Het komt regelmatig voor dat een hypotheekadviseur een verkeerd advies geeft aan zijn klant. In dit geval wil ik het niet over de gevolgen hebben, maar over wat u als collega zou kunnen doen. U zit dus vandaag op de stoel van de hypotheekadviseur en krijgt de onderstaande casussen met betrekking tot uw klanten onder ogen.
Casus 1
Hier is sprake van een zelfstandige die een eenmansbedrijf heeft voor een periode van twee jaar en tien maanden. Deze ondernemer wenst een woning te kopen en vraagt of een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) mogelijk is. U volgt netjes de regels en geeft aan uw klant door dat een hypotheek met NHG helaas niet mogelijk is. Hiervoor moet de klant namelijk voor minimaal drie kalenderjaren achtereen de jaarcijfers van zijn bedrijf kunnen overleggen.
In het adviesgesprek bespreekt u de mogelijkheid zonder NHG, waarbij de klant eigen vermogen moet gebruiken om de hypotheek te kunnen krijgen. U kunt voor de ondernemer de hypotheek regelen. Helaas is de hypotheekrente zonder NHG ruim 0,60% hoger en de maandlasten dus ook. De klant neemt de moeite om een andere adviseur te raadplegen en komt met een voorstel terug waarin een hypotheek met NHG wél mogelijk is. Dit is bovendien aan te tonen door middel van een hypotheekofferte.
U wijst uw klant nogmaals op de voorwaarden van NHG en herhaalt dat zo'n hypotheek daarom helaas niet tot de mogelijkheden behoort. De ondernemer geeft u gelijk maar is ook op de hoogte van het feit dat de geldgever die de hypotheek met NHG verstrekt het risico overneemt van NHG bij eventuele financiële problemen. De klant besluit dan ook de hypotheek bij deze adviseur af te sluiten.
Casus 2
Een klant wilt een hypotheek oversluiten omdat sprake is van een beleggingshypotheek. De rendementen van deze hypotheek zijn slecht waardoor het eindresultaat zeker niet wordt behaald. In het gesprek komt tot uiting dat oversluiten tot de mogelijkheden behoort, maar dat dit niet kan met een nieuwe hypotheek met NHG. Dit komt doordat de waarde van de woning lager is dan de huidige hypotheek.
Uw klant heeft ook de moeite genomen om bij een andere adviseur langs te gaan. Deze meldt dat de hypotheek wel degelijk kan worden overgesloten naar een hypotheek met NHG. Uw klant toont dit aan door middel van cijfers die er niet om liegen. Deze zijn als volgt:
- Hoogte huidige hypotheek: 199.000 euro
- Vrije verkoopwaarde voor verbouwing: 180.000 euro
- Verbouwingskosten: 10.000 euro
- Vrije verkoopwaarde na verbouwing: 200.000 euro
Door de vrije verkoopwaarde na verbouwing hoger te stellen dan de huidige hypotheek is het mogelijk om de hypotheek over te sluiten naar de normen van NHG. Dit betekent dat de rente beduidend lager is, dus ook de netto maandlasten.
Expres gegeven
In beide gevallen is sprake van een verkeerd advies en ik durf te beweren dat dit expres is gegeven. Ik heb de afgelopen maanden namelijk herhaaldelijk geconstateerd dat de normen van NHG niet worden nagekomen, maar de hypotheek wel onder deze criteria wordt verstrekt. Voor de klant blijft dit zonder gevolgen, daar NHG bij financiële problemen de claim afwijst en deze bij de geldgever legt. Deze zal de eventuele restantschuld bij een gedwongen verkoop moeten betalen.
De geldgever neemt dus dit risico door een klant een hypotheek te verstrekken met NHG terwijl dit niet mogelijk is. Door deze handelswijze waar een klant dus nooit de dupe van kan zijn, ontstaat wel een vreemde situatie. Een geldgever beslist namelijk of iemand NHG kan krijgen of niet. Dit betekent ook dat hij bepaalt of een klant in aanmerking komt voor een lagere hypotheekrente.
Bestaansrecht NHG
Rest de vraag waarom NHG nog bestaat, aangezien bovenstaande regelmatig aan de orde is. Dit is trouwens alleen mogelijk indien een klant rechtstreeks om de tafel zit met de geldgever.
In beide gevallen heeft u in eerste instantie een correct advies gegeven, maar koos uw klant voor een andere adviseur. Wat zal u doen met betrekking tot die collega's?
Het nieuwe boek van Jos Koets is uit!Een huis kopen, voorkom een drama! Klik hier om dit boek te bestellen
|
Jos Koets - Hoe koop ik een huis? Klik hier om Hoe koop ik een huis? te bestellen
|
Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Die eerste zou ik sowieso adviseren een paar maanden te wachten, maar dat terzijde.
Heb hetzelfde meegemaakt in concurrentie met de "nr 1 in hypotheken" maar heb daar verder zelf niets meer mee gedaan. Niet slim wellicht maar de klant haalde wel een voordeeltje. Jij praat overigens nu over de adviseur in je verhaal, maar ook de geldversrekker zit hier niet goed natuurlijk.
Dag Jos,
Interessant verhaal wat mij overigens bevreemd gezien de starre houding van menig geldverstrekker. Als er een komma verkeerd staat doen ze al moeilijk. Als je naar mijn eigen aanvraag (onder NHG) kijk van afgelopen zomer bij BNP Paribas kun je je afvragen of zij überhaupt zaken willen doen.Ik heb nog nooit zo'n puinhoop meegemaakt waarbij ik op een gegeven moment gewoon blij was dat het voor mezelf was en niet voor een klant. Je moet het wel erg bont maken voordat ik het niet meer zie zitten. Zij kregen het voor elkaar. De lakse, arrogante en amateuristische werkwijze zijn niet te beschrijven. En op het indienen van een (zware)klacht gaven ze niet thuis en lieten ze me uiteindelijk met lege handen achter. Nu speelde dit bij een ervaren hypotheekadviseur, ga eens na hoe dit voor een leek zou zijn.
Ik ben zeer blij dat ik mijn eigen zaak na talloze e-mails en telefoontjes heb kunnen redden. Bij BNP zien ze mij als adviseur waarschijnlijk niet meer terug. Als ze er in de berekeningen goed uitkomen zal ik dit zeker voorleggen, maar met mijn ervaringen bij BNP
als aanvulling. Dan mag de klant (aankoop!) kiezen.
Ik volg dit verhaal verder met belangstelling.
Beste Jos ik zou de gegevens bewaren die de klant aan je laat zien, waarin de geldverstrekkers genoemd worden, vragen om een kopietje.
En dan naderhand contact opnemen met de betreffende geldverstrekkers.
Gesprek aangaan.
Vragen waarom de regels niet nageleefd worden?
Waarschijnlijk krijg je als antwoord, wij nemen het NHG risico om op korte termijn zo toch klanten binnen te halen.
Blijkbaar toch een win situatie voor hen.
Jos, heb je met jouw stuk echt aangetoond,dat het echt tegen de regels is? Is hier geen sprake van gaten in de regelgeving en creatief gebruik daarvan? Als dat zo is, zou ik mij het kaas niet van het brood laten eten en er ook creatief mee omgaan. Gelijke monikken gelijke kappen!
Groet, Jonas
PS. Als het weer wat beter wordt en fietsen dus wat leuker kom ik eens langs dat beloofde biertje halen. Ik ben dat niet vergeten
wat is het verschil als hypotheekverstrekker instaat voor dezelfde garanties als NHG? zou me hier niet al te druk over maken.
klant is hier in ieder geval mee geholpen. Lagere maandlasten+ een garantie.
wat momenteel spannender is, is de hoogte van de huidige hypotheekrente.
en de mogelijkheid om nog een hypotheek te krijgen.
Ja Jos, jij bent een hele goeie rekenaar en op de hoogte van de richtlijnen. Maar je concullegas kijken naar de persoon van de klant. Die concullegas hebben misschien net iets meer mensenkennis en -ervaring, zodat zij met hun oordeel "een potje kunnen breken" bij de geldverstrekkers. Een hypotheek blijft in de basis nog steeds een kwestie van vertrouwen, net als vroeger...
Er kan toch niets misgaan? Niemand loopt toch risico?
Stel de woningmarkt stort in, dan is er nog niets aan de hand:
- de banken draaien op voor miljarden aan hypotheken
- NHG dekt die niet
- de banken hebben het geld niet en leggen de rekening neer bij het Rijk
- het Rijk laat de belastingbetaler betalen
Zo ging het vroeger, zo zal het ook hier weer gaan. Ik zie daadwerkelijk niet waar je je zorgen om maakt.
Ongeloofelijk. Dit is nu exact waar het mis is gegaan bij de bankencrisis in de USA. De mensen wilden een huis kopen en liefst met onderwaarde. Met andere woorden men vroeg een taxateur of hij het betreffende huis wilde taxeren op laten we zeggen 130 % van de reele waarde. Als hij dat niet wilde doen, dan zocht men net zo lang verder tot er een taxateur was die dat wel wilde doen.
Vervolgens als de koper zijn hypotheekverplichtingen niet meer na kon komen (bv door werkeloosheid) dan werd het huis verkocht en stond er niet voldoende waarde tegenover. Een strop voor de bank.
Om die risiko's te verminderen werden er paketjes <zekerheden> van gemaakt die vervolgens aan domme Europeesche banken gesleten...
En nu gan wij dat hier herhalen . wow.
Ik snap het wel dat de banken gewoon het NHG fonds laten volstorten.In veel gevallen hebben ze zelf wel degelijk baat bij dit fonds. Misschien niet bij de klant waarvoor ze wat soepel zijn met de NHG regels, maar wel bij een aantal anderen, waarvoor ze weten dat ze veel meer risico lopen. De klant betaalt voor een ander zonder dat het de bank wat kost.
Jos je schrijft "Ik ben tegen een vrijbrief voor de banken dat zij bepalen wat mogelijk is en dat zij opgestelde regels dus zelf bepalen. Stel dat zij dit met de voorwaarden doen, dan is het eind zoek."
De banken zijn volgens mij niet onwettig bezig en doen dat voor eigen risico. Voor wie waren die regels bedoeld? Was de bedoeling om elk bankenrisico uit te sluiten. Als dat het geval was en het is niet gelukt dan moeten ze die regels veranderen.
Doen ze dan niet dan mag en moet je er ook creatief op inspelen. Jouw kindertjes mogen ook wel eens wat extra's toch?
Zelf vindt ik het jammer dat het voormalige Raboplan: kleine opslag op elke hypotheek ter financiering van een calamiteitenfonds te weinig gehoor heeft gevonden. In de sociale woningbouw zou je ook aan zoiets kunnen denken: deel van de extra huur van de scheefwoners afromen afromen voor goedkope nieuwe sociale woningbouw. Alles uiteraard onder wat slim bepaalde verdere zo globaal mogelijke regeltjes.
Groet, Jonas
Jos,
Het risico is kennelijk voor de banken aanvaardbaar. Wellicht hebben de banken het idee dat als het mis gaat de overheid wel bijspringt, NHG of niet.
Maar Jos, wat vindt je dan van dit verhaal:
Iemand heeft een huis met een vrije verkoopwaarde van € 225.000. Door allerlei verbouwingen heeft de klant maximaal gefinancierd. De totale hypotheekschuld is opgelopen tot € 259.000. Veel meer dan de huidige waarde van de woning. Nu wil de klant verhuizen, zonder eigen geld. De woning kan hij verkopen voor € 225.000. Bij elke adviseur krijgt hij (uiteraard) nul op het rekest, behalve bij de adviseur van zijn eigen bank.
Het advies van de bank luidt als volgt: Hij kan alleen een nieuwbouwwoning kopen van max. € 235.000. Geen bestaande woning en niet een woning huren, ook niet als overbruggingsperiode tussen 2 woningen. Vervolgens wordt de restschuld(+/- €35.000) op de oude woning meegenomen als investering/bouwkosten in de nieuwbouwwoning. De nieuwe hypotheek wordt dan max. € 270.000. Veel hoger dan de waarde van de nieuwbouwwoning.
Uiteindelijk is hij niet op dit advies ingegaan. Jos, wat vind jij hier eigenlijk van?
Jos, is het wel eens in je opgekomen om iemand die wel aan de "regels" voldoet toch geen hypotheek te verlenen? Uitsluitend op basis van je eigen inzichten? Ik denk haast van niet. En daarom heb jij die regels wel nodig, en geef je toch geen 100% betrouwbaar advies.
Voor mij is deze praktijk absoluut een brug te ver. Daarbij weet ik zeker dat mijn manager en directeur (ik ben werkzaam bij een grote hypotheekverstrekker) dit absoluut afkeuren. Als ik willens en wetens zou verstrekken door misbruik te maken van de NHG-regels kan ik bij mijn huidige baas snel vertrekken en dit vind ik volstrekt logisch.
Als een klant van mij niet onder NHG wil kan financieren en via een andere partij wel, dan gaat hij daar maar mee in zee. Overigens zal ik niet gaan 'klikken', maar de klant wel wijzen op zijn handelswijze.
Ik vraag me zelfs af of ik zo'n klant nog in de boeken wil hebben, want dit zegt m.i. veel over de integriteit van de klant.
Jos,
in de door jouw gegeven voorbeelden word de klant wel 'geholpen'
mbt lagere maandlasten en een 'pseudo garantie'NHG waarbij de geldverstrekker opdraait voor de restschuld.
ik kan me dan ook niet ontrekken aan de indruk dat je deze praktijken aan de kaak stelt, niet uit het oogpunt van klantbelang, maar meer omdat deze praktijken jouw klanten kosten.
hoe ben je in het verleden bijvoorbeeld omgegaan met beleggingsproducten onder een hypotheek?