Rommelen met maximale hypotheek

De huizenprijzen blijven maar stijgen. Dit betekent voor de zoekende kopers dat zij steeds meer eigen middelen moeten inbrengen of hopen dat zij een hogere hypotheek kunnen krijgen.

In 2020 wordt het tweede inkomen voor 80% meegenomen (dat was 70%) voor de berekening van de maximale hypotheek. Het is logisch dat iedereen die een huis wil kopen, vooraf goed wil weten wat de maximale hypotheek is voor het (gezamenlijke) inkomen en wat daarbij de bruto / netto maandlasten zijn.

Kijk ook naar het uitgavenpatroon

Natuurlijk is het altijd verstandig om te kijken of de maandlasten betaalbaar zijn. De bank kan dan wel volgens de normen een hypotheek verstrekken, maar dat wil niet zeggen dat iemand dat kan betalen. Iedereen heeft een ander uitgavenpatroon, waar rekening mee gehouden moet worden.

Op internet zijn veel rekentools te vinden waarbij de maximale hypotheek kan worden berekend. Niet alle tools berekenen de maximale hypotheek echter 100% goed. In juli 2016 liet ik al zien in een column voor IEX Geld dat u moet oppassen. Ik ga ervanuit dat de tools nu veel beter zijn dan vier jaar terug.

Een hypotheekadviseur kan door middel van goed puzzelen duizenden euro’s hoger uitkomen voor de maximale hypotheek.

Voor de maximale hypotheek mag worden uitgegaan van de betaalde hypotheekrente als de rentevaste periode minimaal 10 jaar is. Bij een kortere periode is de toetsrente 5%. Hieronder diverse berekeningen met de volgende uitgangspunten:

Woonquote

De maximale hypotheek is het hoogst bij een hypotheekrente van 1,01%, namelijk €270.362. Is de hypotheekrente 0,99% (slechts 2 punten lager), dan is de maximale hypotheek slechts €249.730 - een verschil van €20.632 euro, wat een flink bedrag is.

Dit verschil kan geen enkele hypotheekadviseur uitleggen aan zijn klanten; het ligt aan de woonquote. Ook bij een rentevaste periode van 20 jaar zijn de verschillen groot (€265.239 versus €252.328). Het verschil in hypotheekrente is dan slechts 1 punt.

Een slimme hypotheekadviseur

Stel deze klant heeft een woning gekocht voor €270.000. Dit is heel toevallig ook de taxatiewaarde. De klant wil een zo hoog mogelijke hypotheek nemen. Dit is mogelijk bij een hypotheekrente van 1,01%. De maximale hypotheek wordt dan €270.000. De hypotheekadviseur zal nu een bank moeten zoeken die een hypotheekrente van 1,01% heeft bij een minimale rentevaste periode van 10 jaar.

Is er geen bank die deze hypotheekrente heeft, dan is het zoeken naar een bank met een lagere hypotheekrente dan 1,01%.

Stel er is wel een bank met een rente van 0,99% dan is dit een mogelijkheid. De hypotheekrente moet wel (rond) 1,01% worden om aan €270.000 hypotheek te komen. Bij een hypotheekrente van 0,99% is de maximale hypotheek maar €249.730.

Deze hypotheekrente van 1,01% is mogelijk door voor een klein gedeelte van de hypotheek een kortere rentevast periode te nemen van 10 jaar. Hierdoor geldt over dit kleine hypotheekbedrag een toetsrente van 5%.

Hieronder de berekening waarbij slechts voor een hypotheekbedrag van €1.300 een rentevaste periode is genomen van 1 jaar vast (toetsrente 5%).

Een slimme hypotheekadviseur kan dus toch nog wat betekenen voor zijn klant.

Zelf maximale hypotheek berekenen

Starters die na 1 januari 2013 een annuïteiten- of lineaire hypotheek hebben afgesloten en in de komende jaren gaan verhuizen, moeten goed oppassen met het zelf berekenen van de maximale hypotheek op bijvoorbeeld internet. De lopende annuïteitenhypotheek moet namelijk doorlopen en mag niet verlengd worden.

Bij de berekening van de maximale hypotheek is er dus sprake van een kortere looptijd dan 30 jaar voor de toetsing. Hieronder een rekenvoorbeeld ter verduidelijking waarbij er in 2024 een andere woning wordt gekocht:

De gemiddelde looptijd voor deze hypotheek van €400.000 is nu 26 jaar en 4 maanden. Dit is dus ook de looptijd waarop getoetst moet worden voor de maximale hypotheek.

In ieder geval komt er dus iets meer kijken bij het berekenen van een maximale hypotheek. Wie “slim” is, kan heel wat meer hypotheek krijgen.