico 110.000 |
Bruto last per maand |
Netto last per maand |
Waarde polis |
| 1 |
€200.000 |
€10.000 |
€1.824 |
€985 |
€677 |
€1.623 |
| 10 |
€200.000 |
€10.000 |
€1.824 |
€985 |
€677 |
€20.527 |
| 20 |
€200.000 |
€10.000 |
€1.824 |
€985 |
€677 |
€54.337 |
| 30 |
€200.000 |
€10.000 |
€1.824 |
€985 |
€677 |
€110.000 |
Grootste aflossing
Bij de lineaire hypotheek is de aflossing het grootst. Na 15 jaar is de helft 55.000 euro afgelost van de 110.000 euro. Bij de annuïteiten- en bankspaarhypotheek is dit bedrag pas na 20 jaar afgelost. De netto maandlasten van de lineaire hypotheek zijn vooral in de eerste jaren hoog in vergelijking met de bankspaarhypotheek. Vooral starters zullen deze hoge lasten niet “leuk vinden”. Bij de annuïteiten hypotheek is duidelijk te zien dat de maandlasten stijgen.
Ik heb ook nog een berekening gemaakt waar de gehele hypotheek van 200.000 euro (verplicht) wordt afgelost. Het volgende is dan van toepassing, waarbij de dekking bij overlijden volledig is afgedekt. De netto maandlasten zijn dan als volgt.
Netto maandlasten, hypotheek 200.000 euro (wordt volledig afgelost)
| Jaren |
Lineaire hypotheek |
Annuïteitenhypotheek |
Bankspaarhypotheek |
| 1 |
€1.102 |
€810 |
€795 |
| 10 |
€954 |
€857 |
€795 |
| 20 |
€793 |
€961 |
€795 |
| 30 |
€591 |
€1.132 |
€795 |
Wet Koets
Bovenstaande bedragen zeggen voldoende. Als de lineaire- of annuïteiten hypotheek verplicht wordt ingevoerd, zal dit grote gevolgen hebben voor veel mensen. Het lijkt mij in ieder geval niet verstandig om dit nu in te voeren. Tot slot nog de vermelding dat Wet Koets die ik in 2005 voorstelde eindelijk eens goed wordt bekeken in Den Haag. Het CDA die eerst interesse had, zag er later vanaf. Vanuit deze hoek wordt nu het voorstel weer op tafel gelegd.
De WOZ-waarde wordt dan gelijkgesteld aan de hoogte van de eigenwoningschuld. Het percentage wordt verhoogd van 0,6% naar 1,2% (verhoging is een voorstel van de CDA). Het voorstel stimuleert een zo laag mogelijke eigenwoningschuld en zorgt ervoor dat tweede hypotheken voor verbouwingen minder aantrekkelijk worden. Ik ben benieuwd als deze verandering wordt doorgevoerd, hoe zij deze gaan noemen.
Het nieuwe boek van Jos Koets is uit!Een huis kopen, voorkom een drama! Klik hier om dit boek te bestellen
|
Jos Koets - Hoe koop ik een huis? Klik hier om Hoe koop ik een huis? te bestellen
|
Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Jos, misschien moet je er ook bij vermelden wat de totale netto maandlast is geweest in alle scenario's. Verschil loopt op totr wel zo'n 50.000 netto over 30 jaar.
Hiermee is aangetoond dat de heren Knot (DNB) en Gerritse (AFM) totaal geen weet hebben waar ze over praten. Netto besteedbaar inkomen gezinnen gaat fors achteruit in ALLE gevallen en er wordt NIETS extra opgebouwd / afgelost...
De Rabo predikt voor eigen parochie, die willen de solvabiliteit opkrikken ten koste van de woningbezitters.
welke bedragen moeten er bij een lineaire hypo worden afgelost?
Dat zijn toch ook aanzienlijke bedragen.
Ook dát moet op de één of andere manier op tafel worden gelegd.
Met andere woorden: verhogen de maand-/jaarlast.
Of zie ik iets over het hoofd?
Dongen
kort en krachtig- niets aflossen- bij langdurige ww naar bijstand plus je woning.
aower bij overlijden jongere echtgenoot[te]naar bijstand plus woning.
hoge rente betaling en eigen woning in bijstand, extra ondersteuning.
in deze tijden is niets onmogelijk,honderden moeten in deze tijden hun huis verkopen of zgn opeten.
ja zelfs na aflossing krediethypotheek[gemeente]kunnen ze voor de tweede keer hun huis opvreten.
Bovenstaande bedragen zeggen voldoende. Als de lineaire- of annuïteiten hypotheek verplicht wordt ingevoerd, zal dit grote gevolgen hebben voor veel mensen.
Netto maandlast bij annuiteiten hypotheek is hetzelfde als bij spaarhypotheek. Dat maandlasten later hoger worden wordt ruimschoots gecompenseerd door stijging loon (1% per jaar stijging is lager dan inflatie en normale loonstijging).
Tsja, lasten per maand met volledige aflossing zijn hoger dan die met volledig aflossingsvrij. Maar tegen de tijd dat je met pensioen gaat heb je geen (hypotheek)lasten meer. Da's een van veiligste en goedkoopste pensioenvoorzieningen die er te krijgen zijn.
Voor wie werken de banken? Vroeger voor hun klanten ....Nu voor 'geen risico' en hoge bonus.
Blijft een hypotheek het goedkoopst zonder aflossing als we de inflatie meerekenen maar dat durft niemand meer te zeggen. Huis 'opeten' is heel verstandig voor senioren.
Waar blijven de fin.adviseurs die klantgericht denken?
ik wil wel aflossen maar.... trouwens wat heet voordeel als je 30 jr lang rente betaalt of langer. als ik 50.000 euro bijdrage staat kreeg over 30 jr is dat bedrag verdisconteert in de prijs van de woningen, heb ik begrepen en daaraan verdient de gemeente weer. dus wat is dan het voordeel? beetje doorrekenen en er is geen voordeel, lijkt het wel.
sinds wanneer is een huis een pensioenvoorziening? dat werd jaren geleden geroepen door een KOK, je weet wel die kwartjes-leugenaar, je ziet wat er van terecht is gekomen. ik zie mijn stenen echt niet als pensioen maar als een dak.
Ben bezig met een column over adviseurs die "slechte" adviezen hebben gegeven. Ik bedoel hiermee die de regels waaraan zij moeten voldoen niet volgen en de klanten als het ware "uit melken". Zijn er lezers die in de afgelopen tijd / jaren slechte ervaringen hebben gehad met adviseurs dan hoor ik het graag (jjkoets@chello.nl). Het gaat mij dus om de werkwijze van de adviseurs (bijv. afspraken niet nagekomen, bepaalde situaties niet in kaart gebracht etc..., geen voorwaarden vooraf ontvangen.
Gr. Jos Koets
Weet nog de tijd dat de gemiddelde huizenprijs 30% steeg, de CDA deze belachelijke gekte verdedigde omdat het zo goed was voor al diegenen die hun eigen huis straks als pensioentje wilden gebruiken.
De voorstellen die Jos Koets hier schrijft zouden geen enkel probleem zijn wanneer men in het dagelijkse leven zou verdienen naarmate men het nodig heeft.
Gezinnen met studerende kinderen hebben de hoogste lasten terwijl iets ouderen het hoogste inkomen hebben en geen kosten meer. Daar ligt het knelpunt.
henks
***************************************
Klanten Rabo lossen ineens meer af
***************************************
` De Rabobank krijgt per week honderden
miljoenen euro's extra binnen aan
aflossing van hypotheekschulden.Topman
Bruggink zegt in NRC Handelsblad dat de
klanten dat doen vanwege de discussie
over de hypotheekrenteaftrek.
"De maatschappij is veel verder dan Den
Haag meent te moeten geloven",zegt de
topman."Nederland is toe aan beperking
van de hypotheekrenteaftrek.
De Nederlandsche Bank en de AFM willen
dat er iets aan de aftrek verandert.Ook
vanuit Europa werd zorg geuit over de
omvang van de hypotheekschuld in ons
land.De VVD en de PVV houden vast aan
de aftrek,CDA denkt na over aanpassing.
***************************************
Natuurlijk Bruggink...honderden miljoenen per week....geloof je het zelf?
Je zet je geld gewoon liever op een andere manier weg/ hebt het het nodig voor je solvabiliteit en zo probeer je dit verder in gang te zetten.