Vastgoedmakelaar DTZ Zadelhoff schetst opnieuw een zeer somber beeld van de Nederlandse kantorenmarkt. Vraag en aanbod lopen zo ver uiteen dat ook een toenemende marktdynamiek de leegstand niet zal terugdringen. Verdere waardedalingen in het secondaire segment lijken daarom onvermijdelijk.
Het is niet de eerste keer dat de makelaar de noodklok luidt over de dramatische stand van zaken op de kantorenmarkt. De markt wordt gekenmerkt door een zeer ruim aanbod van 7,2 miljoen vierkante meter. Dat is 6,6% meer dan in 2009 en bijna zes keer de opname van vorig jaar.
Verder blijft de leegstand fors: van de huidige voorraad van circa 46,8 miljoen vierkante meter staat 6,5 miljoen vierkante meter fysiek leeg, ofwel 13,9%. Daarnaast schat DTZ Zadelhoff de verborgen leegstand, het deel van de verhuurde ruimte dat onbezet is, op nog eens zo'n 2 miljoen vierkante meter. Bedrijven zitten dus al ruim in hun jas.
Mismatch
Begin 2010 was ruim een kwart van het totale aanbod structureel van aard. Daaronder wordt verstaan kantoorruimte die drie jaar of langer in aanbod is. En als er niet wordt ingegrepen kan dit structurele aanbod in 2011 met 50% toenemen naar 3 miljoen vierkante meter, ofwel ruim 40% van het huidige aanbod. DTZ Zadelhoff spreekt dan ook van een structurele mismatch.
Naar mijn idee zal het nog een hele opgave worden om deze trend te keren. Het gaat immers vooral om oudere panden gebouwd tussen 1960 en 1980 in de randgemeenten en op perifere locaties. Deze zijn praktisch onverhuurbaar, zeker wanneer een pand helemaal leegkomt of al langer te huur staat.
Een aantrekkende economie zal hier niets aan veranderen. Niet alleen is het aanbod te groot en incourant, ook zal de vergrijzing en Het Nieuwe Werken op lange termijn de vraag drukken. Zo wijst de makelaar op de verwachting dat de beroepsbevolking de komende 20 jaar met circa 620.000 personen afneemt naar een totaal van 10,5 miljoen. Per gemeente is het beeld echter wisselend: variërend van een krimp van 20% tot een groei van 10%.
Beleggers spelen daar reeds op in door in gemeentes te investeren waar de bevolkingsgroei relatief sterk is. Ook de opkomst van Het Nieuwe Werken vraagt om een andere strategie, waarbij flexibele kantoorconcepten en kleinere panden wat mij betreft de voorkeur genieten. Het liefst gelegen op multifunctionele locaties, waar kantoorgebruikers werken, wonen en recreëren kunnen combineren. En met goede openbaarvervoerverbindingen, want op plekken die per intercity bereikbaar zijn is volgens DTZ Zadelhoff zelfs schaarste aan kantoren.
Oplossingen
Om op langere termijn weer een gezond marktevenwicht te verkrijgen, zullen alle partijen concessies moeten doen. Duidelijk is dat marktpartijen en gemeenten te veel de vrije hand hebben gehad met de nieuwbouw van kantoren. Gemeenten verdienen weliswaar goed aan de gronduitgifte en willen de lokale bedrijvigheid stimuleren. Maar de structurele leegstand van vandaag is daarvan het resultaat. DTZ Zadelhoff pleit daarom terecht voor een ontwikkelingsstop voor gemeenten. De centrale overheid moet volgens de makelaar de gronduitgiften van gemeenten gaan sturen.
Daarmee verdwijnt overigens het huidige leegstandprobleem niet. Niet alleen moeten nieuwbouwplannen in de prullenbak verdwijnen (daarvan zijn er nog veel te veel!), ook ontkomt men er mijns inziens niet aan om op grootschalige wijze verouderde kantoorpanden uit de markt te onttrekken. Herbestemming of renovatie is in de praktijk immers vaak niet mogelijk dan wel onrendabel. Probleem is dat eigenaren niet snel uit vrije wil overgaan tot sloop, omdat dit grote financiële offers vergt. Leegstaande panden vertegenwoordigen vaak nog een waarde, ondanks de negatieve kasstroom. Ook hier ligt dus een taak voor de overheid.
Conclusie
Voor de Quote 500 is het even slikken, maar aan de jarenlange expansie en waardestijging op de Nederlandse kantorenmarkt is een einde gekomen. Hetzelfde geldt in feite voor de koopwoningenmarkt. De tijd dat iedereen geld kan verdienen met vastgoed lijkt daarmee voorbij. Waar de leegstand op de kantorenmarkt zoals die zich in de afgelopen decennia in Nederland voordeed een cyclisch karakter had, is nu sprake van een structurele situatie.
De langetermijntrends die DTZ Zadelhoff beschrijft leiden tot een fundamenteel lagere behoefte aan kantoorruimte. Daarom reken ik de komende jaren op een verdere krimp van de kantorenmarkt en gezien het enorme aanbod op een doorzettende daling van de prijzen aan de onderkant van de markt.
Beleggers zullen in deze omgeving veel risicobewuster moeten opereren. Zij doen er naar mijn idee goed aan om zich – in Nederland althans – te blijven richten op het prime segment. De aanvangsrendementen voor eersteklas kantoren zijn in het afgelopen jaar flink gedaald tot in sommige gevallen onder de 6%. DTZ Zadelhoff rekent op een stabilisering in 2011.
Gerdo de Jager is initiatiefnemer en oprichter van Beurswaage Fondsanalisten. Beurswaage verschaft onafhankelijke informatie aan zowel particuliere als professionele beleggers over niet-beursgenoteerde beleggingsinstellingen met de nadruk op beleggingen in vastgoed. De observaties van De Jager zijn op persoonlijke titel geschreven en mogen niet worden gelezen als advies.
Laatst op rtl-z was een expert die zijn mening gaf. Ik ben zijn naam kwijt, maar de redenatie die hij gaf over de situatie op de kantoormarkt, is me wel bij gebleven .
"Projectontwikkelaars willen nieuwe projecten ontwikkelen, beleggers willen in nieuwe projecten investeren, en bedrijven willen in nieuwe kantoren vestigen. Daar moet de overheid een stokje voor steken."
Mis ik iets hier? Alle partijen zijn in overeenstemming, dan ga je toch niet als overheid zijnde dwars liggen? Als bedrijven zich niet willen vestigen in lelijke, slecht geisoleerde, oude, gedateerde kantoren op slechte locaties, is dat toch hun goed recht?
Trouwens, de beste definitie van welvaartsgroei die ik ooit heb gehoord, is dat je minder minuten hoeft te werken om het zelfde te kunnen kopen als vroeger. Dat is voor vijwel alles het geval, behalve vastgoed (om een huis te kunnen kopen moet je even veel tijd werken nu als 40 jaar geleden). De pertinente drang om vastgoed in waarde te laten stijgen is dan ook in mijn ogen een molensteen om de welvaartsgroei, niet een iniator van welvaartsvermeerdering.
Een goed artikel. Het zou goed zijn ook aandacht te besteden aan de markt voor winkelpanden. Veel grote vastgoed fondsen beweren dat ze vooral daar in beleggen. Er komt echter steeds meer aanbod en het internet winkelen neemt ieder jaar toe. Daarbij komt nu nog de economische teruggang. Hoewel we uit het economisch dal klimmen betekenen de overheidsbezuinigingen een grote onzekerheid en soms teruggang voor de consument. Uit eigen ervaring weet ik dat fondsen als Corio liever alleen aan winkelketens willen verhuren en niet aan kleine ondernemers vanwege het risico. In Duitsland en Engeland zijn winkelketens omgevallen waardoor er dan meteen in ieder winkelcentrum leegstand is. Wellicht eens goed om de portefeuille van de beursgenoteerde fondsen tegen het licht te houden.
Het probleem is dat de nieuwe ontwikkelingen op nieuwe locaties zijn.
Dus geen herontwikkeling van oude locaties.
Het gevolg voor een gemeente is ruimteverlies en verloederde spookgebieden
Quote:
''Probleem is dat eigenaren niet snel uit vrije wil overgaan tot sloop, omdat dit grote financiële offers vergt. Leegstaande panden vertegenwoordigen vaak nog een waarde, ondanks de negatieve kasstroom. Ook hier ligt dus een taak voor de overheid.''
Hoezo ligt hier nou ineens een taak voor de overheid???? Hebben de snelle vastgoedjongens een keertje geen winstgevende pandjes ontwikkeld en zit het tij even tegen, dan moet ineens de overheid, lees u en ik als belastingbetaler, bijspringen? En als dat allemaal straks weer gelukt is weer klagen over de hoge belastingen en het ongunstige ondernemersklimaat, en dat de golfbaan zo druk is?
Als het goed gaat, is het iegen prestatie en eigen winst, als het slecht gaat ligt het aan een ander en moet een ander je komen reden zeker...
Neem gewoon je verlies en verkoop je boot