Zoals bekend is de waarde van de koopwoningen gedaald. Nu het kabinet de overdrachtsbelasting voor bestaande woningen voor een jaar heeft verlaagd naar 2%, kan het zo zijn dat de de prijzen van de woningen niet meer dalen of zelfs gaan stijgen.
Het tegendeel is waar, vooral omdat per 1 augustus de nieuwe gedragscode is ingegaan. U heeft in eerdere columns van mij kunnen lezen dat kopers minder hypotheek kunnen krijgen waardoor vooral de starters eigen geld moeten meenemen. Bovendien is de kans groot dat per 1 januari 2012 de NHG-grens weer naar 265.000 euro gaat (is nu 350.000 euro).
Het is dus niet verwonderlijk als de komende tijd de woningen nog in prijs dalen. Bovendien is het heel goed mogelijk dat bepaalde woningen in bepaalde gemeentes of wijken in prijs blijven stijgen. Bij een verdere daling is het mogelijk dat veel mensen een “te hoge” hypotheek krijgen in vergelijking met de waarde van hun woning.
Vergelijkend onderzoek
Nu nemen veel kopers die een hypotheek afsluiten niet de moeite om de kleine lettertjes van hun hypotheek eens goed door te lezen. Het is dan ook logisch dat zij niet weten wat hun geldgever eventueel kan doen bij waardedaling van hun koopwoning. Via Moneyview, die veel hypotheekproducten op voorwaarden vergelijkt, heb ik de geldgevers vergeleken op de volgende vraag.
Komt er na waardedaling van de woning weer een topopslag op de rente (hypotheken zonder NHG)? De volgende geldgevers hebben hier 'ja' op geantwoord.
- BOS
- FBTO (via Vereniging Eigen Huis)
- Friesland Bank
- Hypotrust
- Nationale Nederlanden
- Rabobank
- Reaal (Verantwoord Wonen)
Al met al een aardig lijstje, waarbij natuurlijk de Rabobank (30% van de hypotheekmarkt) heeft de meest opvallende is. Het nadeel van de Rabobank is dat hun hypotheekrentes en voorwaarden niet op hun website staan. Het is daarom moeilijker om hun te controleren op de kleine lettertjes.
In de voorwaarden geldlening 2010 kon ik zelf niets terug vinden over deze toeslag. Wel staat er het volgende over hertaxatie bij artikel 30.
"30 Executiewaarde en verplichte aflossing
a Als de bank daartoe aanleiding ziet, kan zij de executiewaarde van het registergoed (laten) vaststellen. De executiewaarde is de verwachte opbrengst van het registergoed bij executoriale verkoop. De bank mag het registergoed voor uw rekening laten taxeren wanneer zij op grond van dit artikel de executiewaarde vaststelt.
b Als naar het oordeel van de bank de executiewaarde van een registergoed daartoe aanleiding geeft, kan zij u verplichten door haar vast te stellen bedragen op de geldlening af te lossen. Als de geldlening op basis van dit artikel (al dan niet gedeeltelijk) moet worden terugbetaald, dan wordt die terugbetaling aangemerkt als een vervroegde aflossing waarvoor een vergoeding verschuldigd kan zijn."
Hertaxatie
Rabobank heeft dus het recht als een woning flink in waarde is gedaald, direct een aflossing te eisen. Hierbij kunnen zij ook nog een boete in rekening brengen als de verplichte aflossing hoger is dan de boetevrije aflossing per jaar. Het percentage bij boetevrij aflossen is afhankelijk van de rente keuze en bedraagt 10% of 20% van het hypotheekbedrag.
Toevallig had ik nog de voorwaarden geldlening 2005 van de Rabobank liggen. In deze voorwaarden staat dat de Rabobank pas om de vijf jaar een hertaxatie kan doen. De Rabobank heeft dus hun voorwaarden aangepast betreffende hertaxatie. Nu deze hertaxatie ieder moment kan plaatsvinden is het interessant om te weten of een klant hier ook gebruik van kan maken.
In de voorwaarden staat hier niets over. Wel vermeld de Rabobank hier iets over op hun website..
"Wanneer kan de renteopslag komen te vervallen?
Als u kunt aantonen dat uw woning voldoende in waarde is gestegen, kunt u op ieder moment een verzoek bij ons indienen om uw renteopslag te laten vervallen. Dus ook tijdens de rentevastperiode. In sommige situaties hebben wij genoeg aan uw nieuwe WOZ-beschikking. In de overige gevallen vragen wij u om een taxatierapport. Uw renteopslag kan soms ook vervallen als uw hypotheekschuld lager is geworden. U kunt dan eveneens een verzoek bij ons indienen om de opslag te laten vervallen.
"
Het bovenstaande is niet helemaal duidelijk. Het is mogelijk dat de renteopslag vervalt, maar er wordt niet vermeld wanneer. Is dit per direct of bijvoorbeeld over vijf jaar? Natuurlijk zijn (bijna) alle geldgevers heel onduidelijk als het over hun voorwaarden gaat.
Bovendien komt het regelmatig voor dat voorwaarden worden gewijzigd. In ieder geval is het belangrijk voordat u een hypotheekofferte tekent de voorwaarden doorleest. Al komt het nog steeds voor dat de voorwaarden pas achteraf worden uitgereikt aan de klant.
Het nieuwe boek van Jos Koets is uit!Een huis kopen, voorkom een drama! Klik hier om dit boek te bestellen
|
Jos Koets - Hoe koop ik een huis? Klik hier om Hoe koop ik een huis? te bestellen
|
Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
In Coevorden heeft de Rabobank van een dergelijke voorwaarde gebruik gemaakt om een halstarrige boer van zijn grond te krijgen. Ipv de juiste prijs te betalen voor de realisatie van het bedrijventerrein, volgde er een hertaxatie, aflossingsverplichting en executie.
Een lokaal betrokken bank heeft voordelen, maar dus ook een paar flinke nadelen als je toevallig aan de verkeerde kant van de streep zit.
Waarom niet het volgende om de woningmarkt te stimuleren?!
-verleng de hypotheekduur en de belastingaftrek naar 40 jaar, immers : bij 40 jaar zullen de maandelijkse kosten lager zijn en de max. te lenen hypotheeksom hoger. Evt. uitsluitend voor bep. hypotheekvormen (annuiteit) waardoor de maandelijkse kosten in de beginperiode lager zullen zijn en vooral de minder verdienende jongeren een huis kunnen kopen op een woningmarkt waar bijna geen of onbetaalbare huurwoningen aangeboden worden.
@frank2you
Omdat deze oplossing veel geld kost bijvoorbeeld?
de bos
Bij de Rabobank moet je ver vandaan blijven. Zoveel is mij ondertussen wel duidelijk geworden.
Volgens mij is hier maar 1 goede oplossing voor. Je schuld verlagen door zoveel mogelijk (maandelijks) af te lossen.
Ik neem aan dat de Rabobank echt wel bereid is om na aantonen van een hoger waarde die rente naar benden bij te stellen. Ik zou meer letten op banken die dit gewoon niet doen en dat ook aangeven.
Dus, als men op tarief een het 3 tal banken heeft gevonden met de 'goedkoopste' aanbieding, kijk dan naar dit soort voorwaarden. En optie tot hertaxatie met de gevolgen die dat kan hebben, is slechts 1 voorbeeld. Wat te denken van het 'niet meewerken aan overdracht van een bankspaartegoed' ? Dat is pas een leuke als je zo'n 18 jaar onderweg bent. Als ik mij niet vergis doet de Rabobank dat ook niet.
De rabobank heeft mij na een (aanzienelijk) waarde toevoegende verbouwing uit eigen middelen een rente korting van 0,5% op mijn hypotheek rente gegeven. Het gebeurt dus wel degelijk.
Bewijst dat de banken WITTE BORDEN CRIMINELEN zijn
Ook ik had afgelopen jaar nog aan een recente WOZ waarde voldoende om per direct de opslag van mijn Rabo hypotheek af te halen. Geen enkel probleem. Lijkt me niet meer dan redelijk dat de bank ook andersom kan redenen bij een waardedaling (immers het risico voor de bank neemt toe), maar zie dat in de praktijk maar weinig gebeuren. In extreme gevallen kan dat inderdaad leiden tot extra aflossingen. De vergoedingsrente is dan wel een vervelende, maar dan praten we over waardedalingen van minstens 20% binnen 1 jaar. Nog niet echt aan de hand in dit land volgens mij. Een waardedaling van >20% over meer dan 1 jaar is niet relevant, immers dan heeft de bank zich in eerdere jaren coulant opgesteld (of zitten slapen).
Wellicht ten overvloede: als je in 2005 een hypotheek bij de Rabo sloot gelden ook in 2011 voor deze hypotheek nog steeds de algemene voorwaarden van 2005.
Jos, storm in een glas water volgens mij.
als je de huizenmarkt wil stimuleren: rente max 2% wettelijk
Het is dus niet verwonderlijk als de komende tijd de woningen nog in prijs dalen. Bovendien is het heel goed mogelijk dat bepaalde woningen in bepaalde gemeentes of wijken in prijs blijven stijgen. Dat laatste klopt wel als ik om me heen kijk.
De leen- en hypotheekrente moet omlaag. Te gek voor woorden dat wij met afstand de hoogste rente van Europa betalen.
Het bankenkartel moet snoeihard aangepakt worden.
Hoi Jos,
Ik heb mijn hypotheek bij de Rabobank afgesloten in 2007. In de voorwaarde staat het volgende.
"De Rabobank heeft het recht om elke vijf jaar voor uw rekening de woning te laten taxeren. Indien de waarde van de woning daartoe aanleiding geeft, kan de bank verlangen dat u door de bank vastgestelde bedragen gaat aflossen op de geldlening".
Volgens mij kunnen ze nooit eisen dat je het verschil in één keer aflost, er staat bedragen/aflossen. Maar met welke termijnen ze werken weet ik niet.
MvG,
Ruben