Vastgoedfondsen komen tot leven. Wereldhave heeft haar kruit drooggehouden en wil toeslaan met acquisities. Dat zou een goede basis moeten geven voor verder koersherstel.
Voordat de crisis op de beurs toesloeg, heeft de koers van Wereldhave boven de 110 euro gestaan. Op het dieptepunt is daar bijna 45% afgegaan. Dat is nog altijd minder dan bij de meeste andere genoteerde vastgoedfondsen.
Anders dan menig ander vastgoedfonds, heeft Wereldhave relatief weinig geld geleend (gemeten ten opzichte van de waarde van het vastgoed in de beleggingsportefeuille).
Daarnaast is de kwaliteit van de vastgoedportefeuile, voor wat betreft locatie en betrouwbaarheid van huurstroom, bovengemiddeld.
Goede tijden
Toen bijna alle koersen in maart vorig jaar de weg omhoog terugvonden, is ook de koers van Wereldhave gestegen. Ondanks de stijging, noteert het aandeel Wereldhave nog altijd een discount ten opzichte van de intrinsieke waarde. De discount slaat in goede tijden om in een premie.
Blijkbaar zijn beleggers nog niet overtuigd dat goede tijden aangebroken zijn. Er zijn twee, aan elkaar gerelateerde, redenen waarom beleggers terughoudend zijn over vastgoed:
- financiering
- mogelijke afwaarderingen
Zowel de beschikbaarheid als de voorwaarden van vastgoedfinanciering zijn voor onroerendgoedmaatschappijen minder gunstig. Beleggers maken zich zorgen dat herfinanciering tot onaangename verrassingen gaat leiden.
extend and pretend
Door reeds geboekte afwaarderingen voldoen veel debiteuren nu al niet aan de gemaakte afspraken (zogeheten covenanten) op de door de banken verstrekte vastgoedleningen. Zolang er rente betaald wordt op de leningen, dwingen de banken de debiteuren niet om aan de gemaakte afspraken te voldoen.
Banken weten dat zij in eigen voet zouden schieten als zij hun rechten uitoefenen. Veel vastgoedbeleggers rest in dat geval geen andere optie dan het onderliggende vastgoed af te staan. Als teveel banken tegelijkertijd van dat vastgoed af willen, zullen prijzen sterk dalen en zetten banken mogelijk een neerwaartse spiraal in werking.
Het motto van de banken is dan ook: extend and pretend ofwel 'kijk even de andere kant op als een debiteur niet aan de covenanten voldoet'. In deze situatie, maken beleggers zich zorgen dat meer afwaarderingen onvermijdelijk zijn.
Nieuwe aanwinsten
Wereldhave heeft al afwaarderingen gedaan en het lijkt er niet op dat er nog veel zullen volgen.
- Allereerst omdat Wereldhave geen problemen heeft met de verstrekkers van vreemd vermogen.
- Een tweede reden is dat Wereldhave de sterke financiële positie gaat benutten om gebruik te maken van de lagere vastgoedprijzen door de portefeuille met ongeveer 50% uit te breiden.
Ervan uitgaande dat Wereldhave tegen markconforme prijzen nieuwe panden verwerft, is het logisch dat er relatief weinig downside zal zitten in de nieuwe aanwinsten. Het wat ingeslapen Wereldhave lijkt wakker geworden te zijn en slaat toe door in de komende jaren voor honderden miljoenen extra in vastgoed te gaan beleggen.
Daarbij wordt de kwaliteit van de portefeuille en de voorspelbaarheid van het dividend nauwlettend in de gaten gehouden, zo blijkt uit de woorden van de bestuursvoorzitter Hans Pars van Wereldhave.
"‘Financieel gezien blijven we een solide koers varen, wat betekent dat we onze solvabiliteit rond de 60% zullen houden. We hebben nog wel financieringsruimte, zo’n half miljard, om nieuwe acquisities te doen, maar we zullen heel selectief te werk blijven gaan. Kwalitatief hoogwaardig vastgoed is en blijft aantrekkelijk, dus daar zullen we ons op blijven richten. Winkelcentra in Noord-West Europa en kantoren in Frankrijk, Spanje en de Verenigde Staten. Inderdaad, de kantorenmarkt in Nederland, daar wagen we ons niet aan want de vooruitzichten in die markt zijn nou niet bijster aantrekkelijk te noemen."
Al met al biedt het aandeel Wereldhave beleggers interessante mogelijkheden om te profiteren van het herstelpotentieel van vastgoedprijzen.
Dr Fred Huibers is directielid van Het Haags Effektenkantoor en Safe Harbour Fund Management, alsmede fondsmanager van onder meer het Haven European Value Fund. Hij houdt privé geen posities aan in individuele aandelen die in deze column genoemd worden. Er is een grote kans dat dit wel het geval is bij beleggingsfondsen die onder zijn verantwoordelijkheid vallen. De informatie in zijn columns is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Klik hier om een bericht te sturen aan de auteur.
Dr Fred Huibers is fondsmanager van de HEK Value Funds en directielid van Het Haags Effektenkantoor en Safe Harbour Fund Management. Hij houdt privé geen posities aan in individuele aandelen die in deze column genoemd worden. Er is een grote kans dat dit wel het geval is bij beleggingsfondsen die onder zijn verantwoordelijkheid vallen. De informatie in zijn columns is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen.
Er zijn (nog) geen reacties geplaatst.