Heilige huisjes

Het disfunctioneren van de Nederlandse woningmarkt is nog steeds voer voor discussie. Maar helaas blijven de noodzakelijke pijnlijke hervormingen vooralsnog uit. Het wordt tijd dat zowel links als rechts haar heilige huisjes omschopt.

De Nederlandse economie heeft de opgaande lijn weer te pakken, de werkloosheid is in vergelijking met onze buren laag en het vertrouwen van de consument is in geen jaren zo hoog geweest. Daarnaast loopt de hypotheekrenteaftrek onder de huidige regering geen gevaar.

Toch staat de Nederlandse huizenmarkt er bedroevend slecht voor. In het traditioneel zwakke eerste kwartaal verkochten de NVM-makelaars ruim 14% minder woningen dan in het vierde kwartaal van vorig jaar. Hoewel huiseigenaren nauwelijks bereid zijn om hun vraagprijs te verlagen, kan de gemiddelde prijs van een koopwoning volgens de brancheorganisatie dit jaar met nog eens 5% dalen. Gerekend vanaf de piek in 2008 zou de prijsdaling daarmee uitkomen op circa 15%: een flinke correctie.

Falend woonbeleid
Natuurlijk is de slechte markt ook toe te schrijven aan de terughoudende opstelling van banken en de hogere hypotheekrente. Daardoor kan er immers minder geleend worden. Maar het lijkt er meer op dat het falende overheidsbeleid de markt nu daadwerkelijk begint op te breken.

Het Nederlandse woonbeleid is al vaak genoeg in kaart gebracht en bekritiseerd. En niet door de minste organisaties, namelijk onder meer door de OESO en het IMF. Ook ons eigen Centraal Planbureau (CPB) kwam in 2008 met een vernietigend rapport, waarin naar voren kwam dat de regulering en subsidiëring van de Nederlandse huurwoningmarkt de huren met gemiddeld bijna 50% verlagen. Daarmee is elk jaar een bedrag gemoeid van 14,5 miljard euro, evenveel als de kosten van de hypotheekrenteaftrek.

Echter, volgens de economen van het Centraal Planbureau komt daarvan slechts 6,75 miljard euro terecht bij de huurders waarvoor de regelingen bedoeld zijn: namelijk huishoudens met lage inkomens. Meer dan de helft van de steun komt dus in handen van huurders met midden of hoge inkomens.

De gevolgen zijn bekend: goedkope huurwoningen worden massaal bezet door mensen met een goed inkomen (het zogeheten scheefwonen) en mensen met een laag inkomen en starters komen jarenlang op een wachtlijst terecht. "Mede hierdoor overtreffen de maatschappelijke kosten van de regulering en de subsidiëring van de huurwoningmarkt, de maatschappelijke baten met ongeveer duizend euro per huurwoning per jaar", aldus het CPB.

Maatregelen
Drie jaar verder is helaas nog weinig veranderd, al is vooral het scheefwonen de politiek een doorn in het oog. Dit probleem staat dan ook hoog op de politieke agenda. Zo is er een wet in voorbereiding die het mogelijk maakt om de huren van een sociale huurwoning bovenop de inflatie met maximaal 5% per jaar te laten stijgen voor bruto huishoudinkomens van boven de 43 duizend euro.

Tekenend voor de besluiteloosheid van de politiek is het feit dat de maatregel al weer met een jaar is uitgesteld. Maar los daarvan is het de vraag of dit wel de oplossing is voor de structurele problemen die het resultaat zijn van intensieve overheidsbemoeienis sinds de invoering van de Woningwet in 1901.

Integrale visie
Een integrale visie heeft mijns inziens de voorkeur. Daarbij zullen zowel de subsidies in de huurwoningenmarkt als de fiscale ondersteuning van eigenaren van koophuizen aangepakt moeten worden. Een geleidelijke afschaf van de huurregulering, huurtoeslag alsmede de hypotheekrenteaftrek ligt dan het meest voor de hand. Maar Kim Tjoa, auteur van het boek Persoonlijke bewustwording en Vrije Markt, 26 inzichten voor een nieuwe manier van leven, gaat nog een stap verder en pleit voor een volledig vrije woningmarkt.

"De meest effectieve manier om weer evenwicht in de woningmarkt te krijgen is door alle wetten en regels, belastingen en subsidies, die op het gebied van volkshuisvesting en ruimtelijke ordening bestaan, af te schaffen", zo stelt de jurist en verdediger van het vrije marktmechanisme.

Tjoa: "Het resetten van systemen geschiedt door terug te keren naar de basis. We kunnen vaststellen dat huurprijswetgeving tot minder aanbod van huurwoningen leidt. Hier kan de vergelijking worden gemaakt met minimumloonwetgeving, die tot werkloosheid leidt. Het is een economisch fenomeen dat iedere prijsmaatregel schaarste tot gevolg heeft."

Daarnaast heeft de huurprijswetgeving volgens hem een negatieve invloed op de gemiddelde kwaliteit van huurwoningen. Omdat de huurprijzen zijn gemaximeerd is het immers vaak niet aantrekkelijk om duurdere huurwoningen te bouwen of te renoveren.

Overdrachtsbelasting
Als het aan Tjoa ligt mag ook direct het mes worden gezet in de onroerendezaakbelasting, het eigenwoningforfait, de hypotheekrenteaftrek, huurtoeslagen en de Nationale Hypotheekgarantie. "We weten dat subsidies contraproductief werken. Het maakt mensen lui en onverantwoordelijk en zij bevorderen de inefficiëntie van markten. Bovendien zal de afschaffing van al deze heffingen een positief effect op de prijs van woningen hebben. De daarop rustende vaste lasten nemen immers af."

Maar ook de overdrachtsbelasting kan volgens Tjoa beter de geschiedenisboeken in. Deze verhuisboete zoals hij haar noemt, staat namelijk een grotere arbeidsmobiliteit in de weg. En daarmee slaat hij natuurlijk de spijker op de kop. Mensen zullen veel sneller geneigd zijn om te verhuizen voor een – nieuwe – baan als deze belasting wordt afgeschaft. Dit zal ook de druk op het wegennet en het milieu verminderen.

Grondbeleid
Ook de OESO bracht onlangs het advies uit om de overdrachtsbelasting af te schaffen, in combinatie met een verhoging van de ozb-belasting en beperking van de hypotheekrenteaftrek. Verder bekritiseert de organisatie het restrictieve ruimtelijke ordeningsbeleid in Nederland, dat schaarste aan woningen in de hand werkt. Door meer bouwlocaties in het Groene Hart toe te staan zou de druk verlicht kunnen worden. Wel staat de OESO daarbij een goede balans voor tussen meer woningen en ruimte voor natuur en recreatie.

Ik vind overigens dat het grondprijsbeleid van de gemeenten ook wel eens kritisch onder de loep mag worden genomen. Gemeenten hebben veel geld verdiend aan ontwikkelingsprojecten door tegen lage prijzen agrarische grond op te kopen, deze bouwrijp te maken en vervolgens tegen marktprijzen door te verkopen.

Gaten in de gemeentelijke begroting werden op die manier makkelijk gedicht, maar de huizenkoper betaalt de rekening. Nog steeds is het grondbedrijf voor veel gemeenten een belangrijke inkomstenbron, waardoor zij niet staan te springen om de prijzen te verlagen. Door de explosieve stijging van de grondkosten in de afgelopen decennia maakten deze in 2009 eenderde uit van de verkoopprijs van nieuwbouwwoningen.

Conclusie
De woningmarkt zit op slot en om deze weer in beweging te krijgen zal het hele woningmarktstelsel herzien moeten worden. Voor het in een klap doorvoeren van radicale hervormingen, zoals door Tjoa wordt bepleit, zal hier geen politiek draagvlak zijn. Dit zou voor veel huishoudens immers te pijnlijke financiële consequenties met zich meebrengen. Echter, een eenzijdige focus op het scheefwonen of de houdbaarheid van de hypotheekrenteaftrek is ook niet gewenst. Beide markten kunnen niet los van elkaar worden gezien.

Daarom is naar mijn mening een geïntegreerde aanpak noodzakelijk, waarbij een geleidelijke afbouw van alle reguleringen en subsidies het meest voor de hand ligt. Uit ervaringen met een langzame afbouw van de renteaftrek in het Verenigd Koninkrijk en Denemarken blijkt dat de woningmarkt dit heel goed kan absorberen.

Alle paniekzaaierij vanuit zowel linkse als rechtse hoek over de financiële gevolgen die een hervorming van het stelsel met zich mee zal brengen, is helemaal niet nodig. Uiteindelijk heeft iedereen baat bij een gezonde woningmarkt. "Als alle verstoringen van overheidswege zijn weggenomen, dan krijgt de individuele burger zijn vrijheid terug om te handelen op basis van zijn persoonlijke voorkeuren en wensen", zo stelt Tjoa terecht.