Analyse: Winkelvastgoedfonds Duitsland 5
Dit winkelvastgoedfonds belegt in twee winkelcentra met totaal dertien winkels voor dagelijkse voorzieningen in West-Duitsland.
Met het Winkelvastgoedfonds Duitsland 5 NV introduceert Holland Immo Group wederom een vastgoedfonds dat belegt in een Duitse winkelportefeuille. Zoals de eerder geïntroduceerde Duitse winkelvastgoedfondsen gaat het om een defensieve belegging met een prima rendement.
De belangrijkste aandachtspunten:
| Pluspunten |
Minpunten |
| + goed rendement |
- beperkte mogelijkheid voor inkoop van certificaten |
| + goede huurders, langlopende huurcontracten en binnenstedelijke locaties |
- verkoopmoment bij (mogelijk) kortlopende huurcontracten |
| + gunstige kosten- en fondsstructuur |
|
Aanbieder en structuur
Holland Immo Group is sinds 2001 actief met het aanbieden van besloten vastgoedfondsen. In totaal zijn er 21 fondsen geplaatst met een totaal fondsvolume van 685 miljoen euro.
Het Winkelvastgoedfonds Duitsland 5 N.V. is een closed-end fonds in de vorm van een naamloze vennootschap met Fbi-status. In tegenstelling tot een obligatielening kunnen beleggers daardoor meedelen in de verkoopwinst van het vastgoed. Zij worden alleen in Nederland fiscaal belast.
De aandelen in het fonds worden gehouden door een Stichting Administratiekantoor, die certificaten aan de beleggers zal uitgeven. Door het closed-end karakter zijn er slechts beperkte mogelijkheden om certificaten in te kopen. Tussentijdse verkoop is in de praktijk dus lastig.
Fondsvermogen
De totale fondsinvestering bedraagt 19,3 miljoen euro. Daarvan wordt 8,25 miljoen euro ingebracht door de beleggers, verdeeld over 1650 certificaten van 5000 euro. Er moeten minstens twee certificaten afgenomen worden.
Daarnaast wordt het vastgoed in de onderliggende structuur voor circa 57% gefinancierd met een tienjarige hypothecaire lening van circa 11 miljoen euro met een rentevaste periode van vijf jaar tegen 3,8%. Daarmee heeft het fonds gekozen voor een veilige financiering, met een normale leverage en middellangerentevastperiode.
Rendement
De verwachte looptijd van het fonds is zeven tot tien jaar. De rendementsprognose gaat uit van verkoop na tien jaar. Naar verwachting zal het totaalrendement dan uitkomen op gemiddeld 8,8% per jaar, bestaande uit:
- een direct uitkeerbaar rendement van 7,3%
- een indirect rendement uit verkoop van 1,5%
Het indirecte rendement bestaat uit het 80%-aandeel waartoe het fonds in het verkoopresultaat is gerechtigd. De resterende 20% komt ten goede aan Holland Immo Group.
Het direct rendement komt voort uit de exploitatie (verhuur) van de vastgoedportefeuille en wordt in de vorm van kwartaaldividenden uitgekeerd. De uitgangspunten van de rendementsprognose zijn mijns inziens realistisch.
Voor een goed verkoopresultaat na zeven tot tien jaar is het wel van belang dat de belangrijkste huurcontracten worden verlengd. Er worden drie verschillende verkoopscenario’s getoond.
Vastgoed
De vastgoedportefeuille bestaat uit twee binnenstedelijke winkelcentra met in totaal dertien winkels voor dagelijkse voorzieningen, zowel supermarkten en discounters als andere grote (non-food) speciaalzaakketens en een geldautomaat.
Het gaat om nieuwe winkelcentra gelegen in Berlijn en Bruchhausen-Vilsen (West-Duitsland). Grote landelijke winkelketens als REWE, KiK en Rossmann genereren ruim 97% van de huurinkomsten. Het betreft bewezen winkellocaties aangezien een groot deel van de huurders reeds gevestigd was op de locaties.
De gemiddelde resterende looptijd van alle huurcontracten bedraagt ruim dertien jaar. Slechts een klein deel van de huurcontracten heeft een looptijd korter dan tien jaar.
Het vastgoed is aangekocht tegen 17,7 miljoen euro vrij op naam met een brutoaanvangsrendement van 7,5%. Daarmee ligt de koopprijs licht onder de door DTZ Zadelhoff getaxeerde waarde.
Conclusie
Dit nieuwste fonds van Holland Immo Group combineert naar mijn mening een laag risicoprofiel met een aantrekkelijk rendement. Door de relatief lange huurcontracten met solide huurders, de uitstekende locaties en de jonge leeftijd herbergt de vastgoedportefeuille immers weinig risico.
Daar komt bij dat winkelvastgoed voor de dagelijkse boodschappen relatief ongevoelig is voor het economische klimaat.
Afgezien van het renterisico kan het totaalrendement negatief worden beïnvloed door een tegenvallende verkoopopbrengst. Voor een geslaagde verkoop is verlenging van de bestaande huurcontracten noodzakelijk, maar door de goede ligging van de winkelcentra verwacht ik hier geen problemen.