Denk aan dividend

Vastgoed is een containerbegrip en heeft de laatste jaren een negatieve klank gekregen. Dit geldt met name voor vastgoed CV’s, waarbij nogal wat fout is gegaan.

• Fraude: het door beleggers gestorte geld is nooit gebruikt voor vastgoed maar voor privé doeleinden van diegene die de CV heeft opgericht.
• Piramideconstructies: middelen werden gebruikt voor andere beleggers van andere vastgoedprojecten van de oprichter om hun gegarandeerde rente uit te betalen.

Dan zijn er ook nog banken die hun vastgoedfinancieringen willen terugbrengen, voorzover mogelijk, zoals SNS Reaal en ING. En dan heb ik het nog maar niet over woningen, eventuele vermindering van de hypotheekrenteaftrek en noem maar op.

De op de Nederlandse beurs (Euronext) genoteerde vastgoedfondsen doen het redelijk en keren allemaal forse dividenden uit in de komende weken.

Redelijk transparant
Het voordeel van beursgenoteerde vastgoedfondsen, waarbij ik ervan uitga dat er geen grote minderheid- of meerderheidsaandeelhouders zijn, zoals bij Homburg en Nieuwe Steen, is dat deze fondsen redelijk transparant en goed gefinancierd zijn. Immers zij hebben toegang tot de kapitaalmarkt en zijn minder afhankelijk van banken en financiers.

Bijna alle genoemde fondsen hebben dan ook òf aandelenemissies (Corio 2x, Eurocommercial Properties en Vastned Retail) gedaan, òf converteerbare obligaties uitgegeven (Unibail-Rodamco en Wereldhave) om overnames te doen maar ook om het eigen vermogen op peil te houden.

Dit zijn namelijk fiscale beleggingsinstellingen (FBI), wat inhoudt dat het fiscale resultaat (huurinkomsten minus kosten en rente lasten), onder bepaalde voorwaarden (zoals maximaal 60% van het vastgoed gefinancierd met vreemd vermogen) uitgekeerd moet worden, teneinde belastingbetaling te voorkomen.

FBI-regime
Het FBI-regime werkt niet alleen beschermend voor beleggers maar is ook gunstig voor het rendement. Het zorgt er namelijk voor dat de vastgoedfondsen zich niet sterk in de schulden steken en zij keren dividend uit. Ook nu, nadat de koersen opgelopen zijn, is dit in alle gevallen meer dan 5% dividendrendement. Zie bijgaande tabel.

Klik op de tabel voor een grote versie

De totale dividendrendementen van de Vastned-fondsen (*) zijn nog hoger aangezien de ex-dividendnotering van 23 april alleen het slotdividend betreft. Eurocommercial Properties (ECP) heeft een gebroken boekjaar en keert één keer per jaar dividend uit, in november.

Ik ga er vanuit dat de koersen, na aftrek van het dividend, in de maanden daarna weer bijtrekken. Het ergste is immers achter de rug. De huren stijgen echter nauwelijks, maar de lage rente compenseert veel. De afboekingen van de waarde van vastgoed heeft er de laatste jaren ingehakt (dit is het indirecte resultaat).

Aantrekkelijk dividend
Met name bij de meeste retail/winkelfondsen is de waarde nu dermate aantrekkelijk dat forse afwaarderingen niet meer te verwachten zijn. Dit geldt overigens nog niet voor kantoren en industriële/logistieke panden. Ook hier is het ergste achter de rug, maar een verdere daling sluit ik niet uit, met name bij Vastgoed Offices/Industrial.

Echter, de aandelenkoers staat net zoals bij Wereldhave onder intrinsieke waarde. Met andere woorden: de markt verdisconteert dit al. Het gevolg is dat juist deze fondsen een aantrekkelijk dividend geven en een minder risicovol fonds als Unibail-Rodamco het minste dividendrendement geeft.

Echt groeifondsen zijn de (met name Europees georiënteerde) vastgoedfondsen niet. Die zijn meer in Azië te vinden.

Leegstanden
De detailhandelomzet in Europa groeit nauwelijks en de werkgelegenheid neemt nog niet toe, wat voor de kantorenfondsen niet positief is. De leegstanden nemen dan ook per saldo bij de laatste categorie licht toe. Ook het effect van internetaankopen op de detailhandel is nog niet helemaal bekend.

• Unibail-Rodamco wil eigenlijk alleen beleggen in winkelcentra waar meer dan zeven miljoen bezoekers per jaar naar toe gaan, waar ook restaurants zijn en allerlei vormen van ontspanning worden aangeboden.
• Vastned Retail belegt meer in individuele winkels in belangrijke winkelstraten.
• Wereldhave is een echt gespreid fonds dat zowel in winkelcentra als kantoren belegt, maar zich ook geografisch onderscheidt van de andere hier genoemde, omdat zij ook in de Verenigde Staten en het Verenigd Koninkrijk actief is. Nu de angel-saksische markten wat eerder lijken te herstellen dan de vastgoedmarkten op het Europese continent en de valuta met name de dollar nog eens meewerkt is dit een voordeel.
• Corio is echter de laatste maand het meest in het nieuws geweest door de aankoop van een gedeelte van het vastgoed van Multicorp, waardoor zij nu ook actief is geworden met winkelcentra in Duitsland; een gebied waar het grootste fonds, Unibail-Rodamco, niet in actief is.

Voor de liefhebbers bijgaand nog een uitgebreide (engelstalige) tabel, bijgehouden door Keijser Capital Research.

Klik op de tabel voor een grote versie