Ik hoorde kortgeleden een concurrent opscheppen, dat hij nooit in onroerend goed zat en die keuze een flinke outperformance opleverde. Dat klopt als je vanaf eind oktober rekent. Over heel 2010 hebben Unibail en Wereldhave het beter gedaan dan de index. Alleen Corio is achtergebleven. Helemaal mooi had je het gedaan, als je tijdens de eerste eurocrisis in mei had gekocht en dus eind oktober weer had verkocht. Unibail is in die periode met 30% gestegen.
Voorkeur bij Corio
Mijn voorkeur ligt bij Corio. Of dat terecht is, zal wellicht donderdag 17 februari bij de publicatie van de cijfers blijken. Ik denk dat het bedrijf op het juiste tijdstip in de Duitse markt is gestapt. Net nu de Duitse consument economisch ontwaakt.
Unibail is bij iedereen favoriet en toegegeven: het vastgoedbedrijf probeert zoveel mogelijk toegevoegde waarde aan een winkelcentrum te geven. Door in de top van de markt te zitten, krijgen ze ook tophuurders, die weer voor veel extra bezoekers zorgen, waardoor ze ook weer tophuren kunnen vragen.
Succes Apple Store
Zo zorgt de Apple Store in hun centrum in Barcelona voor 6 miljoen extra bezoekers. Ondanks het feit dat de Spaanse consument in zak en as zit, loopt winkelcentrum La Maquinista bijzonder goed. De omzet van de retailers in de Spaanse Unibail-centra is met een kleine procent gestegen, waar de markt een kleine procent is gedaald. Toch maar eens gaan kijken onder het mom van research plegen. Gelijk maar mijn vrouw meenemen, die heeft immers echt kijk op winkels.
Spanje is het tweede land voor Unibail. Wat Frankrijk betreft maak ik met toch wat zorgen. De huren zijn in de afgelopen jaren flink meer gestegen dan de inflatie. Maar deze zorgen wist Unibail redelijk weg te nemen. De huur per euro omzet is bij Unibail max 13%. Pas bij 16% zit een soort limiet. Overigens zullen mijn collega’s die bepalen of een bedrijf wel milieubewust genoeg is, al bij de aanblik van de presentatie het bedrijf terzijde schuiven. Een dik pak met diepzwarte slides en witte letters, waar een halve toner per presentatie doorheen is gegaan.
Naast Apple liet Unibail ook de Hollister-vestigingen als toonbeeld van een publiekstrekker zien. Daar schijnen bijzonder aantrekkelijke jongemannen de grote verlokking te vormen. Vooruit dan, daar heb ik geen kijk op. U zult deze zaken trouwens niet in Nederland vinden. Ook daarvoor moet u naar Barcelona.
Eurocommercial star performer
Overigens niet Unibail maar Eurocommercial is in de afgelopen periode de star performer geweest. Dat komt gedeeltelijk door de opname in de brede Euro Stoxx index. Als de indexmannen er achteraan lopen gaat de koers omhoog. Een kwestie van vraag en aanbod. Daardoor is het aandeel mij wat te duur geworden. Verder is het fonds van zeer goede kwaliteit.
Wereldhave is het goedkoopste aandeel. Veel beleggers zien de grote portefeuilleverdeling geografisch en in sectoren niet zo zitten. Wereldhave is altijd goedkoper dan de concurrentie. Bij een flink economisch herstel kan de upswing groter zijn.
Winkelcentrum Koningshoek
Ik ben het afgelopen weekend op onderzoek geweest naar winkelcentrum Koningshoek in Maassluis. Dat heeft Wereldhave net van Unibail overgenomen. Het oordeel van mijn dochter Lola was duidelijk; "Het lijkt wel Afghanistan". Er moet daar nog flink geworden geïnvesteerd.
Let u bij Wereldhave ook even op de Amerikaanse en de Britse exposure. Het lagere pond en de dollar hebben een negatieve invloed. Ook Wereldhave is conservatief gefinancierd, alleen wel variabel. Ik maak me daar altijd wat zorgen over. Als de korte rente stijgt, tikt dat flink door in de winst-en-verliesrekening.
Invloed van rente
Unibail ging er juist prat op dat het de rente voor de komende vijf jaar heeft vastgezet. Een slimmere strategie, vind ik. De stijgende rente heeft sowieso een negatieve invloed op de koersontwikkeling van deze sector. Hoe hoger de rente des te slechter deze branche het doet.
Dat heeft te maken met het feit dat deze sector een beetje tussen aandelen en obligaties in hangt. Dat geldt ook voor het risicoprofiel. Als de aandelenmarkt het goed blijft doen, zal deze sector waarschijnlijk achterblijven. En vice versa. Zoals we tijdens de kredietcrisis van 2008 hebben gezien.
Bijzondere sector
Al met al een bijzondere sector. Als u een verder sterk herstel in de beurs en de economie verwacht, zijn er echter betere branches. U krijgt overigens wel een mooi dividendrendement. Bij Unibail, ECP en Corio ontvangt u 5,5%. Bij Wereldhave is dat nog een stuk hoger: 6,6%.
Corné van Zeijl is senior portfolio manager bij SNS Asset Management, waar hij verantwoordelijk is voor het SNS Nederlands Aandelenfonds. Van Zeijl schrijft zijn columns op persoonlijke titel. Professioneel houdt hij posities aan in de meeste grote Nederlandse beursfondsen. Een overzicht van de over- en onderwegingen vindt u hier. De informatie in zijn columns is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen.
Ik heb onroerendgoed vnl voor het dividend. Corio presteert goed, alleen ze zijn al jaren niet scheutig met dividend. Het groeit nauwelijks. Iemand die dergelijke aandelen vanwege het dividend koopt, kijkt daar naar.
ECP groeit veel beter wat dat betreft. De sector van ECP is anders dan van Corio. ECP heeft zg hypermarkten. Het gaat daar heel goed mee.
Trouw verhogen zij het dividend. Er werken daar mensen trouwens in de top die grote aantallen ECP in bezit hebben, wat de aandeelhouder graag ziet.
Ook heb je de keuze om voor stockdividend te kiezen wat met name buitenlandse investeerders zal bevallen.
corio is je favoriet en vervolgens meld je niets over corio??
Corné, in elke beleggersportefeuille hoort een bepaald percentage OG voor risicospreiding. Dat begrijp ik, maar ik heb er nog nooit een cent in durven te steken.
Op mij komt de hele markt over als schimmig, ondoorzichtig, in zekere mate frauduleus en met marketmakers die nodig naar de kapper moeten samen met hun te blonde vrouwen in hun, altijd dichte cabriolets.
Overtuig me eens dat ik het helemaal verkeerd zie.
Een roadsterrijder.
Beste Corne, Het onroerend goed van Unibail is ultimo 2010 tov. 2009 met maar liefst in waarde 15% gestegen.
Naast winkelcentra heeft Unibail ook kantoren en congrescentra in portefeuille.
Hoe kunnen die stenen samen in 1 jaar 15% meer waard worden?
Graag antwoord.
De onroerendgoedbezittingen worden ieder jaar getaxeerd. De vraag naar commercieel OR is toegenomen on 2010.
bezettingsgraad is niet gestegen.
hebben ze gouden kranen in de toiletten geplaatst?
Bezettingsgraad hoeft niet te stijgen om tot waardestijging te komen. Door vraag vanuit beleggingsmarkt naar (langjarig) verhuurd vastgoed op goede locaties, en het relatief schaarse aanbod daarvan, vindt in het zogenaamde 'prime' segment een positieve waardeontwikkeling plaats.
Beste IEX lezers ,
bedankt voor de commentaren.
Ze hebben de huren een beetje kunnen verhogen en de rente is gedaald. Deze twee factoren zorgen voor een waarde stijging. ook neemt Unibail redelijk wat onroerend goed in eigen ontwikkeling. Dan steek je de waarde toename die anders een porject ontwikkeling in zijn zakt steekt in je eigen zak.
Qua Corio zult u vanavond de resultaten zien.
En inderdaad niet beursgenoteerd onroerend goed (en sommige genoteerde fondsen ook) hebben een hoog gehalte met ... personenn. Vult u maar zelf de woorden in. Kijk dus altijd goed aan wie je je geld vertrouwd.
met vriendelijke groet
Corne van Zeijl
Corio is van plan om zijn aandeelhouder 2,69 euro dividend uit te keren. Dit is iets meer dan de 2,65 euro die de aandeelhouders over 2009 kregen uitgekeerd. Het vastgoedbedrijf voorziet voor 2011 een verdere groei van het direct resultaat.
Het is duidelijk dat bij Corio nu al sinds jaren de aandeelhouder niet ten volle mag mee profiteren van de betere resultaten. Telkens wordt het dividend met muizenstapjes verhoogd.
Beste heer van Zeijl,
Op beursbox.nl staat de volgend tekst over u :
Ik heb even gekeken naar één van Nederlands bekendste fondsbeheerders. Corné van Zeijl is bij beleggers een heel bekende naam. Hij is een SNS medewerker en beheerder van het SNS Nederlands Aandelenfonds. Dit fonds wordt 'actief' beheerd door Corné.
De vraag is, wat is zijn meerwaarde... en wat houdt 'actief beheren' bij SNS in? Het blijkt dat hij in zijn vijf grootste posities nog geen procent afwijkt van de AEX index. Met al zijn expertise is hij dus simpelweg vooral een AEX volger.
Het is dan ook niet zo vreemd waarom bij al meer dan 10 jaar zo vol van Royal Dutch is. Dat is immers veruit de grootste onderneming in de index. Het feit dat dit fonds het jaren lang op de beurs slecht deed, was nooit reden voor Corné om het fonds te laten vallen. Hij was steevast ieder jaar vast op het fonds. Het is wel duidelijk waarom.
Welke expertise brengt hij nu mee? Immers, een kind van 12 kan de index volgen...
Nu, Corné zijn meerwaarde zit hem niet in zijn beleggingskeuzes. Hij is inderdaad een indexvolger en dat kan iedereen.
Zijn meerwaarde zit hem in het volgende:
Hij kan op radio en TV en voor een grote zaal een mooi verhaal over beleggen vertellen en hij schrijft heel aardige columns. Hij is daarbij een opvallende verschijning. Anders gezegd, hij valt op. Marketing technisch doet hij het dus gewoon goed.
Dát is de grootste meerwaarde van Corné.
Mensen vertrouwen hem blijkbaar. De meerwaarde voor zijn werkgever, niet de meerwaarde voor u als belegger!
Zijn expertise wordt niet bewezen of gedragen door een goed beleggingsresultaat, maar hoe kan je ook beter dan de index presteren als je de index vrijwel één op één volgt en je daarbij nog jaarlijks een flink bedrag aan kosten uit je fonds trekt. Dat gaat simpelweg niet.
Dat het fonds in vijf jaar tijd in totaal 0% rendement behaalde, dat is zo gek niet. Voor Corné geen enkel probleem, hij krijgt zijn vaste loon toch wel.
Zou Corné zelf beleggen? Zou hij in zijn eigen fonds beleggen? In dat geval valt hij om zijn rendement niet te benijden. Gelukkig maakt voor zijn eigen financiële plaatje zijn vaste loon veel goed. Hij is een beleggingsexpert, alleen hij is als veel leraren en professors. Veel theoretische kennis, maar om welke reden dan ook, het niet in de praktijk durven brengen.
Wat vindt dit stukje tekst?
Vreemd dat bij de beoordeling van de beursgenoteerde vastgoedfondsen een van de beste en degelijkste ontbreekt, namelijk Nieuwe Steen, dit geeft tevens het hoogste dividendrendement (op de huidige koers bijna 8%, dus veel beter dan een spaarrekening of obligatie), dat elk kwartaal wordt uitgekeerd, en het heeft een lagere koers-winstverhouding dan wereldhave, corio en unibail, dus de waardering is
zeker niet te hoog, terwijl het risico matig is dankzij de ca. 50% beleggingen in retail. Het staat nu op 15,30 euro, in 2006 en 2007 stond het nog boven de 23, dus het heeft nog een gigantische potentie van 50% koersstijging.
Juist die mindere waardering van NSI biedt veel meer kansen dan Unibail etc., daarnaast is het dividend veel hoger (dat dividend is nu stabiel, of dat nog hoger wordt hangt natuurlijk ook van de resultaten af, maar dat geldt ook voor de overige OGfondsen). NSI heeft door de jaren heen bewezen een stabiele en deskundige marktpartij te zijn, die conservatief gefinancierd wordt, het risico is daarom beperkt. NSI heeft geen erg hoog percentage kantoorpanden, ca. 50% is belegd in retail, waardoor het risico gespreid is, overigens is de marge op kantoorpanden groter.
Vastned Offices was wel aantrekkelijk omdat die zeer laag gewaardeerd worden, maar aan de andere kant is de kantorenmarkt nu veel risicovoller.
Zelf denk ik dat veel beursgenoteerde OG-aandelen, waaronder met name NSI, nu zeer interessant zijn, op de meeste is na herwaardering fors afgeschreven waardoor op papier de winsten daalden of zelfs negatief werden, het dal is m.i. nagenoeg bereikt, de volgende herwaarderingen kunnen daardoor positief uitvallen, dat zagen we deze week bij Corio waar een behoorlijke positieve herwaardering plaatsvond. OG-aandelen, zoals NSI, die sterk zijn achtergebleven (Corio zit al veel te hoog, zo ook Unibail en Eurocommercial), zijn daarom uitstekende kandidaten om binnen afzienbare tijd fors te stijgen.
De belegger die het om het dividend is te doen kijkt meestal alleen naar het directe resultaat. De winst is minder belangrijk omdat dit hem niet direct raakt. Als een pand meer waard wordt kan hij dat niet verzilveren. De intrinsieke waarde van de totale hoveelheid panden kan veel afwijken van de beurskoers.
Beste Corne,
Ik ben het met je eens dat beleggen in vastgoedaandelen, op het juiste moment, veel kan opleveren. Nu vraag ik me echter af of het nu nog wel zo´n goed moment is om in die aandelen te beleggen. Ik maak me zorgen om de volgende punten:
1. De vastgoedaandelen Corio en Unibail-Rodmaco noteren tegen een ruime premie ten opzichte van hun intrinsieke waarde (voor winstverdeling). In geval van Unibail-Rodamco is dat zelfs ruim 15%!
2. De winst en daarmee het dividend van deze vastgoedbeleggers zal de aankomende jaren vrijwel gelijk blijven of dalen als we de analisten en de management teams van de bedrijven mogen geloven.
3. Naar aanleiding van de berichten van de ECB van gisteren zal, in ieder geval de korte, rente eerder stijgen dan dalen. Dat zal eerder een opdrijvend effect hebben op de aanvangsrendementen op vastgoed dan een neerwaarts effect.
In het licht van deze drie punten lijkt het me momenteel niet verstandig om deze aandelen in portefeuille op te nemen. In het beste geval krijgt de belegger in het aandeel Unibail-Rodamco volgens mij over het aankomende jaar slechts het dividend van 5%. Dan moet echter ook volgend jaar het aandeel tegen een premie van 15% noteren. Het is dus waarschijnlijker dat de belegger voor (5%-15% is) 10% de boot in gaat.
Uiteraard heeft de markt altijd gelijk. Dus vraag ik me af of jij kunt aangeven wat ik bij deze benadering over het hoofd zie?