Er was deze maand weer van alles aan de hand in vastgoedfondsenland. Homburg bleek een maatje te groot voor gewezen advocatenpersonality Bartels, wiens bedrijfsvoering een schaalmodel bleek van de piramide van Palm Invest.
Vastgoedfonds Bouwhuis blijkt met Wiegel, maar zonder nieuwe emissies niet te kunnen overleven. Het zoveelste vastgoedfonds met een onhoudbare kostenstructuur, en er zullen nog vele volgen. Maar welke eigenlijk? Waar moeten we op letten?
Er is een tamelijk trefzekere indicator om in te schatten welke dat zullen zijn.
Als u geen zin heeft in prospectussen doorploegen, het consulteren van de Autoriteit Financiële Markten (AFM), de Stichting Transparantie Vastgoedfondsen (STV) of andere stempelzettende instanties, is er een simpele, doch doeltreffende manier om in te schatten of een fonds belly up zal gaan.
Ouderwetse marketin
Let maar eens op: hoe bekender en vertrouwenwekkender de coryfee op wiens schoot de fondsaanbieder zit, hoe groter de kans dat het fonds ten onder zal gaan. Niet zozeer omdat de celebrity in kwestie geen verstand van zaken zou hebben.
Dat zou best het geval kunnen zijn, maar dat is niet de hoofdoorzaak. Nee, het inzetten van een beroemdheid om vertrouwen te wekken bij de argeloze belegger getuigt van hopeloos ouderwetse marketing en dus – veel belangrijker - van hopeloos ouderwets denken.
Het is een tell tale sign dat het fonds niets heeft geleerd van de afgelopen twee jaar.
Het doet denken aan de reclames voor ontkalkingsmiddel voor wasmachines. U kent ze wel, ze zijn meestal direct afkomstig uit Duitsland en klunzig nagesynchroniseerd.
Zogenaamd gezag
Een volstrekt hulpeloze huisvrouw, zoals we die hier al enkele decennia niet meer kennen, krijgt van onder uit de zak van een streng kijkende reparateur. Hoe ze het in haar mooie hoofdje haalt om zonder advies van de besnorde sleutelaar een ander merk ontkalker te gebruiken.
Alsof je naar een aflevering van Tatort zit te kijken uit de jaren zeventig. En dan gaat het in dit voorbeeld nog om iemand die zijn gezag zogenaamd ontleent aan jarenlange relevante ervaring.
Wat te denken van de eveneens Duitse reclames waarin we op een feestje zijn bij de ambassadeur - beroemd om zijn goede smaak - die ons vergast op luxe chocolade? De ambassadeur, dan is doorvragen toch overbodig, ja zelfs onbeleefd?
Niet geloofwaardig
De wereld is veranderd, beste fondsaanbieders. De tijden dat we geloofden dat de meneer met snor weet wat goed voor ons is, liggen ver achter ons. Na de afgelopen twee jaar is niemand meer boven alle twijfel verheven.
Helemaal na Scheringa’s poging geeft het inzetten van een beroemdheid met maatschappelijke status niet langer geloofwaardigheid, eerder wantrouwen. Een voorzitter van een Raad van Advies of Stichting Obligatiehouders moet dan ook een lotgenoot van de belegger zijn.
En dan eentje met tanden en verstand van zaken. Eentje die, als het moet, een advocaat belt die niet in Nova gaat zitten, maar een bijter is van het type "speak softly, but carry a big stick". Vraag maar aan Homburg.
Hein de Boorder schrijft voornamelijk over vastgoedbeleggingen en alles wat daamee te maken heeft. Hij analyseert vastgoedfondsen voor FundView en probeert u middels FundReviews zo objectief mogelijke informatie te geven die u niet altijd in de prospectussen vindt. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Uw reactie is welkom: klik hier.
Hein de Boorder schrijft voornamelijk over vastgoedbeleggingen en alles wat daamee te maken heeft. Hij analyseert vastgoedfondsen voor FundView en probeert u middels FundReviews zo objectief mogelijke informatie te geven die u niet altijd in de prospectussen vindt. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen. Uw reactie is welkom: klik hier.
Uit mijn hart gegrepen!
Dank, Heer de Boorder
Een verhaal wat je aan het denken zet.
Vastgoed hoort naar mijn mening zeker thuis in een gespreide portefeuille.
De laatste tijden is het echter in een kwaad daglicht terechtgekomen.
Ik heb horen zeggen dat de credietcrisis hier de oorzaak van is.
Jongens zonder ervaring, in dure krijtstrepen en lichtgevende stropdassen, kwamen op zondagmorgen met de regelmaat van de klok opdraven.
De blik in hun ogen was al zodanig dat wanneer je hun een hand zou geven, je direct je vingers na zou tellen of je ze alle 5 nog hebt.
De marketing strategie werkte, en de gevolgen zijn niet uitgebleven, en de presentator blijft stoicijns.
Op onze beurs heb ik mijn aandacht wel eens laten vallen op o.a. Yatra, Eurocastle en Kardan. Deze hebben naast Homburg een gigantische klap naar beneden gehad.
Mijn idee is dat dit onterecht is omdat deze organisaties geleid worden door mensen met een enorme staat van dienst.
Het zit echter nu even niet mee.
Ik hou er echter niet van om allerlei prospectussen door te spitten.
"Hoe ze het in haar mooie hoofdje haalt om zonder advies van de besnorde sleutelaar een ander merk ontkalker te gebruiken."
Effe vertalen
"Hoe ze het in haar mooie hoofdje haalt om zonder advies van de besnorde effectenhandelaar een ander effectenproduct te gebruiken."
Je hoort het Corné......, je kan zo bij het oude vuil. Stigmatisering door collega's is een kwalijk zaak.
Vastgoedaandelen kopen is m.i. nu interessant, veel zijn sterk gedaald, maar nu nog steeds fors onder hun intrinsieke waarde en er zijn erbij, die nog steeds een fors dividend geven. De grootste afwaarderingen hebben reeds plaatsgevonden en zullen waarschijnlijk binnen afzienbare tijd stoppen en plaats maken voor positieve herwaarderingen.
Het de-leveragen van de vastgoedmarkt heeft zijn eerste fase wellicht nu wel achter de rug. Kortom, de waarde van vastgoed is naar beneden bijgesteld en waar mogelijk ook de financiering. Kortom: genoeg papier (equity) verbrand. De vertragende factor van vastgoed moet niet onderschat worden. Veel bedrijven hebben gereorganiseerd en simpelweg minder m2 nodig. Wat gebeurt er als de tophuurcontracten van een paar jaar geleden de komende jaren vervallen: inderdaad, minder m2 en minder huur per m2. Het redmiddel is dat er nu relatief weinig gebouwd wordt... Herstel zal dus nog wel even duren; zeg maar 2011.
En ja, dan zijn er nog de cv-aanbieders. Die leefden van de provisie van het opzetten van zwaar gefinancierde nieuwe fondsen. Dit is inderdaad niet meer...
Het vastgoed staat nog helemaal niet op zijn dieptepunt. Wij voorzien een verdere daling tot 2,011/12 met een korte nominale heropleving in 2013/14 tengevolge van de hyperinflatie en dan een verdere rutch tot in 2,033 . Vastgoed cycli zijn immers 75 jaar lange cycli...wie nu al vastgoed koopt, slikt een baksteenop die nog jaren voor cement oprispingen zal zorgen.
Hmmmm, absoluut waar dat het dieptepunt nog niet bereikt is. Echter het geheugen van mensen is doorgaans slecht: helaas ook van bankiers. Het is dus een kwestie van tijd totdat er langzaam weer nieuw vreemd vermogen richting de markt stroomt. Dit zal samen gaan met het opnieuw verpakken van leningen, alleen nu niet onder de noemer van CMBS maar van Debt Fund. Toch wachten tot 2012 voor de bodem, dat is denk ik op het eerste gezicht een beetje lang... ...hoewel de top huurcontracten van 2005/6 zullen een looptijd hebben van 3-5 jaar. Reken maar uit, wanneer de huren (en het rendament) haar dieptepunt bereikt. En dan te bedenken dat de vastgoedmarkt niet bepaald bekend staat om vooruitlopen op zaken... ...dus wieweet 2012/13, maar dan hebben we nog een hele lange weg te gaan...