Beleggers zijn de laatste tijd bang voor een economische terugval. En dus vluchten ze in veilige sectoren zoals onroerend goed. Onroerendgoedaandelen waren dit jaar een uitstekende belegging.
Als u dan toch vlucht, dan wilt u natuurlijk de beste kwaliteit en dus komt u uit bij Unibail-Rodamco. Niets op tegen natuurlijk, maar als iedereen dat doet wordt het meestal wel erg duur. En dat gaat zeker op voor Unibail.
Dat Rodamco laat ik er maar van af, want veel Nederlands is er niet meer aan. Ja, ze hebben nog een bescheiden stuk van de portefeuille in Nederland, maar daar is dan ook alles mee gezegd. Verder is het een op-en-top Frans bedrijf.
Te duur
Ik hou niet zo veel van aandelen waar iedereen achterna loopt. Die zijn vaak veel te duur. Voordat ik verder ga, geef ik u eerst een waarschuwing. Want ik praat natuurlijk naar mijn eigen positie. Ik heb geen aandelen Unibail in portefeuille. En het is toch goed voor 5% van de AEX.
Dat is een pijnlijke ervaring, maar ik zie geen reden om mijn positie te wijzigen. Immers het aandeel is in de tussentijd alleen maar duurder geworden. Maar pijn doet het wel. Gelukkig heb ik als compensatie Corio, maar ook dit aandeel begint aan de prijzige kant te raken.
Unibail-AEX
Als ik Unibail bekijk als een gewoon bedrijf, dan zie ik een koers-winstverhouding van 17,4. Dat is flink aan de prijs. Corio staat 14,8 maal de verwachte winst.
In de volgende grafiek ziet u hoe Unibail het heeft gedaan ten opzichte van de AEX (rode lijn) en hoe de winst het ten opzichte van het AEX-gemiddelde heeft gedaan.
U ziet dat de koersontwikkeling een flink stuk op de winsten vooruit is gelopen.
Dividendrendement
Een andere manier om naar de waardering te kijken is door middel van het dividendrendement. Dat klinkt met 5,2% prachtig hoog. Maar op de hele beurs krijgt u veel dividend (even afgezien van de financials).
En in vergelijking met de het dividendrendement op de MSCI, is het op dit moment een procent of 30 hoger dan van de rest van de beurs. Gemiddeld doet onroerend goed een dividendpremie van een procent of 60.
Alleen in de bubbel van 2007 (en eventjes in 2003) ging de premie naar 0%. Leuke premie dus, maar historisch aan de lage kant.
Rente en belasting
De rente is ook een belangrijke factor. Stijgende rente is niet goed voor onroerendgoedaandelen. Niet dat Unibail er operationeel zoveel last van heeft. Zij hebben hun rente vastgezet. Niet ieder onroerendgoed fonds heeft dat gedaan.
Zo is de schuld bij Wereldhave nog grotendeels variabel gefinancierd. Maar over het algemeen dalen de onderliggende waarden en zult u op een gegeven moment zien dat de intrinsieke waarde van alle onroerendgoedfondsen daalt.
Een tweede factor is dat in tijden van crisis de overheden de neiging hebben om extra belasting te heffen. Vooral bij bedrijven die toch niet weg kunnen lopen. Onroerendgoedbedrijven zijn daar bij uitstek een mooi voorbeeld van.
Nee, per saldo zou ik van Unibail afblijven. Mocht u toch wat in onroerend goed willen, dan denk ik dat Corio een betere keuze is. Iets mindere kwaliteit, maar een stuk goedkoper en als beleggers de Duitse troefkaart gaan waarderen, zit daar beslist meer in het vat.
Corné van Zeijl is senior portfolio manager bij SNS Asset Management, waar hij verantwoordelijk is voor het SNS Nederlands Aandelenfonds. Van Zeijl schrijft zijn columns op persoonlijke titel. Professioneel houdt hij posities aan in de meeste grote Nederlandse beursfondsen. Een overzicht van de over- en onderwegingen vindt u hier. De informatie in zijn columns is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen.
Eigenlijk is de koers op de beurs in verhouding tot de intrinsieke waarde een nog betere indicatie of het aandeel duur of goedkoop is.
Op 31-12-2010 bedroeg de intrinsieke waarde (Triple Net Asset Value)
€ 124.60. Met een huidige koers van € 153.40 en met in het achterhoofd dat het dividend van € 8 recent uit de koers verdween is de overwaardering momenteel 23%. Duur dus, maar in het verleden zijn er wel over-en onderwaarderingen geweest van 40%.
Enig idee wie die koper is in Unibail?
Zag wel een 5% belang in Vastned Retail van een Japanse trust.
@crux: 124,60 min 8 dividend = 118,60.
koers vandaag 155,60. koers doet dik 31% premie.
hmm, 124,60 min 8 = 116,60. dik 33% premie.