Deze zomer was er een ontzettende onroerendgoeddip. U kon toen een aandeel Unibail Rodamco voor 111 euro kopen (dat is exclusief het superdividend), Wereldhave op 55 euro en Corio op 37 euro. Sindsdien heeft u een prachtige performance gemaakt. Gemiddeld een kleine 30% outperformance sinds het dieptepunt begin juni.
Wereldhave is een tikje achtergebleven. De prachtige performance is vooral te wijten aan de enorme hoeveelheid geld die op zoek is naar veilig en hoog rendement. Op obligaties krijg je het niet. Dus kom je al gauw bij onroerend goed terecht. Vooral retail, want de winkeliers zullen altijd hun huren betalen, anders doen ze helemaal geen zaken.
Zuid-Koreaanse pensioenfondsen
Grappig overigens dat beleggers standaard Unibail aanwijzen als het ultieme retailaandeel. Retail is safe, althans dat vindt men. Maar het ultieme retailaandeel is natuurlijk Eurocommercial Properties. Dit is het enige wat grotere fonds met 100% retail. En een bezettingsgraad van 99%. Unibail heeft maar een retail exposure van 76%, Corio 95% en Wereldhave 44%.
Ik hoor in de markt dat zelfs Zuid-Koreaanse pensioenfondsen hier de markt afgrazen naar rendement. Als zelfs dit geld zoekt naar onroerend goed, betekend dat een flinke opwaartse druk op de vastgoedkoersen. De prijs is toch nog altijd de resultante van vraag en aanbod. Deze golf met geld bevreest mij wel een beetje. Binnen de portefeuille van het SNS Nederland aandelenfonds heb ik dan ook onroerend goed verkocht.
Waarom ik het fout kan hebben
En dan vooral het aandeel Unibail. Het superdividend heeft veel beleggers aangetrokken, die waarschijnlijk weer hun winst zullen pakken. Als belegger moet je zoveel mogelijk bescheiden blijven en dus kijken, waarom die onderwogen positie die ik nu heb een verkeerde zou kunnen zijn:
1) Als de golf met geld niet afneemt, zullen de koersen verder omhoog gaan
2) met deze lage rentes zou de waardering van het onderliggende onroerende goed kunnen stijgen. Maar de premies bovenop de intrinsieke waarde zijn al zo groot, dat dit al redelijk is ingeprijsd. Hier ziet u de rente die de onroerendgoedmaatschappijen (van hoge kwaliteit) zelf moeten betalen.
Verder feesten of tranendal?
Tja en wat nu? Het is een leuk feest geweest. Of dit het hoogtepunt is weet ik niet. Als er nog meer feestgangers blijven komen, gaan de koersen verder omhoog. Maar in 2007 hebben we gezien dat het in een tranendal kan eindigen. De premies ten opzichte van het onderliggende onroerende goed zijn flink te noemen.
Corné van Zeijl is senior portfolio manager bij SNS Asset Management, waar hij verantwoordelijk is voor het SNS Nederlands Aandelenfonds. Van Zeijl schrijft zijn columns op persoonlijke titel. Professioneel houdt hij posities aan in de meeste grote Nederlandse beursfondsen. Een overzicht van de over- en onderwegingen vindt u hier. De informatie in zijn columns is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen.
de cijfers kloppen niet met de grafiek, een halfjaar terug een dal van 120 euro, niet 111.. dat was in april, niet juni...
Beste Mcepre,
In de grafiek staan de koersen ten opzichte van de AEX. Daarom heb ik ook voor alle lijnen als startpunt 100 genomen.
Met vriendeijke groet
Corne van Zeijl
Beste Corne.
Eurocommercial Properties en Unibail-Rodamco laten ondanks de recessie een groeiende winst zien. Dit stuwt ook de koersen. De dividenden zijn voor velen wat dat betreft een hoge voorspelbare inkomstenbron.
Ik vermijd de maatschappijen met kantoren behalve NSI, omdat zij bewezen hebben de leegstand in kantoor- en industriële panden laag te houden tijdens de recessie De winst groiet niet meer, maar je hebt een rendement van boven de 9%.
Historisch komen de aandelen van veel hoger en gezien de groeiende dividenden houd ik mijn stukken voorlopig.
Beste Corné,
Ik heb een positie in het SNS Euro Vastgoedfonds dat ook een positie heeft in Unibail. Komt er door het superdividend van Unibail een tussentijdse uitkering aan aandeelhouders in het SNS Euro Vastgoedfonds of zie ik het superdividend pas terug bij de jaarlijkse dividend uitkering van het SNS Euro Vastgoedfonds?
Beste Corné,
Krijgen aandeelhouders van het SNS Euro Vastgoedfonds een tussentijdse uitkering vanwege het superdividend van Unibail of zien we het superdividend pas terug bij de jaarlijkse dividenduitkering vvan het SNS Euro Vastgoedfonds?