Adviseurtje spelen II

In mijn column Adviseurtje spelen van 2 oktober 2009 mocht u als lezer op de stoel gaan zitten van de adviseur. U kon uw mening geven over zes casussen of u de hypotheek zou afsluiten of niet. In deze column vier casussen diewat “ingewikkelder” zijn.

Casus 1 (IB-aangifte)
Uw klant heeft een hypotheek van 160.000 euro die hij graag wilt oversluiten naar een hypotheek met NHG. De oversluitkosten bedragen 5000 euro waardoor de nieuwe hypotheek 165.000 euro moet worden. Het oversluiten van de hypotheek is mogelijk omdat de waarde van de woning hoger is dan 160.000 euro en er een klein bedrag aan verbouwen wordt meegefinancierd. Er wordt dus netjes aan de voorwaarden van NHG voldaan. Bij navraag over het inkomen bedraagt deze bruto per jaar 36.200 euro. Bij een toetsrente van 5% (10 jaar vast) is de maximale hypotheek 165.213 euro. Helaas blijkt uit de IB-aangifte dat van het hypotheekbedrag van 160.000 euro er een bedrag van 30.000 euro box 3 schuld is. Door deze daadwerkelijk te toetsen als box 3 wordt de maximale hypotheek nog 153.000 euro. Wat doet u.

1. U sluit de hypotheek met NHG niet af.
2. U sluit de hypotheek met NHG wel af door een geldgever te kiezen die niet naar de IB-aangifte vraagt.
3. U adviseert de klant te wachten in de hoop dat de rente daalt naar 4,45% (bij deze rente is de maximale hypotheek inclusief 30.000 euro box 3, 165.472 euro).

Casus 2 (verkeerde IB)
Zie casus 1 alleen nu wordt netjes in de IB-aangifte vermeld dat het gehele hypotheekbedrag van 160.000 euro in box 1 valt. U weet echter dat dit niet het geval is. U heeft namelijk de hypotheek in het verleden geregeld waarbij u een box 3 schuld van 30.000 euro in de hypotheek heeft meegenomen. Uw klant heeft echter dit bedrag niet opgegeven als box 3 aan de fiscus.

1. U sluit de hypotheek met NHG niet af.
2. U sluit de hypotheek met NHG wel af (en levert als bewijs netjes een kopie van de IB-aangifte aan).
3. U adviseert de klant te wachten in de hoop dat de rente daalt naar 4,45% (bij deze rente is de maximale hypotheek incl. 30.000 euro box 3, 165.472 euro)

Casus 3 (gedeeltelijk aflossen)
Uw klant heeft een hypotheek zonder NHG van 270.000 euro. De waarde van de woning is 300.000 euro. Het is mogelijk de hypotheek over te sluiten naar een hypotheek met NHG als de klant voor het oversluiten 5000 euro inlost op zijn hypotheek. Het hypotheekbedrag wordt dan 265.000 euro. Bij oversluiting is de klant dan wel verplicht de oversluitkosten zelf te betalen. De maximale hypotheek met NHG bij oversluiting mag niet meer bedragen dan 265.000 euro. Uw klant heeft echter geen eigen middelen maar “kan” wel wat regelen met een familielid.

1. U sluit de hypotheek met NHG niet af.
2. U sluit de hypotheek met NHG wel af.
3. U adviseert de klant de hypotheek over te sluiten naar een hypotheek zonder NHG (nadeel is een flink hogere rente en dus ook hogere maandlasten).

Casus 4 (een bank)
Uw klant is zelfstandige en heeft zijn droomhuis gevonden. Helaas is een hypotheek met NHG niet mogelijk omdat uw klant slechts twee jaar en twee maanden zelfstandige is. Voor een hypotheek van NHG is de vereiste dat een zelfstandige minimaal drie kalanderjaren jaarrapporten moet overleggen. U adviseert hem dan ook een hypotheek zonder NHG te nemen of nog een klein jaartje te wachten zodat er drie jaarrapporten overlegd kunnen worden. Twee weken later krijgt u een telefoontje van uw klant. Deze deelt u mede dat een bank die rechtstreeks met uw klant aan tafel heeft gezeten een hypotheek met NHG gaat regelen.

1. U feliciteert uw klant met de hypotheek.
2. U geeft uw mening dat deze werkwijze niet klopt en vertelt uw klant wat de gevolgen kunnen zijn.
3. U bent zo boos dat u de naam van de bank en adviseur wilt weten om deze door te kunnen geven aan de AFM.

Bovenstaande voorbeelden komen gelukkig niet dagelijks voor. Ik ben weer zeer benieuwd naar uw reacties/antwoorden en daarbij natuurlijk de motivering van uw keuze.